2007年，海口北面，羊山大道，這里還是一片荒蕪。2014年春節(jié)，羊山大道，電影公社里人潮涌動。7年時間，駿豪地產(chǎn)集團將一片荒蕪變成了集房地產(chǎn)、高爾夫休閑、酒店度假、電影文化于一身的高端度假休閑之地。施工至今未停。海口觀瀾湖度假區(qū)主干道上，載著巨大熔巖經(jīng)過的運輸車穿梭其中，在方圓13平方公里內(nèi)，還到處是挖掘機、推土機作業(yè)的景象。如此規(guī)模的建設(shè)宛如締造一個城邦，“我們每都在改寫歷史。”駿豪集團主席朱鼎健向媒體透露。即便如此，海口觀瀾湖仍屢屢遭到指摘。

　　觀瀾湖的高爾夫球王國

　　也就是在這一年，34歲的朱鼎健頻繁入島。 操盤在海南“世界的高爾夫球場”建設(shè)，準備投資500億元“把一片荒山野嶺變成了一個高端的休閑品牌”。在他入島的四個月后，5000臺挖掘運輸車，數(shù)萬名工人的施工隊伍陸續(xù)進駐。他們從附近一座山挖了3000多萬立方米的土，覆蓋在巖石之上。一個海南高爾夫球王國的締造歷史正式拉開了序幕。2009年，觀瀾湖集團在這片火山熔巖石漠地上，成功發(fā)展了海口觀瀾湖度假區(qū)。

　　時至今日，觀瀾湖集團已經(jīng)形成一個高端的高爾夫和多元休閑產(chǎn)業(yè)群。在中國投資的每一個項目，不僅是建造高端的高爾夫休閑項目，更致力創(chuàng)造無獨有偶的高端休閑度假品牌，國際時尚的生活模式。

　　85000平方米的觀瀾湖·觀邸、169799平方米的電影公社、24萬平方米的觀瀾湖蘭桂坊……如此規(guī)模的建設(shè)宛如締造一個城邦。“560年的高爾夫歷史都沒有出現(xiàn)一個項目像中國觀瀾湖這個規(guī)模，我們每都在改寫歷史。” 朱樹豪的長子、駿豪集團主席朱鼎健曾如是說。

　　明星邀請賽 中國戴維營

　　20年來，觀瀾湖在體育休閑旅游業(yè)方面的投資已超過了一百億元。觀瀾湖每年到訪的國內(nèi)外賓客達到200萬，并于2011年成功晉級 旅游景區(qū)。觀瀾湖集團共創(chuàng)立、參與、支持180多項體育、文化、教育的社會和慈善事業(yè)。如今，觀瀾湖集團已擁有20多個國家和地區(qū)專業(yè)人士組成的“聯(lián)合國”式專業(yè)團隊。

　　在業(yè)內(nèi)，觀瀾湖有一個響亮的稱號“企業(yè)家們的戴維營”、“中國商圈王國”。在當(dāng)今世界財富收入位居前20名的“高球豪門”中，有11位與觀瀾湖結(jié)緣，其中有6位是觀瀾湖球場的設(shè)計師，還有5位高端球手到觀瀾湖訪問或參加國際比賽。

　　這個“商圈王國”舉行了逾30次國際大賽和國際到訪活動。迄今已引入和舉辦逾百次國際賽事及交流活動，每年有300萬人次國內(nèi)外賓客光臨。

　時隔7年，海口觀瀾湖的施工至今未停。海口觀瀾湖度假區(qū)主干道上，承載著巨大熔巖的運輸車來回穿梭。在方圓13平方公里內(nèi)，還到處是挖掘機、推土機作業(yè)的景象。觀瀾湖像搭建積木般，在這個巨大的沙盤上擺放各種道具模型—電影公社工期正如火如荼進行中。

　　盛世下暗藏的危機 頻遭指摘

　　時光荏苒，伴隨著這個“國度”的建設(shè)過程中，幾乎年年都發(fā)生的各類事件令這個“高爾夫球王國”常常被推到風(fēng)口浪尖。

　　朱鼎健掌舵觀瀾湖后，一直在突破父親朱樹豪管理觀瀾湖的模式。通過合作來發(fā)展觀瀾湖就是其中的一個突破。2014年元旦，由觀瀾湖與華誼兄弟、馮小剛合作打造的馮小剛電影公社正式對外營業(yè)。這一由影視界名角華誼兄弟，及知名導(dǎo)演馮小剛加盟投資的項目，一開始建造時便頗受外界關(guān)注。現(xiàn)在對于項目未來的預(yù)期，在相關(guān)研究旅游地產(chǎn)的專家看來，電影加地產(chǎn)模式雖帶有一定的創(chuàng)新性，但在海南房地產(chǎn)市場及未來電影市場不確定等因素影響下，項目前景仍有待觀察。

　　觀瀾湖華誼馮小剛電影公社開放后，拋出誘人承諾：景區(qū)恒久免費。春節(jié)前夕，觀瀾湖華誼馮小剛電影公社相關(guān)負責(zé)人在接受海南主流媒體采訪時滿口承諾，春節(jié)期間仍將免費開放。據(jù)海口市旅游委數(shù)據(jù)顯示，元旦期間，觀瀾湖華誼馮小剛電影公社接待總?cè)藬?shù)達5.4萬人次。興許是這短短三天假期的高人氣讓相關(guān)負責(zé)人看到了利益所在，海口觀瀾湖、華誼馮小剛電影公社在2014年大年三十起售50元一張的歡樂聯(lián)票，憑票可游覽馮小剛電影公社以及體驗觀瀾湖五大洲火山巖礦溫泉。

　　由于電影公社目前尚未完工，計劃2014年6月才正式開放，現(xiàn)在內(nèi)部還不具備商業(yè)業(yè)態(tài)、服務(wù)保障設(shè)施，加上溫泉池容量有限，聯(lián)票之說實難成立。記者從海口觀瀾湖了解到，僅大年初一，電影公社接待游客將近2萬人次，許多游客購購了聯(lián)票卻又不能泡上溫泉。導(dǎo)致不少游客十分氣憤，紛紛舉報海口觀瀾湖。

　　觀瀾湖華誼馮小剛電影公社前后不一的做法引起了游客的不滿，觀瀾湖華誼馮小剛電影公社在巨大輿論壓力下做出退票決定。對于已購購歡樂聯(lián)票卻未能到溫泉體驗的參觀者予以退還現(xiàn)金，“聯(lián)票”風(fēng)波才告平息，但卻給不少市民和島外游客留下了十分惡劣的印象。

　　值得一提的是，隨著這一合作項目運營的 ，朱鼎健合作發(fā)展模式的理念，也算可以正式接受市場的考驗了。

　　被曝占用農(nóng)田“以租代征”

　　觀瀾湖海口項目占地面積相當(dāng)于18個故宮大小。2008年的規(guī)劃書上，規(guī)劃用地甚至是這個數(shù)字的6倍，這一度引起海外媒體的關(guān)注。一時間，關(guān)于觀瀾湖頂風(fēng)而上、低價以租代征的傳聞四起。

　　2012年關(guān)于海口觀瀾湖低價違規(guī)征地，“以租代征”的方式變相開發(fā)房地產(chǎn)及高爾夫項目的傳聞在網(wǎng)絡(luò)上傳播開來。

　　據(jù)調(diào)查，海口市人民政府頒發(fā)給海口觀瀾湖的2011-009559的土地證上清楚地寫著：取得的價格是810元/平方米，出讓的土地面積是38763.04平方米。發(fā)證時間是2011年11月7日。這說明，一是已經(jīng)大規(guī)模開工建設(shè)的海口觀瀾湖實際取得的土地面積很少。但大部分都是直接在林地上或農(nóng)用地上直接開發(fā)建設(shè)項目。但海口觀瀾湖對外宣傳項目是3萬畝，面積相當(dāng)于一個澳門。在海口觀瀾湖高層管理者眼中，海口觀瀾湖整個項目區(qū)沒有占用基本農(nóng)田耕地，符合國家保護耕地的政策。

　　除土地方面問題外，海口觀瀾湖在其他相關(guān)證件方面也很耐人尋味。海口觀瀾湖商品房預(yù)售許可證批準的時間是2011年12月14日，土地證的出讓批證時間是2011年11月7日。規(guī)劃許何證的出證時間時2011年12月5日。按照批文的字面理解，海口觀瀾湖必須在20多天內(nèi)完成11幢樓的規(guī)劃并通過所有的手續(xù)，必須在9天內(nèi)從規(guī)劃圖到挖地基、打樁、出地面、并建成封頂，并成功取得預(yù)售證，這個事實已經(jīng)嚴重違背建筑常識的發(fā)證時間。

　 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈遇瓶頸 突破“高爾夫+住宅”模式不被看好

　　“在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈的推進上，觀瀾湖目前已遇到瓶頸，頭先拿地已非常困難，高爾夫球場的配套住宅銷售也受調(diào)控影響，甚至球場還面臨營業(yè)障礙。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究主任宋丁就表示。

　　宋丁表示，此次觀瀾湖選擇嫁接華誼的品牌，雖然能結(jié)合國家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的政策背景，得到政府的支持，但觀瀾湖集中如此多的商業(yè)項目于海口一城，需要考慮海口的市場容量與消費能力，也需要有投資總體的預(yù)期和精準的市場分析策劃，避免投資沉淀。

　　旅游地產(chǎn)研究專家王路在接受樂居記者連線采訪時也表示：“海口觀瀾湖和蘭桂坊合作投資的觀瀾湖蘭桂坊在項目定位上存著一定問題。蘭桂坊定位在中高端檔次，項目負責(zé)人在前期考查認為，只有每天客流量達到2萬人次才能維持觀瀾湖蘭桂坊的正常運轉(zhuǎn)。但以海口觀瀾湖目前的情況來看，要達到2萬客流量有一定難度。因為海口觀瀾湖地處市郊，目前沒有完善的交通體系，平常白天人流量很少，晚上人流量相對會多，但受限交通因素，這部分人流量很難為2萬客流量做出大貢獻。同時目前觀瀾湖蘭桂坊的招商情況并不理想，這會導(dǎo)致后期的經(jīng)營產(chǎn)生難度，或會對資金方面有所影響。”

　　另一分析人士也指出，在面對高爾夫球場盈利降低，配套高端住宅銷售受政策打壓的情況下，觀瀾湖連續(xù)大手筆的投資，對其資金鏈也將是一個極大的考驗。朱鼎健作為70后生人，年輕、富有想象力，敢于創(chuàng)新，這些都是值得肯定的，但在延伸觀瀾湖傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈的過程中需要更審慎的考量，因為在盤子變大的背后，也隱藏著產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的無限未知和系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　再涉違規(guī)售房風(fēng)波 管理漏洞致顧客泳池內(nèi)溺亡

　　戰(zhàn)線拉得太長，無論是在產(chǎn)業(yè)鏈還是管理的各個環(huán)節(jié)便容易出現(xiàn)問題。2012年7月31日下午，海口觀瀾湖酒店泳池發(fā)生一起顧客溺亡事件。一名45歲女士入住該酒店，不到兩公里就溺亡飄浮在該酒店游泳池的水面。事后，死者的親屬張先生告訴媒體，事情發(fā)生后，死者親屬便開始和酒店方面交涉如何處理此事，但酒店方面態(tài)度消極，甚至直接宣稱自己沒有責(zé)任，這讓死者家屬很難接受。

　　事實上，在救生設(shè)施方面，水面面積在250 ㎡以下的，應(yīng)至少設(shè)置2個救生觀察臺，2名救生員；水面面積在250 ㎡以上的，按面積每增加250㎡及以內(nèi)，就該增設(shè)1個救生觀察臺和1個救生員。救生器材必須包括救生圈、救生桿、救護板和護頸套。還要有急救室，并配有氧 氣袋、救護床、急救藥品和器材，救護器材擺在便于取用的明顯位置。而觀瀾湖•海口國際高爾夫度假酒店泳池，在事發(fā)當(dāng)時水位由淺及深，較深1.6米，僅一名無證救生員，確實欠缺相關(guān)標識標牌和警示語等。

　　樂居記者后續(xù)追蹤，聯(lián)系到一位當(dāng)時的海口觀瀾湖酒店工作人員，他向樂居記者透露，這起溺水事件，暴露著海口觀瀾湖酒店監(jiān)管的缺失。該事件較后以觀瀾湖對死者家屬進行經(jīng)濟賠償而告終。

　　與此同時，海口觀瀾湖觀邸在尚未取得預(yù)售資格的情況下違規(guī)售房并游說客戶購購5萬元的VIP金卡以獲得優(yōu)先選房資格。當(dāng)時的觀瀾湖在還沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，就開始銷售5萬元購購一張VIP金

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