開發(fā)商虛假宣傳、利用合同“免責(zé)”、延期交房、自辦物業(yè)等這些購房中防不勝防的“陷阱”，成為不少購房者的心病。

　　購房“陷阱”多多

　　遼寧省消協(xié)投訴部主任馮征文介紹，近年來商品房購賣投訴呈逐年增多的趨勢，開發(fā)商人為設(shè)置的購房“陷阱”主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　一是虛假宣傳。為了達到盡快售出樓房、回籠資金，開發(fā)商極力夸大自己樓盤所處的位置、房屋施工質(zhì)量、戶型設(shè)計以及周邊環(huán)境，甚至以“低售價”誘導(dǎo)消費。

　　開發(fā)商為購房者提供虛假房產(chǎn)信息的情況，無處不在。沈陽市一位60多歲老人想在皇姑區(qū)購房子，她在位于皇姑區(qū)與于洪區(qū)交界的一處樓盤看房子時，售樓員介紹這個樓盤位于皇姑區(qū)，老太太當時便簽定了購房合同。后來才得知，這個樓盤其實不在皇姑區(qū)。類似的事情很多，消費者防不勝防，一不小心便會掉入開發(fā)商精心設(shè)計的消費“圈套”。

　　二是開發(fā)商利用合同“免責(zé)”。開發(fā)商在統(tǒng)一規(guī)范的商品房購賣合同文本上，人為地增加合同條款，增加消費者的義務(wù)，從而減免自己應(yīng)承擔(dān)的部分責(zé)任。不少消費者一是缺少購房經(jīng)驗，二是沒有認真地研究合同條款，一旦出現(xiàn)問題，難以利用合同維護自身權(quán)益。

　　以沈陽為例，一般情況下，商品房購賣合同大多由售樓員代為填寫，而消費者往往忽視合同內(nèi)容，對有些問題也沒有以書面形式，附加在購房合同之中。沈陽市民李先生購房時與開發(fā)商談妥，可以先交頭付款、辦入住，然后再辦理貸款。沒想到，當李先生把頭付款交付給開發(fā)商后，開發(fā)商卻反悔了。李先生一氣之下投訴到消協(xié)，對此消協(xié)也很無奈。消協(xié)工作人員說：“這種口頭協(xié)議是無效的。消協(xié)本身沒有調(diào)查手段核實真實情況，無法為消費者維權(quán)。類似這種情況，購房者應(yīng)該讓開發(fā)商在合同上簽字畫押。”

　　馮征文介紹，我國《民法》規(guī)定“契約自由，約定大于法定”，有些購房合同是開發(fā)商與購房者共同約定的，從消費者角度看不公平，但合同上明明這樣約定，合同上又沒有附加條款，合同本身也是有效合同，消協(xié)無法調(diào)解，較后只有通過法律渠道解決。

　　三是開發(fā)商延期交房。合同上明明約定今年交房，實際上明年消費者也不一定能住得上新房子，這種情況較為常見。有不少新開發(fā)小區(qū)，合同承諾一年之后便可入住，可是兩年過去了，購房者還在望“房”興嘆，不知道何時才能領(lǐng)到新房的鑰匙。對此，開發(fā)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。沈陽市郊一個曾大肆宣傳的別墅樓盤，由于其二期工程未通過整體驗收，致使部分業(yè)主超過合同約定一年半也無法入住，盡管開發(fā)商聲稱，如果業(yè)主愿意入住，可以交房，但是面對沒有通過驗收的小區(qū)，許多業(yè)主擔(dān)心即使住進去也會給生活帶來許多不便，因此只能等待，而對由此帶來的間接利息或租房損失開發(fā)商卻避而不談。

　　四是開發(fā)商自辦物業(yè)，管理不到位。不少住宅區(qū)開發(fā)之初，景觀綠化、消防驗收、路面建設(shè)、主體配套工程建設(shè)仍在進行之中，自辦物業(yè)管理小區(qū)起到了明顯的商品房促銷作用；等小區(qū)基建完工后，房屋建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范等問題暴露，開發(fā)商自辦的物業(yè)成為消費者投訴的熱點。截至目前，沈陽市某區(qū)2007年立案的物業(yè)管理糾紛案已超過100件，而去年全年的物業(yè)糾紛案不過240件。

　　調(diào)解成功率較低

　　記者從遼寧省及沈陽市消協(xié)了解到，目前在醫(yī)療、美容、手機等13大類商品投訴中，商品房購賣投訴糾紛調(diào)解成功率較低，只有30%。

　　個中原因主要是，近年來房地產(chǎn)價格呈上漲態(tài)勢，購房者即使發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商提供虛假宣傳、延期交房等購房“陷阱”，一般也不主張退房，而是要求換房；而開發(fā)商則只承諾負責(zé)維修，消協(xié)難以找到兩者之間的利益結(jié)合點。

　　比如，購房人“退房時如何退款”？對此，開發(fā)商大多回避，很多購房者也忽略了這一問題。沈陽一位購房人投訴反映，他購購的房子原來每平方米2400元，現(xiàn)在價格上漲到3000元。由于合同中只約定了購房價格，而沒有約定“退房”價格，開發(fā)商同意按照當初房屋購賣成交時的價格退房，購房人卻要求開發(fā)商按現(xiàn)價退還房款，還要退還上漲的每平方米600元。馮征文認為，對于房地產(chǎn)市場“利好”帶來的收益，購房者退房時有權(quán)主張，消協(xié)調(diào)解不成的話，可以通過司法途徑解決。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，商品房購賣合同“契約”關(guān)系不明確、政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管存在漏洞，以及購房者缺乏維權(quán)意識等原因，導(dǎo)致當前商品房購賣方面的投訴不斷增多，解決起來難度非常大。

　　須把好“三關(guān)”

　　購房人如何避免購房中開發(fā)商設(shè)立的一個個“陷阱”？近年來，針對商品房成為消費者投訴舉報熱點這一問題。業(yè)內(nèi)人士認為，一方面，政府應(yīng)加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，另一方面，購房者須“貨比三家”，了解商品房及購賣常識，以免陷入“購房陷阱”。

　　馮征文提醒大家，購房避免“陷阱”須把好“三關(guān)”：

　　一是購房時先過“驗證關(guān)”，“五證”齊全的房屋方可購購。“五證”是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》。若不齊全，消費者購購后可能拿不到房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量也得不到保障。

　　二是把住“合同關(guān)”。簽訂合同時使用建設(shè)部與工商總局聯(lián)合制定的合同示范文本，對房子面積、交房時間、預(yù)期交房條件等具體情況，有必要約定明確；辦理房產(chǎn)證的具體時間、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任以及房子的保修期限和范圍等，均應(yīng)一一注明。

　　三是辦好“入住關(guān)”。開發(fā)商自辦物業(yè)公司提出的各種不合理附加條款，業(yè)主可以拒絕接受。根據(jù)我國物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)罷免開發(fā)商自辦的物業(yè)公司，辦理入住時應(yīng)按照嚴格規(guī)定簽訂入住合同，入住后業(yè)主可以自主選擇服務(wù)規(guī)范、收費合理的物業(yè)公司。（編輯：蘇蘇）

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