編者按

　　每年一度的“3?15”，房地產維權都是一個熱點。但是隨著房地產市場的不斷規范，房地產行業的維權事件已經大幅減少。

　　廣州方圓地產顧問有限公司副總經理鄧浩志在接受記者采訪時說，這幾年房地產行業持續規范，小開發商不少倒閉或者被兼并，大的房地產企業集中度持續提升。大的品牌房地產企業對于房屋質量的越來越重視，同時還十分注意提升品牌的美譽度，因而即使有小的質量問題和投訴，也會很快給予解決，加上這幾年政府對房地產行業的監管力度不斷加大，并且實行了網上簽約、打款入監控賬號、開發商辦完大確權后才取消監控等有效措施，大大減少了一房多賣、銷售抵押房、房屋爛尾或者延遲交樓的情況，也解決了很多歷史問題。具體表現為房地產行業這兩年的投訴在持續下降，加上房價不斷上漲，也隱藏了一些矛盾。

　　綜觀較近一些房地產維權事件，記者還是發現，這實際上是業主在與一些開發商在斗智斗勇。因而，在購房之前，消費者要學點法，小心落入開發商編織的陷阱中，同時在維權過程中也要注意有理有據有節，及時化解矛盾，也有利于問題得到圓滿解決。

　　相當多的業主維權無力，或者維權無門是因為他們陷入了開發商設計的購房合同或者補充協議的陷阱當中。當業主房屋出現質量問題，或者發現開發商承諾不兌現、虛假宣傳誤導購購等行為時，因為合同上沒有寫明，給維權增加不必要的困難和難度。因而，購房者自身也需要學習一點法律知識，在購房之前認真識別，謹防落入開發商編織的陷阱當中。同時，房地產的主管部門也應對購房合同進行規范，對于補充協議凌駕于政府購房合同之上的行為要予以堅決的糾正，維護消費者的權益。

　　(陶春宇)

　　樓盤質量問題頻發 遠洋地產業主維權無門

　　1月23日，鎮江遠洋香奈河畔二期售樓處外聚集了十幾位業主，拉起了層層橫幅，上面寫著“商品房的價格，安置房的質量”，“斷橋鋁變白塑料，三菱電梯變雜牌”，“遠洋欺詐百姓血汗錢”等字樣。

　　無獨有偶，一年多以來，遠洋地產控股有限公司(03377.HK，以下簡稱“遠洋地產”)旗下大連、杭州等項目接連出現質量問題。

　　更讓鎮江業主們感到無力的是，雖然實際交付房屋質量不盡如人意，合同上卻找不到漏洞。在投訴過程中，開發商一句“以合同為準”就能讓他們啞巴吃黃連。去年年底，鎮江遠洋二期的業主們通過QQ群走到了一起，開始了維權之路。

　　遠洋地產回復記者稱：“鎮江、大連、杭州等項目因質量問題遭業主投訴等，系遠洋地產在全國項目開發中出現的個別、散發事件，也系房屋交付過程中開發商與客戶交換意見渠道暢通的正常表現。截至目前，大連項目收房率達到100%；杭州項目收房率達到80%；鎮江遠洋香奈河畔一期收房率超過92%，二期客戶投訴問題基本解決。”

　　而另一邊，鎮江遠洋二期的業主們還在為自己的利益做較后爭取。換窗戶，換電梯，建小學，是他們共同的訴求。“這些本來都是該有的，較后變成了訴求。”

　　使用事故頻發的品牌電梯

　　葉先生是這個業主QQ群的管理員之一。去年他看中了一套房子，118平方米，三室兩廳兩衛，總價85.89萬元。7月，交了頭付26.19萬元之后，他正式成為了鎮江遠洋香奈河畔二期的一名業主。

　　他對記者介紹了業主們集中投訴的幾處質量問題。“遠洋地產給我們展示的樣板間用的窗戶是斷橋鋁材質，實際交付時卻是塑鋼窗。塑鋼基本上屬于淘汰產品，容易變形，褪色，容易壞。遠洋地產一期使用的是斷橋鋁，二期的合同上注明是塑鋼。但說真的，在沒見到我們的窗戶是什么材料前，我們一直認為塑鋼就是他們展示的樣板房的窗戶。”

　　記者致電了鎮江遠洋地產的客服人員，對方表示，“樣板間從開放之日起，所有的門窗上面都有‘非交付標準’字樣而且非常清晰。塑鋼窗合同上是有明確規定的，不是故意隱瞞”。

　　但葉先生還是認為，樣板間對業主存在誤導。“家具等可移動的東西，我們都明白屬于非交付標準。但窗戶是不可移動的，我們認為就應該直接展示交付時的材質。遠洋地產還把白色的塑鋼窗戶外面刷成了和斷橋鋁一樣的咖啡色，我問開發商負責人，他說是為了美觀。”

　　另一處疑問是電梯。購房之前，一些業主向銷售人員詢問小區使用的電梯品牌，得到的答案是“一期都用三菱了，二期肯定比一期好”。但直到今年1月，在招投標網上查詢的時候，葉先生才發現，鎮江遠洋二期使用的是康力電梯。康力電梯股份有限公司是一家做電梯配件起家的上市企業，但2012、2013年，康力電梯在遼寧、江蘇、貴州等地出現多起困人、墜梯事件，引起了遠洋地產業主們對安全問題的擔憂。據業內人士透露，康力電梯質量不是很穩定，在控制系統及變頻器上為節約成本一直采用比較低端的產品，時常有溜車墜梯現象出現。

　　葉先生仔細查看了合同，發現里面寫的是“品牌電梯”。“這是一個非常模糊的字眼，我承認康力電梯也是品牌電梯，但是它的事故率太高，百度‘康力電梯’頁就會出現康力電梯事故頻發的新聞。”

　　就上述質量問題，記者采訪了遠洋地產。該公司給記者的書面回復稱：“在項目開發過程中，我們執行嚴格的質量管控體系和維保修服務體系，并創建全方位的客戶溝通和關懷渠道，以保障產品和服務品質。面對客戶投訴，遠洋地產本著‘履行合同約定’及‘體恤客戶感受’的原則，均派遣相關工作組認真對待和核實，并由當地項目公司進行妥善處理。”

　　但據業主反映，針對電梯的投訴，鎮江遠洋的回應是組織業主參觀康力電梯生產廠，并承諾在維保期內安排廠家駐守鎮江遠洋。但在憤怒的業主們看來，這是在逃避問題，是“從側面做一些無意義的事情來安撫業主”。

　　虛假宣傳誘導購購

　　業主張女士的兒子四歲了。和很多家長一樣，選擇樓盤的時候，孩子未來的教育問題是重要的考慮因素。在鎮江遠洋地產售樓處的沙盤上、彩印單頁上、網上宣傳時，都宣稱三期規劃建設潤州實驗小學。實驗小學的教學水平優于普通小學，這對張女士來說有莫大的吸引力。

　　“但潤州實驗小學去年年底建好了，遠洋地產業主的孩子卻不能就讀。”張女士提起這事很氣憤。“我是沖著實驗小學來購購鎮江遠洋的，小學沒了，我也沒必要購這房子了。但開發商說退房按照合同走，要我賠償違約金。”葉先生說。

　　潤州實驗小學落空了，為了安撫業主，樓盤負責人改稱“在附近建設九年制義務學校”。但對家長們來說，“九年制義務學校”遠比不上實驗小學，況且“附近”的說法也很模糊。

　　記者向鎮江遠洋的客服人員求證，得到的答復是：鎮江市規劃委員會綜合考慮區域教育資源的優化組合，明確在三期的地塊外，與原來官塘新城規劃中的初中合并成一個九年制學校。記者進一步詢問，這一學校是此前宣傳的“潤州實驗小學”還是普通學校？對方回應，“具體是什么學校是由教育機構統一調配設置的。”

　　“但宣傳是你們遠洋地產宣傳的，不是市政府宣傳的。既然教育局沒拍板，遠洋地產就不應該宣傳這個事情，以吸引購購。”葉先生覺得受到了欺騙。

　　如果說質量問題是施工過程中的監管不到位，更讓業主們氣憤的是，遠洋的銷售人員在銷售過程中是否存在故意欺詐的行為。有業主列舉了一連串“銷售人員的說法”和實際情況不一致的情形：銷售人員說二期比一期好，但是目前發現窗戶和電梯和一期差好幾個檔次；銷售人員說小區邊上的高壓鐵塔會埋地，合同里沒寫，至今未埋地，也無埋地的具體安排；銷售人員說樓盤二期里面建設有幼兒園，合同里沒有，至今未公布實施進度計劃，有沒有等待考證；銷售人員說二期樓間距都在30米以上，合同里沒寫，但是實際完全沒有，冬天下午3點，一共6樓的多層5樓都沒陽光了……

　　對此，業主們得到較多的回應是，“以合同為準”。葉先生咨詢了相關律師。“律師說這個合同是有效合同，只能說開發商沒有道德，但是沒有實在的證據。”

　　在購房合同這件事上，業主和銷售人員各說各的理。“談到合同更無恥”，葉先生回憶，購房的時候，讓先交1萬定金，付了頭付之后才能看到合同；如果業主不購了，定金不退，還要賠償違約金。遠洋地產的客服人員覺得有些冤枉，“我們的合同都有公示在墻上，合同是要求必須公示的，在購之前就可以看到。”葉先生反駁，“我從來沒看見過，估計大多數人也沒看到，銷售人員也沒有帶我們去看過合同。”

　　多個樓盤出現質量問題

　　看開發商并沒有解決問題的意思，葉先生在當地的金山論壇上網絡問政。他向記者展示了質監局和住建局回復內容的截圖，“搞笑的是，質監局和住建局相互踢皮球”。質監局回復：您好，，房屋建筑質量監管不在質監部門職能范圍之內，建議向住建部門反映；，您所提及的和開發商之間的合同糾紛，建議您通過司法途徑解決；第三，您所提及的電梯品牌及事故頻發問題，電梯屬于特種設備范疇……開發商使用什么品牌的電梯屬于其自主行為，應該按照合同約定履行，建議您與開發商協商解決。

　　鎮江住建局回復：1.合同雙方均應遵守所簽合同，如果合同履行過程中發生爭議，可由雙方當事人協商解決。如協商不成，可按合同約定提交仲裁或向人民法院起訴。

　　2.對于所用材質有疑問，請與市質監站聯系。我局已督促該企業認真履行合同，確保所用材質符合合同要求，妥

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