近日，美國劉宇聯合律師事務所上海代表處市場部高端顧問孫志偉告訴筆者：“過去的2014年，我們律師事務所幫助了很多個人投資者前往美國投資，但今年，我們會把關注一些企業投資者的動向，尤其是一些正苦于國內土地市場難以拿到地的中小開發商。因為中國政府近年來也出臺了一系列重要政策，以鼓勵更多的企業進行對外投資，再加上2015年美元走強態勢帶動下，預計更多中國房企會去美國尋找投資機會。”

  根據世邦魏理仕《亞洲投資者進軍環球房地產》報告顯示，2014年上半年亞洲投資者跨國投資金額持續攀升，同比增長40%，23%的活躍資金便來源于中國，僅次于新加坡（29%）。進入2015年，就先后爆出萬達集團耗資4.88億澳元收購澳大利亞悉尼兩棟大樓，并計劃投資約10億美元，建設一個綜合性項目，以及復星地產聯合澳大利亞一家房產投資管理公司，收購了澳大利亞北悉尼辦公樓“米勒街73號”的消息。不僅如此，近日復星地產海外置業生活O2O服務平臺—“星家”正式亮相。據悉，基于葡萄牙的優惠移民政策以及復星在當地已投資的重要企業，星家將葡萄牙作為其全球業務開展的站。未來，星家將借助復星全球化戰略的穩步推進，向全球拓展，專注實現中國人的海外生活夢想。這一切都證明中國房企境外投資擴容將成“新常態”。

  第四輪投資浪潮正成型

  在世邦魏理仕全球資本市場部 董事劉麗紅看來：“對中國企業而言，當下選擇境外地產投資恰逢其時。”2014年12月24日，國務院總理 在國務院常務會議上進一步提出，中國將加大金融支持企業“走出去”力度，推動穩增長調結構促升級。中國政府近年來也出臺了一系列重要政策以鼓勵更多的企業進行對外投資，包括：2013年10月頒布《上海自貿區境外投資項目備案管理辦法》，目前上海自貿區已經成為中國企業開展境外投資的重要平臺和通道；2014年5月實施《境外投資項目核準和備案管理辦法》，放寬了對中國企業境外投資項目的核準與備案權限，流程極大簡化，對中國企業的境外投資起到非常積極的促進作用；此外，滬港通的開市幫助中國的資金投資到港股，拓寬人民幣境外投資渠道等。

  萊坊高端董事、估價及咨詢部主管林浩文表示：“正是在政府鼓勵企業海外投資的政策刺激下，中國資本對外投資經歷了數輪主體不同的浪潮，主權財富基金投資帶動中國對外投資的頭輪浪潮；輪浪潮中，中國大型開發商也開始在海外各地市場發展物業項目；在當前推進的第三輪浪潮中，國內投資基金和保險公司積極尋求核心及高回報的物業投資機會；如今，第四輪投資浪潮正在興起，其中投資者的組成及對投資產品的要求較以往更多元化和難以預測。這些投資者包括超高凈值人士、中小型國有企業和民營開發商。他們正積極評估海外投資策略并探索海外發展的機會。”

  萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅指出：“前20家中國保險公司中只有四家有大量的海外投資，其中有40%的公司正考慮拓展海外市場。而中國開發商的表現則更為激進，前20家開發商中，已有一半投資海外。如果把中小型投資者也考慮在內，中國對外房地產投資的潛力將十分可觀。”

  投資目的地集中在澳英美

  根據萊訪的較新研究，近年中國對外房地產投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。截至目前，中國對外投資主要集中在澳大利亞、英國和美國的門戶城市，其中以中國在澳大利亞投資總額的增長較為強勁，2014年按年增長超過60%。

  而在領盛投資管理較新發布的投資策略年度報告中也提到，澳洲正逐步轉型至較為倚重本土的經濟動力，2015

  年的經濟增長會較2014 年更快及更廣，澳洲寫字樓的租金增長前景因需求回升而有所改善，當中尤以悉尼和墨爾本領跑。顯然，這一判斷與近期萬達、復星等企業的投資動向不謀而合。

  業內人士提醒，中國企業在海外投資時往往會面臨來自文化差異、法律環境、人才儲備等方面的挑戰。隨著中國海外投資的大趨勢，中國的投資者則需要更多地去了解和學習各海外市場。既要培養國際型團隊，也要善于借助第三方專業機構或者當地合作伙伴，熟悉當地市場的操作和規范，幫助中國企業積累國際市場經驗，這勢必將非常有助于中國企業的國際化發展。

  專家觀點

  三類產品吸引不同身份投資者

  世邦魏理仕全球資本市場部 董事　劉麗紅

  境外住宅開發一般以房地產開發企業與人民幣私募基金為主。中國開發商需要著重考慮的是尋找當地杰出的合作伙伴。進入一個新的市場，有本地合作伙伴的支持，可以規避法律法規、規劃設計等方面的潛在風險，解決項目融資等方面所面臨的挑戰；此外，開發商認為依托國內的網絡和銷售渠道將依舊有助于海外項目銷售；機構投資者則更熱衷于投資核心的辦公樓物業，可以擁有穩定的租金收入，獲得穩定的，并且有很好的市場流動性；　酒店投資則以機構投資者和家族企業為主，例如富華集團在墨爾本收購的柏悅酒店，安邦保險在紐約收購的希爾頓旗下的華爾道夫酒店，陽光保險在悉尼收購的喜來登公園酒店，開源控股在巴黎收購的香榭麗舍萬豪酒店，優質的酒店物業，享有很高的市場知名度，對于提高中國投資者的公司品牌形象與知名度能夠帶來積極的影響。

  國外主要省會城市更高

  萊坊澳大利亞亞洲市場高端董事　

  在大舉投資門戶城市的物業市場后，中國投資者開始尋求投資項目的多元化，他們的海外投資由核心的寫字樓和住宅開發轉向休閑和工業物業開發。至于投資地方面，如今澳大利亞、英國和美國的許多省會城市和主要城市的凈回報率已經超越門戶城市（如倫敦、紐約、悉尼和墨爾本），他們亦由從前的主要門戶城市轉投到回報更高的主要省會城市，包括馬來西亞的新山，澳大利亞的黃金海岸以及美國的洛杉磯和邁阿密等地。與北京和上海等中國主要門戶城市相比，近期新興投資熱點的豪宅價格更具吸引力。例如：美國洛杉磯和邁阿密的優質公寓價格比上海低25%，極大地吸引了中國超高凈值人士到當地投資。

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