日前，中國指數研究院發布了《2010年上半年房地產政策分析及走勢展望》，報告分析了上半年樓市調控對市場的影響，針對下半年形勢進行了預測。指數研究院認為，在多項政策疊加作用下調控效果已開始顯現，本輪調控中打擊投機行為和規范市場秩序的措施將在未來得到部分保留，成為“常態”。

　　政策疊加效應明顯 目標有望年內實現

　　今年上半年，房地產調控政策堪稱“面面俱到”。從供應來看，新政通過大幅增加土地供應量等措施來加大房屋供應量；從需求來看，“二套房貸”等政策嚴格控制了投資性需求，投資獲利型購房人的套利空間大大縮減；5月至6月，國稅總局密集出臺加強土地增值稅征收的一系列措施，壓縮房企不合理利潤空間，減少其提高銷售價格的動機（商品房價格上漲將導致被征更多土地增值稅）。

　　中國指數研究院人士分析，本次房地產新政通過供需雙向調節、全方位管理形成多重政策疊加效應，有力遏制了房價繼續上漲。“這已對消費預期產生顯著影響，36.1％的購房者對本輪房地產調控有較強信心，近六成購房者認為房價將下行。從市場數據看，部分城市房價過快上漲的態勢已開始得到遏制，政府調控目標有望年內實現。1至5月，全國商品房銷售均價漲幅較去年下降12.1％，5月全國商品房銷售均價今年頭次出現環比下降。”

　　新政嚴查囤地炒地 信貸調整功不可沒

　　中國指數研究院人士表示，短期來看利率上升1％將減少商品房需求6.53％，而本輪房地產調控正是通過調整信貸利率政策來抑制投機投資性需求，進而達到遏制房價過快上漲的目的。一系列信貸利率政策極大地限制了利用貸款購購多套房的投機行為，成為政府調控樓市的主要手段。

　　除了對需求方面的調控外，新國十條提出對存在囤地、炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門也將暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。據統計，2010年4月至今，無一家房地產企業公布信息獲得銀行大額授信，而在2009年，國內多家銀行向房地產企業發放了總額逾3300億元的銀行授信。

　　從市場數據來看，全國商品房銷售面積自4月開始出現小幅環比下降（1.9％），在此基礎上，5月商品房銷售面積、銷售額繼續大幅環比下降，降幅分別為15.8％和25.0％，其中商品房銷售額是今年以來頭次出現環比下降，同時5月商品房銷售面積也頭次出現3.4％的同比下降。
調控進效果觀察期 地方細則高開低走

　　在調控政策出臺后，部分省市陸續公布了調控政策細則或針對市場監管的管控措施。縱觀截至目前已明確出臺的10省市地方新政，亮點主要包括：青島、北京、深圳及浙江要求限制多套房及非本地居民貸款，其中北京在調控政策基礎上對本市購房套數做出限定；青島、浙江及重慶對部分房地產相關稅率進行上調。指數研究院認為，除以上兩方面，多數省市的調控內容主要以增加市場供應為主，對以限制需求為目的的差別化信貸政策并未出臺過多嚴厲措施，相較于4月密集出臺的一系列嚴厲政策，地方細則略顯“溫和”。

　　中國指數研究院人士分析說：“對于政府而言，目前諸多調控政策的效果還未顯現，處于對效果監測期，出臺新政策會更加謹慎。對于地方政府而言，新政已十分嚴厲，鑒于各地區房地產市場發展情況不同，倘若地方細則過于嚴格，市場出現極度萎靡狀況的可能性將增大，從而對樓市及實體經濟的發展造成極為不利的影響。因此，地方細則對需求方面的嚴格管控已相對松動，近期更傾向于確保供給與規范市場秩序等方面。”

　樓市回歸居住屬性 部分調控將成常態

　　中國指數研究院認為，盡管調控力度在某個階段必然會有所減弱，但未來政府還將在一定程度內繼續限制投資投機需求，使商品房回歸居住屬性。“政府不僅擔憂房價過快上漲引發的民生問題，更令政府無法忍受的是房地產強大的吸金能力將削弱實體經濟發展的動力，資產價格泡沫的膨脹極易使中國重蹈日本覆轍。”

　　自2002年以來中國工業企業利潤率一直穩定在5％至6％，但商品房價格的漲幅都在兩位數以上，實體經濟的低收益率驅動資金不斷流入房地產；同期的商品房交易總額占居民存款的比重也從2001年的10％提高到了2009年的25％。“從政府而言，如果商品房的投資性需求無法得到有效抑制，各路資金流入房地產的情況就難以得到改變，因此在本輪調控中政府不得不從抑制投機性需求入手防止這種情況的繼續惡化。我們認為本輪調控中打擊投機行為和規范房地產市場秩序的措施還將在未來將得到部分保留，成為常態政策。”

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