忙到水都沒(méi)空喝一口，洗手間都沒(méi)空去一趟，這是房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)小李在去年11月份海南樓市旺季時(shí)的親身經(jīng)歷。當(dāng)月，小李所在公司營(yíng)銷的樓盤一共售出 50多套房，主要客戶均來(lái)自島外。據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年海南商品房共計(jì)成交79219套，同比上漲44.03%；成交均價(jià) 11251.19元/㎡，同比上漲12.49%。量?jī)r(jià)齊升成為2013年海南樓市的主基調(diào)，而對(duì)于2014年海南樓市，有海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲或下降還得看樓市是否會(huì)有新政策，總體而言，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲或下跌態(tài)勢(shì)。

剛需支撐起2013年海南樓市

“去年11月份，客戶接待量是其他月份的20多倍，從早上班就不停地帶客戶看房，有時(shí)候好幾組一起帶，有的客戶還沒(méi)有看房就先交訂金，就怕沒(méi)有房源。”小李如此敘述去年樓市旺季時(shí)的情景。

2013年海南樓市的市場(chǎng)表現(xiàn)整體優(yōu)于前年，量?jī)r(jià)齊升。數(shù)據(jù)顯示，2013年海南商品房共計(jì)成交79219套，較2012年增加24216套，同比上漲44.03%；成交面積72.52萬(wàn)平方米，同比上漲32.35%；成交總金額816.04億元，漲幅為48.88%；成交均價(jià)11251.19元/㎡，同比上漲12.49%。在全省有成交的17個(gè)市縣中，?？谝?8479套的成交量居頭，三亞、瓊海則分別以16335套和11581套的成交量位居、第三位。

“60平方米左右的小戶型在2013年較好賣，價(jià)格方面，?？?000元/平方米左右的小戶型比較好銷，而海南其他二三線市縣則是4000-5000元/平方米的小戶型較受青睞，客戶主要還是來(lái)自島外。”海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士邱陽(yáng)如是說(shuō)。

海南城昭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理張興宏指出，相較2012年，2013年海南樓市有所回暖。一來(lái)是剛需支撐；二來(lái)是內(nèi)地許多地區(qū)的霧霾天氣讓擁有清新空氣的海南住宅市場(chǎng)更受青睞；三是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都比較務(wù)實(shí)，普遍腳踏實(shí)地做市場(chǎng)。

“以價(jià)換量”主導(dǎo)2013年樓市

盡管在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方面，海南樓市表現(xiàn)搶眼，但小李認(rèn)為，2013年的樓市一路走來(lái)，基本上呈現(xiàn)的是前冷后暖的市場(chǎng)業(yè)態(tài)，4月份甚至出現(xiàn)門可羅雀的銷售低迷期。“目前的樓市早已過(guò)了房子一蓋好，就會(huì)被蜂擁一空的時(shí)期，現(xiàn)在如果想要有個(gè)好的銷售成績(jī)，開(kāi)發(fā)商就要絞盡腦汁精心策劃整個(gè)銷售周期的策略。”

縱觀2013年的海南樓市，盡管數(shù)據(jù)顯示海南樓市表現(xiàn)搶眼，但邱陽(yáng)認(rèn)為，2013年的海南樓市始終處在不溫不火的狀態(tài)。

在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，開(kāi)發(fā)商更多是用以價(jià)換量的策略來(lái)謀求更大的市場(chǎng)。張興宏認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的訴求主要還是薄利多銷、以價(jià)換量。“2013年雖然海南樓市的房?jī)r(jià)有所上漲，但樓盤上漲幅度不大，有的樓盤價(jià)格甚至下調(diào)到較合理的區(qū)間。”

邱陽(yáng)表示，無(wú)論是在海口、三亞，還是在海南其他二三線市縣，不少開(kāi)發(fā)商其實(shí)都在熬。“淡市依然無(wú)法回避，就連同行之間相互幫忙代銷的傭金或返點(diǎn)也比從前高了不少，錢不太好掙。”

2013年海南土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)

受2013年樓市“新國(guó)五條”政策影響，2013年初的海南土地市場(chǎng)曾出現(xiàn)投資者普遍觀望，促使市場(chǎng)一度出現(xiàn)萎靡不振的業(yè)態(tài)，而在政策明朗，觀望期過(guò)后，投資者拿地?zé)崆楦邼q，土地市場(chǎng)一度活躍。海南樓市在10月份迎來(lái)銷售小高峰的同時(shí)，也帶動(dòng)土地市場(chǎng)的復(fù)蘇，促使11、12月份的土地市場(chǎng)成交反彈明顯，以搶眼的市場(chǎng)表現(xiàn)收官全年。

數(shù)據(jù)顯示，2013年海南全省共成交土地634宗，同比增長(zhǎng)15%；成交面積約2370.2公頃，同比下降2%；成交金額達(dá)2964117.9萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)僅6%。其中，住宅用地成交306宗，占比約48%；工業(yè)用地成交63宗，占比約10%；商業(yè)用地成交209宗，占比約33%。

數(shù)據(jù)顯示，2013年的海南土地市場(chǎng)，?？谝?1塊的成交記錄居頭，而三亞、瓊海、文昌的土地市場(chǎng)熱度有所下降，白沙、陵水、澄邁等市縣的土地市場(chǎng)則表現(xiàn)亮眼。整體來(lái)看，住宅用地依然是海南土地市場(chǎng)的“寵兒”。

今年海南房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)

隨著綠地、恒大、魯能、保利等房企進(jìn)入海口市場(chǎng)，雅居樂(lè)、世茂、富力、合景泰富打開(kāi)月亮灣格局，定安有中鐵、一投的項(xiàng)目入市，海南錦誠(chéng)旅游地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，2014年，一線房企將扎堆瓊北，海南樓市南強(qiáng)北弱的市場(chǎng)格局會(huì)趨于平衡，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，瓊北市場(chǎng)更具優(yōu)勢(shì)。

此外，伴隨大型企業(yè)高周轉(zhuǎn)目標(biāo)，匹配分銷帶客特征，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步加劇具備一定居住屬性的小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)格局的形成。2014年的海南樓市去庫(kù)存仍為市場(chǎng)主流，樓市將呈現(xiàn)量升價(jià)減的業(yè)態(tài)。

對(duì)于2014年海南樓市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，邱陽(yáng)認(rèn)為，一旦房產(chǎn)稅在2014年全面開(kāi)征，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)受到影響，海南也不例外，屆時(shí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成沖擊，可能會(huì)致使房?jī)r(jià)下跌。

如果房產(chǎn)稅沒(méi)有開(kāi)征，樓市政策基調(diào)保持現(xiàn)狀，海南房?jī)r(jià)依舊會(huì)保持不漲也不跌的平穩(wěn)狀態(tài)，但成交量會(huì)有所萎縮。

張興宏則有不同看法，他認(rèn)為現(xiàn)在的土地成本和建安成本相較前幾年有所上漲，再加上剛需、城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)、優(yōu)良的空氣質(zhì)量等因素，2014年海南樓市的房?jī)r(jià)不可能大幅下降，但上漲的幅度不大，有小幅微漲的態(tài)勢(shì)。

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