4月13日，蘭德咨詢向記者提供的較新數據顯示，剔除數據不全房企，滬深港三市82家上市房企凈利潤總計860.4億元，同比增長6.09%，但從全行業來看，凈利潤指標可能并不好看。

“近年來房地產開發企業的毛利率和凈利率分別以年均下降約2.5%和1%的速度快速走低?！碧m德咨詢總裁宋延慶表示，2015年行業利潤率很有可能擊穿10%的紅線。

那么，利潤都去哪兒了?據蘭德咨詢統計，上述82家上市房企的資金成本總計582.15億元，同比增長26.9%，為凈利潤的68%;利息支出為347.01億元，同比增長17%，為凈利潤的40%以上。

利息支出為凈利的40%

“如 果不考慮公允價值變動收益、營業外收支等因素的話，可以簡單理解為，營業收入減去營業成本等于營業利潤，營業利潤減去所得稅費用等于凈利潤?！彼窝討c向 《證券日報》記者表示，而營業成本包括開發成本、利息支出、三項費用(銷售費用、管理費用和財務費用)、營業稅及附加等。

在開發成本中，土地費用占比，資本化的財務費用(資金成本)占比也相對較高。據蘭德咨詢監測，不同企業、不同項目的土地成本占比相差非常大。例如，萬達的平均土地成本占銷售均價約10%，龍湖約18%，萬科約25%。

值得注意的是，近年來利息支出和三項費用侵占凈利的比例也都在增加。

據蘭德咨詢統計數據顯示，萬科、恒大地產、保利地產、萬達商業、中海發展和碧桂園這6家千億元級房企利息支出均出現增長，增長幅度分別為3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。

由此可見，即使地產行業的龍頭企業一樣難以避免利息支出快速增長的局面。據蘭德咨詢推算，近年來，算上信托、基金等，房企有息負債加權平均息率是10%左右。不過，有想法的房企早在2014年初就意識到了凈利潤遭到侵蝕的行業趨勢。

鑒于此，開發商近年來開始用提高推行產品線開發的方式來提高周轉率。同時，“管控成本”已經成為部分房企制定年度任務的重要指標。

“從戰略高度來看，統籌和優化價值成本，完全能控制住成本，并把降低的利潤率給拉升起來。”宋延慶表示，從成本角度來看，未來的房產市場，將是比拼“精巧”的時代，誰的費效比低，誰的價值鏈上利潤源就多，誰就更有降價的底氣。

七成房企財務費用增加

據蘭德咨詢向《證券日報》記者提供的另一組數據顯示，在上述82家房企的資金成本中，財務費用達170.3億元，同比增54.4%。其中，有70.7%的企業財務費用有不同程度的增加，其中有46.4%的企業財務費用增長率超過了50%。

從 2009年至2014年82家上市房企財務費用及財務費用率來看，財務費用一直在快速增長，由2009年的34.4億元上升至2014年的170.3億 元。而從平均財務費用率來看，僅2013年出現回落，由2012年的2.0%降至2013年的1.47%，2014年則馬上爬升至2.22%。

宋延慶向記者表示，“由于房企年報中看不出全部有息負債額，而且負債利息支出部分要資本化，部分算作財務費用，所以我們通常將資本化利息支出和財務費用之和視為資金成本?！?/p>

顯然，這意味著財務費用的增長將加重房企資金成本的負擔。而鑒于房地產開發是資金密集型行業，加上這些年房企基本都是利用“以債養債”的高杠桿模式運營，因此資金成本早已成為侵蝕房企利潤的另一個成本大頭。

據蘭德咨詢統計數據顯示，82家上市房企的資金成本總計582.15億元，同比增長26.9%，為凈利潤的68%。

除此之外，各種稅費也在侵蝕房企利潤。據蘭德咨詢統計，與房地產開發相關的11種稅費，約占房價的13%-15%;各類規費、雜費，約占房價的8%-12%——稅費全部加起來，約占房價的20%-25%，有些三、四線城市甚至高于25%。

“當 市場轉為購方市場時，運用傳統方式壓低開發成本中的工程費用等手段，若造成質量問題，將會對開發商造成更大的反噬，比如此前業內被曝光的各種‘質量門’事 件。”另有分析人士向本報記者稱，所以，對于剛性成本的控制，可能很難見效，而且開發技術都較為成熟，這無法成為企業獨有的減少成本的優勢，在這種市場環 境下，要想減少財務費用、三項費用以及利息支出等各種資金成本的壓力，改變傳統方式，包括運用互聯網思維去優化銷售費用等手段將成為開發商管控成本的有效 途徑。

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