新政調控引發退房糾紛怎樣保障雙方權益？

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：新華社閱讀 616 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

在業內專家看來，樓市新政出臺后，一些購房者因不符合購房資格或者首付款比例增加而無法繼續履行房屋買賣合同，通常會出現買方想解除合同，要求返還定金，而賣方不愿解除合同，或者拒絕返還定金的糾紛。這其中涉及幾個法律問題值得分析。

北京易準律師事務所律師楊錦炎表示，首先要明白，無論限購前還是限購后簽訂的房屋買賣合同都是有效的。因為根據《*高人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第４條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”

楊錦炎表示，各地出臺的限購限貸政策，并不屬于全國人大及其常委會制定的法律，也不屬于國務院制定的行政法規。因此，限購限貸政策的規定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效力。但這里面因調控政策突然出臺導致無法履行合同，可分為限購和限貸兩種情況分析。

一種情況是限購。在政策出臺前購房者是有購房資格的，但因為政策出臺，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構成了對房屋買賣雙方的不可抗力。《合同法》百一十七條規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”所以因限購導致無法履行合同的當事人，可以向對方主張解除合同，并且不承擔違約責任。

另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更。所謂情勢變更是合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。楊錦炎說，購房者因為首付條件的提高，無法履行合同的，可根據上述司法解釋的規定，主張解除合同，不負違約責任。

在中國消費者協會律師團團長邱寶昌看來，各地限購限貸政策通常以“網簽”時間作為是否適用新政策的時間節點，但買賣雙方簽訂合同后，未能在限購政策出臺之前完成“網簽”的人，成為了受政策影響者。

邱寶昌建議，政策出臺之后，對于買賣雙方，應按著公平的原則妥善處理，比如沒有網簽，但交了定金和傭金的，可以根據紙質的合同、銀行的流水等加以甄別視為網簽或者因不可抗力政策，雙方可以解除合同，但該退的定金和傭金還是要退。

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