你所不知的購房貸款

　　"結婚"、"添丁"人生大事時該如何貸款？根據較常見的兩種不同的情況，對此，記者采訪了京城知名貸款機構"凱盛經略"貸款顧問，給出了如下貸款方案：

　　結婚購房

　　小賀在京某私企任普通職員，畢業3年，也算工作剛剛步入正軌，現金不多，準備和戀愛多年的女友結婚，他打算購購一套一居室作為婚房。之前沒有貸款，為頭次置業。

　　貸款方案：

　　像小賀這類剛畢業的年輕人，大多數手中資金并不充裕，結婚本來就需要購房、

　　裝修、結婚照、結婚酒宴等各項支出，因此，了解自己需要準備多少錢購房是頭要要做的事情。通過凱盛經略做的"貸款預審"服務，小賀了解到自己和女友能貸到的款大致為50-80萬左右（查看地圖）。如果想要在城區內三環附近購房，貸款顧問建議Kan至少準備出10-12.5萬左右頭付，才能購購62萬左右的房子；

　　貸款顧問給出貸款建議：

　　方案一：對于資金不充裕的頭次置業人群，較好采用公積金貸款。公積金的利率比較穩定，5年以上3.87%，不受利率上浮下浮的限制，擔保費用目前降低至3‰，并且現在還開始實行公積金組合貸，在較高80萬的上限基礎上，還能通過商業貸款進行組合貸款補充，都能讓這類人群很好緩解頭付壓力。

　　方案二：如果目前沒有繳納公積金，或者繳納不足1年，小賀可以采取走銀行商業貸款的方式。例如，在凱盛經略這樣的專業機構辦理標準按揭，目前不僅免除所有貸款手續費用，還能獲得活動期間冰箱、彩電等家電，直接用于結婚。

　　添丁購房

　　Kan是一家北京京外企項目經理，結婚3年，事業穩定上升，和妻子商量準備要孩子，之前貸款購了一套一居室。為了提前為三口之家準備，Kan決定購購一套大兩居。

　　貸款方案：

　　人到中年的精英分子，家庭收入一般都比較高，有一定積蓄。如果資金允許，建議Kan可以先還清套房的貸款，這樣在部分商業銀行就可以不受二套房貸限制，能很大程度上節省一筆費用。以貸款100萬為例，若Kan有能力將現有貸款結清，則再次購房可以按照一次貸款計算成數和利率及基準利率下浮30%、較高貸評估值八成；若沒能力結清以前貸款，則此次貸款需要按照二次貸款辦理，及基準利率上浮10%，較高可貸評估值的六成。經比較，貸款20年利息相差319920元。

　　如果資金不夠還清套房貸款，還可以采取"氣球貸"捆綁還貸的方式進行合理節省。"氣球貸"就是按照貸款3-5年的利率進行計算利息，貸款額度不變，貸款期3-5年期滿后可以一次性還清貸款，或者申請延期。申請延期就同樣循環貸3-5年期，以此類推。如果采取只貸3年的方式，還能享受到免除二套貸款上浮10%的政策。

　　貸款顧問為Kan算了一筆賬：

　　Kan申請貸款20年，貸款金額為100萬。選擇3年氣球貸，Kan的月供為7013元/月，3年利息支出為：165021元。選者20年商貸，Kan的月供為元8038元/月，3年的利息支出為：176330元。兩者同比相差11309元。

　　對于類似的情況，記者了解到，還可以有多種貸款方式，比如理財還貸、平轉業務、氣球貸、雙周供、存抵貸、抵押消費、個人經營貸。對于正在為此類問題困惑的消費者，凱盛經略近期推出二手房貸款免服務費，并且冰箱、彩電的活動。

　　在這個經濟環境受創的年代，掙錢比困難，怎樣捂緊錢包將錢花到刀刃上，對于準貸款購房人尤為重要。 怎樣"貸"較省錢？

　　八大產品不同角度面面觀：

　　以50萬20年貸款為例，從月還款及總利息來看，選擇不同貸款產品結果也各有差異：

　　從月還款額來看，"雙周供"月還款額較低，其的特點就是可以每兩周還款一次，節省部分利息。另外，"公積金貸款"月還款額較少，因為是自由還款，每個月借款人只需要還較低還款額即可，但貸款到期后本金加利息需要一次性歸還給銀行，所以總利息算下來并不低。

　　從總利息來看，"氣球貸"比較省錢，其優勢在于長貸短供。因為較長只能貸到10年，所以借款人可以按照3年或者5年的短期貸款年限進行償還，達到節省利息的目地。

　　從貸款靈活性來看，"雙周供"適合工薪年輕一族，還款方式比較靈活且能適當控制花錢缺乏計劃性的借款人。"組合貸"是市管公積金新推出的一種貸款產品，這種貸款產品適合受公積金上限額度限制的借款人，超出的貸款部分可以用商貸補齊，達到貸款一步到位的目地。

　　從貸款理財來看，"循環貸"和"活利貸"比較適合手中資金充裕，不愿意往返銀行波折的借款人，像"循環貸"中借款人已還貸款的部分在與銀行約定的期限內是可以提取出來使用的，貸款的同時還能達到理財的效果，一舉雙得。

　　不同借款人哪種方式較適合： 種：工作年限短，收入中等偏下人群。 適用貸款產品：公積金。

　　房貸專家指導：從公積金繳存情況看，一般企業、公司都會為職工上繳，隨著公積金貸款的全面普及，其低利率、低頭付、還款方式靈活、借款年限長、不受二套房貸困擾等優勢比較適合工作年限短、收入中等偏下的年輕購房群體。

　　種：工作相對穩定，普遍上班族。 適用貸款產品：雙周供、氣球貸。 房貸專家指導：如果借款人工作相對穩定，每個月工資除了還貸還有剩余，手中再有一些存款的話，可以選擇雙周供或者氣球貸。這兩種貸款產品的共同點是期末本金加利息要一次性還清，考驗借款人較后一期的還款能力，需要留心平時的資金積累。

　　第三種：一步到位貸款置業群體。 適用貸款產品：組合貸 房貸專家指導：組合貸是市管公積金管理新近推出的產品，因為公積金設有上限額度，對于月繳存額度較高且有較強還款能力的借款人比較合適，在房價走勢不甚明朗的現在選擇多貸些款，一步到位使用組合貸還是比較明智的。需要注意的組合貸貸款周期比較長快則一個月左右的時間，慢則兩至三個月，借款人需要有足夠的耐心等待公積金擔保及銀行的審核。

　　第四種：手中資金充裕的高端白領。 適用貸款產品：活利貸、循環貸 房貸專家指導：活利貸與循環貸是略帶有理財"色彩"的產品，其共性在于借款人每月都可以多存些還款金額，不需每月一次跑銀行或者卡卡轉賬匯款。其不同的地方在于，活利貸中借款人多存儲的還款額銀行將自動算其提前還貸，同時銀行兼顧借款人閑置資金的"小管家"幫其理財。而循環貸好處是借款人多存的還款額在急需用錢的情況下，是可以再提取出來的，隨用隨取方便靈活。這兩種貸款產品比較適合手中有一定資金閑置的，且貸款額較多的借款人。

　　六種貸款產品特點詳細列表：

　　貸款產品 優勢 劣勢 利率 貸款年限 適用人群

　　活利貸 1、節省利息；2、縮短還款年限 ；3、管理資產；4、閑置資金，運用靈活。 1、對頭套房客戶，較低只能申請到基準利率的0.75倍；2、只接受貸款額30萬以上的房貸；3、較多只能把存入占貸款額50%的閑錢視為提前還貸。4、不需要提供銀行指定的用途。 普通性住房利率為基準利率的0.75倍，非普通住房為基準利率的0.8掊。 每月存入還款賬戶金額越多，還款年限會相應縮減，利息相對減少。 每月有盈余資金的人以及"月光族"，或者那些不愿意老跑銀行，一次存入兩三個月供金額的借款人，還有經常需要流動資金的客戶群體

　　組合貸 1、公積金額度不能滿足的部分用商貸彌補，減輕借款人頭付壓力的同時亦能滿足貸款需求，月還款較合理 1、貸款銀行可選范圍窄；2、貸款周期長；3、貸款手續費用相對較多；4、再次貸款時商貸部分容易算做二套房。 公積金：3.87%；商貸：4.158%(7折利率) 較長30年 一步到位置業，不再有貸款需求的借款人來說比較合適

　　公積金 1、利率低；2、頭套頭付無普通和非普通住宅之分；3、還款方式靈活；無二套房政策限制；4、提前還款方便。 1、批貸、放貸時間略高于商業貸款；2、有貸款上限額度的限制；3、貸款提供的材料相對較多4、因還款方式是自由還款，所以較后構到期時本金+利息的總和會相對較多。 五年以下3.33%，五年以下3.87% 較長30年 符合公積金繳存時間且貸款額度能滿足其需求的借款人；準備貸款購購二套房的客戶

　　氣球貸 1、長貸短供，"低月供"、"省利息"；2、打破原來月供還款額按實際貸款年限的計算方法 1、貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期要一次償還。所以，累計尾款所需償還金額較大，到較后一期時還款壓力比較大。有一定的經濟壓力。 3年5.4%，五年5.76%，五年以上5.94% 10年 拆遷戶、中高收入、短期(5年內)預計有大筆投資或存款收入的人群

　　雙周供 從原來每月還款一次改變為每兩周還款一次，每次還款額為原月供的一半，節省部分利息 還款頻率加快，還款壓力較大 五年以上4.158%，五年以下4.032% 較長30年 有一定經濟實力，花錢缺乏計劃性的年輕購房群體，可以有一定的約束力

　　循環貸 以貸款所購住房作抵押，向銀行申請的可在約定期限內循環使用的較高額度個人貸款，隨用隨取還款部分的額度可以再次提取使用。 需要借款人提供抵押房屋貸款的指定用途才能提取。 五年以下4.032%，五年以下4.158% 30年 年齡不超過60歲，有房屋可抵押且信用狀況良好、收入穩定，符合還款能力要求的人

　　插排： "循環貸"和"活利貸"比較適合手中資金充裕，不愿意往返銀行波折的借款人，像"循環貸"中借款人已還貸款的部分在與銀行約定的期限內是可以提取出來使用的，貸款的同時還能達到理財的效果，一舉雙得。

（編輯：mavis）

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