樓市“去庫存”任務，正被提升至的高度。

    11月10日上午，中共總書記、國家主席、軍委主席、財經(jīng)專業(yè)小組組長 主持召開財經(jīng)專業(yè)小組第十一次會議，研究經(jīng)濟結構性改革和城市工作。

    在這次會議上， 提出了四大關鍵點的改革推進，包括過剩產(chǎn)能，企業(yè)成本，房地產(chǎn)庫存和金融風險等。對于房地產(chǎn)，他有18個字表態(tài)，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?/p>

    這是十八大以來 頭次對于房地產(chǎn)去庫存的表態(tài)。他上一次表態(tài)是兩年前的2013年10月29日。當時政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習。會上， 要求，“要千方百計增加住房供應”。

    11月11日，在國務院常務會議上，國家總理 強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。緊接著的11月12日，國家財經(jīng)專業(yè)小組辦公室主任 赴江蘇等地考察時，再次強調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。

    在業(yè)內(nèi)看來，針對房地產(chǎn)市場的接連表態(tài)，或?qū)⒂绊懡衲昴甑椎慕?jīng)濟工作會議，預計明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。

   高層接連喊話去庫存

    高層緣何在此刻高調(diào)提及房地產(chǎn)?一系列房地產(chǎn)較新數(shù)據(jù)或可尋得端倪。

    11月11日，國家統(tǒng)計局公布今年1-10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

    68632萬平方米的待售面積到底有多大?按照我國人均住房面積35平方米計算，“空置”的住房可供2億人口居住。如果算上全國各地的小產(chǎn)權房，以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑的房子，中國住房過剩的狀況會更加嚴重。

    短短10多年的時間里，中國房地產(chǎn)基本面從短缺走到了嚴重過剩。易居研究院較新數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，其所監(jiān)測的北京、上海、廣州、深圳、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、北海等35個城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米。

    10月份，上述35個城市新建商品住宅存銷比為12.5，為近22個月新低，大體相當于2013年12月份的水平。12.5存銷比，意味著市場需要用12.5個月的時間才能消化完這些庫存，其中北海的存銷比數(shù)值較高，為31個月。從城市線類劃分，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為10、12.2和18.9個月。

   “當前，我國房地產(chǎn)的痛點正是高庫存。而在市場區(qū)域分化嚴重的情況下，高庫存主要指代三、四線城市和部分二線城市，”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，“近段時間， 主席和 總理皆提到房地產(chǎn)高庫存，并將其列為當前經(jīng)濟難點。這其實關系到兩個方面，一是樓市不穩(wěn)，經(jīng)濟難見底;二是庫存不降，金融體系有風險。”

    房地產(chǎn)庫存持續(xù)高位，直接影響到房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點至2%，創(chuàng)歷史新低。這一增速增速已經(jīng)連續(xù)21個月下滑，在 次就樓市表態(tài)的2013年，它還基本保持在20%左右的速度。與此同時，1-10月份，全國房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平;土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。

    高庫存、低投資格局下，房地產(chǎn)正在從過去中國經(jīng)濟的引擎轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L拖累。在過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月，中國固定資產(chǎn)投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數(shù)。

    樓市調(diào)控信號再發(fā)出

   “‘十三五’規(guī)劃中提到保持經(jīng)濟中高速增長，GDP要保持在6.5%以上，還是要靠投資來拉動，房地產(chǎn)的作用不可忽視。”摩根士丹利華鑫證券頭席經(jīng)濟學家章俊說。

    高層的接連表態(tài)，暗含房地產(chǎn)市場政策再次調(diào)整信號。

   《華夏時報》援引接近住建部的知情人士稱，目前針對房地產(chǎn)市場的表態(tài)，將影響今年年底的經(jīng)濟工作會議，預計明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。

    據(jù)了解，對于樓市去庫存的相關政策，目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項具體政策的調(diào)整思路，預計在年底經(jīng)濟工作會議之后會分層次出臺。

    在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，短期內(nèi)的去庫存政策還將以市場刺激為主，與穩(wěn)定住房消費相關的常規(guī)手段或?qū)⒓哟罅Χ取?/p>

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉指出，今年以來，鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關系到啟動需求，又關系到化解風險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計實現(xiàn)去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大。

    除此，據(jù)了解，相關部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房頭付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。在民生證券研究所執(zhí)行院長管清友看來，房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，國家住房銀行或提上時間表。

    保障房的市場化運作，被視為加快去庫存的一大利器。740萬套保障房托起的中國安居夢，是2015年政府民生工程的一大焦點。而保障房與商品房之間，正架構起融合的呼嘯軌道。

   “把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房?！?總理在今年3月的政府工作報告中，已明確提出這一點。房企有去庫存的需要，而地方政府又有建保障房的重任。在總理這份報告中，這兩大難題順勢而為一拍即合，這也被不少開發(fā)商視為今年一項重要的政策紅利。

    從福州版商品房回購、北京版合作型保障房到滬版土地置換獲得保障房資金等，各城市都試圖在保障房建設與投資及樓市去庫存難題的試水中摸索出可行性更強的操作模式。

    事實上，據(jù)時代周報記者了解，被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補償安置，已經(jīng)進入實質(zhì)性的影響釋放階段。按照部署，國家開發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務已經(jīng)基本完成。從資金量來看，加上財政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點所置換的額度，全部資金將超過萬億元。

    而按照 總理較新提出的“加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”意思解讀，在現(xiàn)有的政策框架中，戶籍制度改革預計將成為樓市去庫存一大突破口。

   “戶籍制度改革帶動住房消費的一個重要方向即是推動農(nóng)民工購房，新型城鎮(zhèn)化的一大目標即是努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進對時代周報記者說，大中城市戶籍吸引力較大，戶籍制度對推動市場成交效果明顯，但相比之下，戶籍制度改革和購房相結合的政策還存在錯位問題，當前樓市庫存較大、投資下滑嚴重的三、四線乃至縣級市，不存在太多的落戶問題，戶籍制度對推動住房消費的效果或有限。

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