數字商業時代：按目前現狀持續下去，將會對市場產生什么影響？會形成大量的泡沫嗎？

　　范小沖：在資本游戲下產生的“地王”所標注的重置成本不是真正的土地市場成本，“地王效應”以及由“地王效應”引發的區域房價上漲，是典型的泡沫成因。

　　建立在虛高重置成本預期上的房價預期缺乏真實市場的支撐，偏離真實供需博弈，超越客戶的購購能力，建立在激情和對賭之上的泡沫早晚會有崩潰的。這種虛高的房價將會回歸理性，2008年泡沫崩潰的場景相信很多人還記憶猶新。

　　數字商業時代：“國進民退”是目前房地產市場上較流行的一個詞。很多人認為國企拿地推高了房價，站在這個特殊的環境下來看，“國進民退”是否有其合理性？

　　范小沖：年初，國企是在承擔政府救市責任，通過投資房地產，重樹市場信心。國企入市，抬升地價，地方政府從高價賣地中受益，銀行的巨量信貸資金轉化為地方政府的財政收入。地價上漲推動房價預期，民間資本逐步開始跟進，房地產市場被迅速激活。然而國企的抱負絕不僅于救市，他們有效利用了國家救市的政策、資金及壟斷資源的優勢，大肆圈地圈錢，以實現其自身重組、政策變現、低價融資和國慶獻禮等各自的目的，在全球經濟危機政府救市中上演了中國所獨有的“國進民退”的大戲。

　　數字商業時代：“國進民退”這種現象你認為會有持續性嗎？

　　范小沖：地價和房價的追高并不代表著房地產市場的繁榮。如果不是效率的提升，收入和就業的增加，而僅僅依靠投資政策和資源壟斷，“國進民退”將不具可持續性。借助危機背景，在不對稱的資源、政策推動下和在非完全市場競爭下形成的“國進民退”扭曲了市場資源配置和打壓了市場活力和效率。

　　國企高價拿地變相推動了房地產市場的投機熱情，引發產能過剩，需求不足，實體資本大量出逃進入股市和樓市炒作。這同國家救市、經濟轉型、促進實體經濟增長、拉動內需、解決就業的目標也是相悖的。

　　我們應在國家戰略層面上認真審視“國進民退”的現象，使國家資本投入在更多關系國計民生基礎、能夠激發民間投資乘數效應、促進中國經濟轉型和提升就業上，而不是借助危機，依靠國企優勢“與民爭利”。

　　

　　「地王」是毀約標桿

　　“下定”不足24公里，賣房人寧愿給購主2萬元，也要毀約。

　　地王不斷，二手房價格上漲不斷，業主毀約不斷，地產中介郁悶不斷。

　　采訪·撰文/韓笑 攝影/徐胤

　　“成交了，成交了！押金2萬元，這次業主應該不會反悔了。”

　　7月26日，位于北京廣渠路15號地附近的百子灣6號后現代城鏈家地產分店，經紀人李驥（化名）和同事們歡呼著。這是一筆不小的生意：一套成交價格為220萬元人民幣的房子，被購方相中并支付給業主2萬元訂金。按規定，3天后中介公司到手的中介費就是7萬多元。

　　這種喜悅很快落空。還不到24公里，經紀人李驥就掉進“冰窟”。當日傍晚，業主找到李驥說房子不賣了。

　　“這樣不合適吧，你已經收了購方2萬元訂金。”李驥連忙反駁。

　　“不要緊，我退款，另外再賠償乙方2萬元。這房子現在有一家中介說不低于230萬元能給我賣出去，即使賠給乙方2萬元我還凈賺8萬元人民幣呢。”業主坦誠相告。
　　這筆生意“飛”了。李驥的心情可想而知。如果不是“地王”的出現，這種情況是不會出現的。

　　6月30日，經過97輪競價，總部位于廣東珠海的中化方興公司以40.6億元競得底價為16.47億元的北京朝陽區廣渠路15號地，成為繼2007年10月房地產市場調整以來，全國總成交價較高的“地王”。

　　“地王”一經公布，周邊二手房價格應聲而漲。和廣渠路15號地距離較近的“百子灣后現代城”二手房房源掛牌價格相比2009年5月底上漲了8%~10%，單套房源提價甚至超過10萬元。

　　價格雖然上漲，但和市場預期的熱銷差別很大。數據顯示，廣渠路15號地新“地王”問世后，周邊區域二手房成交總量下降了20%左右。

　　“這一區域二手房沒有預想中的火爆。例如后現代城7月只成交二手房46套，與今年2~3月房價低谷時期的成交量幾乎持平。主要原因是業主毀約現象頻頻出現。”李驥說。

　　漲價有理地王撐起業主信心

　　“我的底價是185萬元。”7月28日，一位正準備賣房的業主王莉娜（化名）正在電話里和李驥談價格。

　　“乙方同意185萬元成交了。”可是，當李驥興奮地在電話中重復這句話時，業主在電話彼端“那我再想想”這句話，又給李驥潑了冷水，一種業主惜售的預感油然而生。

　　李驥的預感應驗了。次日，當他給業主打電話詢問時，業主的回復是“不賣了，房價還在漲呢，185萬元成交太低了。”

　　又是一個在不足24公里內的毀約案例，這讓李驥再次感到失落。如果不是北京廣渠路15號“地王”帶動了周邊二手房價格猛漲，如果不是業主漲價預期強烈，毀約、惜售是基本不會出現的。

　　“我2005年購了后現代城小區一套104平方米的房子，當時每平方米價格是8000元左右。家里還有多處住宅，所以后現代城的房子一直出租，每月租金是4500元。我的房子是全款支付，沒有還貸壓力。我之所以不賣，是因為房價還在漲，我可以繼續出租，預計到年底較少也得多賣20000元。”王莉娜對《數字商業時代》記者說。

　　在王莉娜看來，廣渠路15號地拍賣，11家房地產公司中只有兩家民營公司，其他都是央企或是有國企背景的地產商，例如華潤、保利、遠洋等等。今年的“地王”與往年不同，國企拿地較多，說明企業看好房地產前景，這給了她繼續持有的信心。

　　本刊記者在廣渠路15號地周邊鏈家、21世紀不動產、麥田、中大恒基等多家二手房中介公司調查中了解到，與李驥有著相同遭遇的經紀人為數不少。開發商的預期，在一定程度上刺激了業主的預期。

　　遠洋地產市場部總經理肖勁在接受記者采訪時說，一個好項目的出現，預示著未來周邊的配套會更好，這些都是對周邊的利好，再加上本身土地價格的變化，就導致未來商品的售價會增加，就會帶動周邊二手房的價格上漲。

　　毀約無罪 一個小區500多個漲價夢

　　到7月30日，廣渠路15號“地王”已誕生整整一個月，對于房產中介來說，感受較深、的變化除了業主毀約、提價以外，就是物業保安對小區的監管也是越來越嚴格，“有時候甚至像防賊一樣”。

　　同日，本刊記者和李驥進入后現代城小區，在將要進入10號樓時，突然門口蹦出一位保安，大聲喊道：“你找誰？”李驥連忙停住向前走的腳步，用眼神示意讓記者先進入10號樓大廳。本刊記者在大廳等候3分多鐘，李驥才跑進來。
　　“哎，現在看房的人太多了，保安管得特別緊。要是發現了二手房中介打扮的人（西服褲和白色襯衫）都要仔細盤問。我轉了一圈，看保安不在才進來。”李驥為成功突破保安的防線自豪地說。

　　即使毀約現象的發生頻率大大超過以往，但李驥帶客戶看房的頻次還是有增無減。鏈家地產后現代城門店經理告訴記者：“現在打電話咨詢的人比今年3~5月份有大幅度的提升，看房的人也增加了近一倍。”

　　住在后現代城12號樓（緊鄰廣渠路15號）的許小菲（化名）是王莉娜的租戶，她靜靜地坐在自己用4500元人民幣租來的“蝸居”窗前的紅色沙發上，望著對面還是一片雜草橫生的“地王”，背后是包括李驥在內的兩家二手房中介公司的經紀人分別對著4位看房者口若懸河的“推銷噪音”，許小菲心里有些不快。

　　“這種日子什么時候到頭？每天晚上8點下班回家還要接待看房者。今年7月初，業主和我商量，現在價格大幅度回升，她想把房子掛在中介試試看能不能高價出售，目前為止我已經接待了數十個購房人。業主并不急于出手，主要是預期房價還能上漲，從較初185萬元的底線，已經提升到近200萬元了，業主還在等待較好的時機。”忙碌了的許小菲疲憊地對記者說。

　　據后現代城麥田地產公司經紀人介紹，后現代城有4000多戶，有500多位業主已經把房屋掛牌銷售，比今年年初掛牌銷售的房源高出一倍。不排除一些業主把房產掛出來“曬太陽”，測試房子現在的市場行情。但在實際操作時，很多業主會惜售。

　　在中國的房地產市場上，從來沒有出現過像今天這樣的局面：當二手房價大幅度提升時，越來越多的業主不是選擇拋出房產而是采取惜售的做法，甚至不惜頻繁毀約，導致實際交易量在不可思議地不斷下跌。這個看似奇怪反常的現象背后說明了什么？這說明當今中國的房地產投資人對利潤追求的心理預期還在不斷膨脹，他們已經把開發商當成標桿，希望那些開發商的拿地價格高些、再高些，較好不斷出現新的“地王”，只有這樣，那些新樓盤售價才會更高，他們才能獲得更大的利潤。

　　7月，在業主漲價預期下，毀約、提價影響了李驥的業績。一次又一次的談判，至今未成交，7月以來連續幾次遇到這樣的事情，是他從事房產中介業務三年以來遇到毀約較嚴重的一段日子。

　　“以前是購房人毀約，現在是業主毀約，這是以前不多見的。更有業主不止一次調高價錢，這樣我們很難把握。”李驥很是沮喪。

　　

　　樓市收益勝于股市

　　“就算是一筆糊涂賬我也認了，我希望自己趕的不是樓市上漲的末班車”。

　　采訪·撰文/齊鵬 韓笑 攝影/徐胤

　　72公里之內，一套房子的價格每公里飚升近1400元，平均每秒鐘上漲約3.88元。猶豫了3天，在房主要求多支付10萬元人民幣的情況下，陳欣（化名）果斷出手。

　　陳欣并不是“冤大頭”。作為一家公司的高管，陳欣有穩定的家庭和不菲的收入。她是個注重理財的人，但是過去一年股市持續低迷嚴重挫傷了她投資股票的熱情，“只要不賠錢堅決賣出”是陳欣在股市低迷時給自己定的清倉策略。

　　追漲不猶豫果斷下手

　　幸運的是，4月份大盤站上2500點的時候，她的股票居然開始飄紅。接下來的時間里，陳欣一邊從股

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