2015年已經(jīng)過半，縱觀上半年樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由低潮期走向回暖。但值得注意的是，由于供求關(guān)系的改變，城市間的房?jī)r(jià)分化也日益加劇，一線城市的房?jī)r(jià)漲幅較為明顯，甚至出現(xiàn)了“日光盤”，但多數(shù)三四線城市仍在持續(xù)下調(diào)。

樓市利好政策顯效70城房?jī)r(jià)總體走勢(shì)轉(zhuǎn)而向上

去年下半年以來，樓市利好政策接連出臺(tái)，尤其是在多個(gè)信貸“組合拳”的作用下，樓市升溫明顯。“930新政”、“330新政”，涉及“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“較低七折利率”以及“二套房較低頭付四成”等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，此外，三次降息、兩次降準(zhǔn)，以及各地提高公積金貸款額度及放寬使用限制等等政策，均對(duì)樓市的回暖起到了實(shí)際的推動(dòng)作用。

來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，70城房?jī)r(jià)環(huán)比綜合平均漲幅由四月份開始由跌轉(zhuǎn)漲，五月份環(huán)比上漲了0.7%，出現(xiàn)上漲的城市個(gè)數(shù)也由年初的2個(gè)增加到了20個(gè)，下降的城市由64個(gè)降為43個(gè)。由于一線城市的拉動(dòng)作用，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)出了回暖態(tài)勢(shì)。

對(duì)于上半年70城房?jī)r(jià)環(huán)比綜合出現(xiàn)增長(zhǎng)的原因，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受采訪時(shí)表示，國(guó)家出臺(tái)的一系列寬松政策的出臺(tái)，是對(duì)過去房地產(chǎn)既有的政策逐漸放開，以恢復(fù)市場(chǎng)本來的面目，即用供求關(guān)系來決定價(jià)格，這對(duì)于房地產(chǎn)來說是一個(gè)向好的轉(zhuǎn)換。

房地產(chǎn)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也告訴記者，正是由于國(guó)家出臺(tái)了一系列利好措施，信貸政策日漸寬松，支持了自住和改善型購(gòu)房人群，使得樓市的需求得到了集中釋放。

一線城市房?jī)r(jià)“跳漲” 三四線房?jī)r(jià)仍下行

值得注意的是，樓市的利好政策對(duì)于三四線城市的刺激作用并不大，城市間的差距在逐漸拉大。5月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新房和二手房?jī)r(jià)環(huán)比普漲，4個(gè)城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%，較高漲幅分別為6.7%和6.3%，二線城市房?jī)r(jià)整體較為穩(wěn)定，而大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然在下降。

今年“330新政”后，一線城市房?jī)r(jià)集體上漲，深圳和北京則成了“領(lǐng)頭羊”，5月份的房?jī)r(jià)漲幅分別為6.7%和1.4%。據(jù)媒體報(bào)道，5月份，開發(fā)商在深圳共推出了7138套新建住宅，漲幅較高的南山區(qū)同比增長(zhǎng)了85%。不斷出現(xiàn)的“日光盤”、被刷新的區(qū)域價(jià)格刺激著人們的神經(jīng)，購(gòu)房者的恐慌情緒肆意蔓延。北京市近來樓市也日益火熱，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月份截止到22日，北京市純商品住宅(不含保障房，自住房)已成交4486套，環(huán)比上漲33.7%，比去年同期上漲109.9%。包括五礦萬(wàn)科如園、華潤(rùn)•萬(wàn)橡府在內(nèi)的多個(gè)樓盤已進(jìn)行了調(diào)價(jià)，漲幅多在2000~3000元/平。

與一線城市的火熱相反，三四線城市的房?jī)r(jià)仍然處在下行區(qū)間。唐山、南充、贛州、惠州等地的房?jī)r(jià)跌幅仍較大，5月份跌幅較高的城市是環(huán)降0.6%的唐山。與房?jī)r(jià)的低迷相似，三四線城市的樓市成交量也難現(xiàn)增長(zhǎng)。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份截止到22日，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約量達(dá)18.56萬(wàn)套，環(huán)比上漲5.5%，其中一線城市漲幅較明顯，漲幅高達(dá)9.6%，而三線城市則出現(xiàn)了8.1%的下調(diào)。

對(duì)于城市間的分化現(xiàn)象，牛鳳瑞表示，房地產(chǎn)是區(qū)域性市場(chǎng)，就比如廣州的房子不能拿到長(zhǎng)沙去賣，區(qū)域間的差異一直存在。一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)不足，需求壓力比較大，所以房?jī)r(jià)較容易出現(xiàn)上漲的情況，所以四個(gè)一線城市也始終沒有放開限購(gòu)。而三四線城市此前供給、投資過度超前，需求出現(xiàn)透支，所以目前庫(kù)存壓力比較大，房?jī)r(jià)難現(xiàn)上漲。

后市預(yù)測(cè)：樓市回暖預(yù)期不改未來分化或?qū)⒓觿?/p>

對(duì)于樓市的未來走向，多位專家預(yù)期較為樂觀，認(rèn)為下半年將延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)分化的態(tài)勢(shì)也將持續(xù)。

牛鳳瑞認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期的走勢(shì)還是向好的，仍處在城市化加速階段，城市居民的自住和改善型需求，還需很長(zhǎng)時(shí)間才能滿足，從長(zhǎng)期來看，中國(guó)房地產(chǎn)供求兩旺的趨勢(shì)還要持續(xù)二三十年的時(shí)間。

某業(yè)內(nèi)知名專家也分析認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫將延續(xù)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的普遍轉(zhuǎn)好，表明前期一系列的托市政策開始見效，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，對(duì)于購(gòu)房者信心有所恢復(fù)。下半年城市房?jī)r(jià)漲幅月均1%的可能性很大，但需要加強(qiáng)信貸政策和購(gòu)房預(yù)期的管控。

“只要原材料、土地、勞動(dòng)力成本在上漲，建房成本不可能下來，房?jī)r(jià)恐怕還會(huì)上漲”，牛鳳瑞分析，但是房?jī)r(jià)出現(xiàn)過度上漲、短期內(nèi)大幅度反彈的可能性也不大，因?yàn)閺膰?guó)家的宏觀調(diào)控部門和地方政府以及供求雙方來看，各方都在逐漸趨于理性，不會(huì)再出現(xiàn)過度的盲目的跟風(fēng)現(xiàn)象。

另外，專家還指出，城市間分化會(huì)加劇樓市的隱憂，目前大部分企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向一二線拿地，導(dǎo)致地王頻繁出現(xiàn)，市場(chǎng)資源過分集中，擴(kuò)大購(gòu)房預(yù)期，未來政策刺激效果會(huì)集中體現(xiàn)在一二線城市，而三四線樓市可能會(huì)越來越差，增加了崩盤的可能性。

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