盡管北京樓市在政策疊加效應下有所回暖，但在嚴格的限購政策和自住房的沖擊下，去化狀況仍令人擔憂。

　　《華夏時報》記者根據北京市住建委官網數據統計，部分早在2013年就多次開盤的項目，兩年來去化速度緩慢，去化率甚至不足1/3。這種現象的背后，折射出整個房地產行業大環境的變化，以往“政策一刺激成交就暴漲”的恐慌性購房已很難再現。

　　現房存量超期房

　　2013年在北京市住建委領取預售許可證開盤的項目共227個，除去預售截止且未轉入現房銷售的項目外，僅有不足10%的項目房源已全部售完，超過50%的項目都已轉為現房銷售，其中有接近20%的項目去化緩慢，至今仍存有大量房源可售。

　　以亦莊的國銳金嵿項目為例，該項目在2013年和2014年期間曾4次開盤，包括住宅、商業以及辦公綜合體，不過，北京市住建委網站上的項目交易信息顯示，該項目1300套可售房源中，截至目前簽約不足100套。也就是說，簽約率僅為1/10左右。

　　與國銳金嵿項目類似，位于順義馬坡鎮的中鐵花溪渡項目，自2011年次開盤至今已4年，共開盤4次，目前已經全部轉入現房銷售。據記者統計，該項目共有約600套房源，至今仍有近400套、約2/3的房源尚未簽約。

　　亞豪機構統計數據顯示，截至4月25日，北京期房住宅存量為40797套，現房住宅存量41012套，這是近一年來現房存量頭次超過期房。

　　“北京幾個商品住宅供應量大的區域，如通州、亦莊、房山，以及東壩、孫河區域，如果樓盤產品競爭力不強，就很難實現去化，尤其是曾經銷售困難的項目?！北本┓繀f秘書長陳志告訴記者。

　　“不少商住項目去庫存壓力更大?！眮喓罊C構市場總監郭毅分析，目前商住市場的庫存量高達36800套，是自2006年以來近10年的較高點，今年一季度商住供需比為3∶1，而2014年為2∶1，2013年為0.85∶1。

　　北京住建委網站上的數據信息顯示，東亞印象臺湖三棟辦公立項的商住樓，批準銷售房源共計1757套，目前未簽約的房源剩余約1400多套。而同期開盤的東亞尚品臺湖項目目前在售的4棟樓共計1869套，顯示聯機備案的只有70套。

　　“實際上，目前的商品房市場與前兩年相比發生了較大變化，無論是客群對產品的要求，還是同類產品的競爭內容都更趨于品質化和精細化，以往通過價格比拼搶占市場的方式已經很難起到作用?！比A潤置地營銷總監秦江表示。

　　樓市難“大反轉”

　　偉業我愛我家的統計數據顯示，“五一”假期期間，北京日均銷售達到130套，總成交量為398套，比去年同期增長25.55%。

　　不過，開發商們卻并未因此而感到輕松。“很難判斷這一波行情能持續到什么時候，所以現在多數開發商都在趕著賣，尤其是市場供應量比較大的中高端項目，以往那種一次只開盤十幾套房的做法現在并不適合。”北京一高端樓盤的銷售負責人告訴記者。

　　“3·30政策主要釋放的是部分二套房需求，頭付降低確實吸引了很大一部分購房人群，但貸款利率并沒有下降?！敝袊康禺a學會副會長陳國強指出，現在就判斷市場反轉還為時尚早。事實上，自2015年開始，北京商品住宅市場的整體供應量并不大。亞豪機構數據顯示，截至4月上半月，今年僅有34個項目入市銷售。而市場低迷的2014年，同期入市項目仍能保持在66個。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，去年成交低迷的余波使得今年房企推盤變得“戰戰兢兢”。

　　從5月預計入市的新盤項目看，老項目后期占比近八成，而純新盤明顯動力不足。亞豪提供的數據顯示，預計5月份北京樓市將有20個項目入市，包括公館在內的15個老項目后期，而純新盤僅有富力運河十號、紫御長安等5個。

　　“從9·30政策出臺后的落地情況來看，市場回暖只是曇花一現?！睒I內分析人士陳劍波指出，判斷3·30新政效果仍需時間。

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