王先生較近要購套房，一次性付款雖然不用給銀行掏利息，還能拿到發展商給出的購房優惠，但他覺得這樣占用自己的流動資金太多。如果拿這些錢去投資別的項目，也許投資獲利不但可以彌補那些“機會成本”，還能滾雪球抓住更多機會。因此，權衡再三，王先生還是向銀行申請了十年期貸款。理財專家對王先生的做法表示贊同，但也提醒更多購房者，應密切關注近期宏觀調控政策給購房帶來的一些影響，巧用銀行推出的一些新的按揭方法，結合自身實際，找到適合自己的房貸方式。

　　政策變化帶來哪些影響

　　今年國家不斷出臺宏觀調控政策，這些政策對社會生活的多個領域都產生了深遠影響，房地產業也不例外，甚至在總體調控之前就已開始越來越收緊。

　　今年2月，銀監會放出風，將出臺《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，在征求意見稿中特別強調“商業銀行應著重考核借款人還款能力”，具體要求是，商業銀行應將每筆個人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下。也就是說，如果貸款人家庭月入1萬元，則每月的房貸月供較多不能超過5000元，如果以前已經有房貸、車貸等其他債務，則可貸款項會更少，這就對貸款人的經濟能力提出更高要求。并且，隨著對房地產開發信貸規模的控制，各大銀行紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻。5月8日，溫州市工行率先上調個人購房貸款利率，同時宣布對購購3套住房以上的貸款不再辦理住房按揭，隨后，北京、上海都相繼跟風操作。廣州的各大銀行雖然沒有明確提出上述做法，但也紛紛表示，將加強對貸款人的信貸審核，對于二次購購者更要從嚴考察，必要時將上浮貸款利率。各銀行還對大戶型、、高端商品房、別墅等項目出臺相應限制，對公司購購寫字樓予以限制，對未封頂的高端住宅不放貸等。這些政策提高了房貸門檻，如原本準備了10萬元進行兩成頭付，結果頭付比率提高到三成，那么購房計劃就只好拖后。但由于各銀行房貸政策不盡相同，老百姓應可細心尋找合適自己的銀行。

　　此外，國家土地政策嚴格對土地開發進行把關、利率有可能上調、物業稅已在部分城市試行等，都會對房地產市場產生影響，從而直接影響到老百姓的房貸。

　　巧用銀行新型房貸方式

　　隨著貨幣化分房的逐漸普及，到銀行按揭購樓已成為絕大多數人購房的主要手段。先購房，后還款的觀念可謂深入人心。而初看銀行的住房貸款，似乎都差不多，但房貸市場的不斷發展，也促成了銀行之間的激烈競爭，推出與眾不同的貸款方式，成為銀行吸引客戶的絕招。理財，今年和去年廣發推出的理財型房貸和民生推出的不指定樓盤按揭、組合還貸等，算是其中比較亮眼的一些房貸產品。

　　理財型房貸

　　如廣發前不久推出的家多好理財型房貸，在提高房貸辦理效率的基礎上，通過理財抵息、存本抵貸等方法，為購樓人實現利息“減負”。貸款人在歸還房貸后，還能無需重新辦理手續，就能自動獲得同等額度的授信貸款。“家多好”是如何實現利息“減負”的呢？廣發個人業務部人士給記者解釋到，該種按揭方式，將提前還款與自動額度授信結合起來，實現了存款等額沖減貸款，這樣本金越來越少，利息自然也就降低。簡單的說，就是購樓人在廣發擁有一個儲蓄賬戶，便可申請把該賬戶上的存款自動用于提前償還貸款本金。每月20日，當該申請人在廣發的存款達到1萬元的整數倍后，即可自動劃轉資金用于提前還貸。提前還款后，申請人還能獲得等額的個人綜合授信，并且各期提前還款額可全額累加授信，額度1年1定。住房抵押貸款還能在一定條件下享受利率下浮5%—10%的優惠。此外，貸款人的還款賬戶在保留較低金額后，還可按月將剩余金額自動轉入定期賬戶進行理財，獲得比活期存款更高的回報。

　　組合還貸法

　　民生銀行去年推出的組合還貸法，則是在傳統等額本金及等額本息還款方式的基礎上，根據借款人的收入成長曲線，為借款人“量身定做”的還款方式。它是將貸款本金分段償還，根據資金的實際占用時間計算利息的還款方式。即根據借款人未來的收支情況，頭先將整個貸款本金按比例分成若干償還階段，然后確定每個階段的還款年限。比如收入較少的時候就少安排還款本金，收入穩定豐厚的30-45歲，就多安排還款本金等。還款期間，每個階段約定償還的本金在規定的年限中按等額本息的方式計算每月償還額，未歸還的本金部分按月計息，兩部分相加即形成每月的供款金額。組合還款可根據借款人未來的收入變化，靈活安排其每期供款額；依據借款人支出的變化，合理調整借款人的每期供款額。

　　此外，諸如不指定樓盤按揭等，雖然出發點很好，但在現有房地產銷售中，指定樓盤的現象非常普遍，這種方法就沒太大用武之地，而且涉及到各方面風險，銀行對此作法有所保留，只表示個別案例可以給予考慮。因此，購房者在辦理按揭前，應多了解各銀行房貸方式，盡可能找到適合自己的方法。

　　案例一：理財型房屋按揭貸款

　　家庭月收入：5500元

　　貸款額：30萬元

　　還款期：15年

　　還款法：等額本息

　　每月儲蓄：1000元

　　貸款利率：5.04%

　　選擇每年自動提前還款10000元

　　可以節省的部分費用：

　　一般按揭貸款：128154.3元

　　理財型按揭貸款：98187.21元

　　減少利息支出29967元

　　可以節省的部分費用：

　　每發生一次貸款，可以節省費用：

　　1、房屋評估費約需2100元；

　　2、房管局抵押登記等雜費400元；

　　3、律師費約需500元；合計：約3000元

　　利息支出和費用開支合計共節省32000余元

　　案例二：理財型房屋抵押貸款

　　貸款額：50萬元貸款

　　期限：1年

　　家庭月收入：5500元

　　每月儲蓄：1000

　　還款方式：一次還本按月付息

　　貸款利率優惠：下浮10% 　

　　可以節省的部分費用：

　　一般抵押貸款：31862元

　　理財型抵押貸款：27684元

　　減少利息支出4178元

　　可以節省的部分費用：

　　每發生一次貸款，節省的費用如下：

　　1、房屋評估費約3500元；

　　2、房管局抵押登記等雜費400元；

　　3、律師費約500元；

　　合計：約4400元

　　利息支出和費用支出合計共節省8500余元

　　加息預期下應否提前還貸？

　　較近，關于央行可能升息的傳言滿天飛，很多購房人擔心一旦加息，自己要多支付很多利息，因此不少人動了提前還貸的念頭。

　　對此，理財專家表示，提前還貸就未必好。比如文章開頭提到的王先生，他的做法就比較理性。如果只是為了可能升息前提下多支付的利息，而將自己的流動資金全部拿去還貸，不但可能錯失潛在的其他投資機會，還會陷入緊張的財務危機中。因此，購房人應理性面對加息，即使真的加了，也要根據自己的財務狀況決定是否提前還貸。

　　農業銀行的一位理財分析師就指出，提前還貸并非適合任何人，要提前還款，應該是目前經濟條件比較好，且手頭的錢暫時沒有其他的用途。購房人若月收入不高，但收入穩定，就比較適合較長年限的貸款，并按部就班地還款，不會影響日常生活。舉個例子，市民張先生向銀行貸款10萬元執行的是商業貸款的利率。經測算，在貸款后第5年末他累計向銀行歸還本金43085.75元，支付利息22268.11元，還剩貸款余額(本金)56914.25元。若維持原貸款合同不變，至第10年還款期滿，累計將向銀行支付利息30707.60元。若在第5年末就申請提前還清貸款，那么只要歸還剩余本金56914.25元即可。在前5年，由于張先生占用的貸款數額較后期大，所以實際發生和支付的利息相應就多，占總利息額的72.52%；后5年因已經歸還了大部分的本金，實際發生、支付的利息也就少了，占總利息額的27.48%。通過計算可以看出，張先生前5年的貸款平均利率要遠比后5年的高；后5年貸款的平均年利率算下來只有2.97%，要比目前任何銀行貸款的利率都低。因此，如果沒有比較好的投資方向，他應該一次性還清所有貸款，可少支出8000多元的利息；若他比較擅長投資，則不必提前還款，可將這56000多元投資股市、郵市、基金等，只要投資的年回報率高于2.97%，就是劃算的。

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