受制于上半年供應量不足，保利地產必須在下半年放手一搏以保證業績的成長。在資本與資產的騰挪之間，超限度的規模擴張成為保利地產上市之后的標簽。

成長的煩惱

“如果沒有上市，圍繞一兩個項目慢慢做多好。”今年7月，保利地產副總經理胡在新在與本報記者私下交流時表示。胡本人負責保利地產全國營銷，亦是保利地產南京區域的負責人。

“難有機會在家，基本上都在飛，在各個工地。”胡在新對本報表示。

并非僅僅是胡在新，在保利今年提出“三年再造一個保利”的目標之后，“老臣”們面臨的壓力是，在區域整體目標必須實現30%增長的基礎上，還要完成拿地、開竣工安排和銷售計劃。

保利管理層及各區域公司倍感壓力，30%的增長是硬性指標，但顯然，政策與市場波動并非可控因素。

4月末，宏觀調控出臺不久，胡在新召集部分廣州財經媒體交流，對于如何應對政策的不確定性，胡在新思慮之后答道：“隨行就市。大不了少開一些項目就是了。”

當時，保利管理層對宏觀調控可能對市場產生的影響頗為悲觀，他們的總體判斷是，此輪宏觀調控的特點可能是“持續時間更長”，保利對今年的任務指標保守界定為“完成銷售指標沒有問題”。

時至7月，保利對市場的判斷開始樂觀起來，胡在新在接受本報專訪時表示，不排除今年下半年房價出現增長的可能。隨后的8月，保利地產銷售創下歷史新高，在此基礎上，保利地產調整了銷售節奏，9-10月新盤推貨量開始大幅增加。

今年上半年，保利地產推貨量不足，主要原因是保利在2009年上半年新增開工不足，今年下半年供應量增加的局面則得益于2009年下半年新增開工的上量。

上半年，保利新開樓盤銷售率為85%，“9-10月，新開樓盤會比較多，但從8月份的市場情況來看沒有銷售壓力。”保利地產方面對本報表示，“金九銀十”頭先要保證的是銷售率，之后才是價格。

規模效應下資本舞步

在胡在新的描述中，進入資本市場之后，規模性增長是保利管理團隊的主要壓力。

保利地產的成長過程，與其說是利用融資優勢實現規模擴張，不如說一開始的目標就是通過規模來撬動資本市場。這種資金獲得方式往往比銷售所得的資金更為快捷、便利，且成本低廉。

資本市場對保利地產這樣的企業似乎僅有三個簡單的要求：是資產規模膨脹，是資產的質量，第三是消化規模的能力。

事實上，自2006年上市以來，保利的經營性現金流一直為負，一直通過籌資產生的現金流量滿足日常現金流的需要。

保利地產董事會秘書岳勇堅解釋，保利作為成長型公司經營性現金流為負屬于正常。考慮籌資活動產生的現金流，保利地產現金流足以滿足發展需要。

保利地產中報及年報顯示，保利地產是一個對資產需求大于經營性現金需求的公司。

2009年，保利在土地市場上花費的投資為469億元，其中包括多個“地王”，但其全年銷售僅為433億元。土地花費與銷售之間的差額以及公司日常運作發展需要的資金均通過資本市場融資及銀行貸款獲得。

2009年末，保利土地儲備4507萬平方米，2010年中期，土地儲備增至5312萬平方米。

規模的擴張意味著股本規模的迅速龐大。保利地產2010年中期報告顯示，保利地產自2007年上市之后的總股數增加迅速。2006年，保利地產上市之初總股數為5.5億股。四年間，通過公開及定向增發等方式，保利地產總股數增至45.76億股，總股本增長接近8倍，保利地產總資產同樣從164億元增至1205.96億元，增長接近8倍。

保利地產先后公開及非公開發行兩次，并于2008年和2009年先后發行43億和13億公司債。其4年間在資本市場總融資額度高達160億元。今年3月，保利地產再次提出非公開發行預案，并獲證監會通過。保利地產的融資效率在房地產行業幾乎。

保利資本市場的融資并非完全順利，2009年7月，保利地產以24.12元/股增發2.69億股。今年4月27日，在截至2009年年底的基礎上以每10股轉增3股的方式派利，將增發股數增至3.5億股。但即便如此，截至今年7月，保利地產于去年7月增發的股票解禁，其股價依然與增發價格相去甚遠。

保利地產董事會秘書岳勇堅認為，現實市場環境下，保利地產股價與公司增長的真實水平存在差異，原因是股價考量的并不僅僅是公司的成長性，還有宏觀調控對市場的影響。但保利地產總資產規模增長與股份總量增長接近同步，其在資本市場上的融資額度與融資效率亦為同步，甚至超出預期。

“與萬科這樣上市較長的公司不同，上市時間較短且規模擴張迅速，融資效率又極高是保利的特點。”廣州地產業內人士對本報表示，“既具規模又有質量的土地儲備顯然更符合資本市場的要求，因而他們能夠較為從容地將自身的資產在資本市場套現。”

(作者：鄔瓊 廖杰華)