估價報告書常見錯誤

一、 不完整

估價報告書不完整：根據要求應該有8項

1、 封面

2、 目錄

3、 致委托方函

4、 估價師聲明

5、 估價的假設條件

6、 估價結果報告

7、 估價技術報告

8、 附件

二、 漏項

（一） 估價結果報告書漏項

1、 委托方

2、 估價方

3、 估價對象

4、 估價目的

5、 估價時點

6、 價值定義

7、 估價依據

8、 估價原則

9、 估價方法

10、估價結果

11、估價人員

12、作業日期

13、報告應用有效期

（二） 估價技術報告書漏項

1、個別因素分析（見八）

2、區域因素分析（見八）

3、市場背景分析（過去市場、現在市場、可預見未來的本地區本類房地產市場分析）

4、較高較佳使用分析

5、估價方法的運用：估價技術思路、選用估價方法的理由；

6、估價測算過程

7、估價結論的確定：

估價對象描述應包括自然狀況和權益狀況：

土地應說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文、規劃限制條件、利用現狀、權屬狀況等；

建筑物應說明：名稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建成年月、維護、修養、使用情況、公共配套設施完備程度、利用現狀、權屬狀況等。

三、 描述不清錯誤：

（一） 權益方面：

1、 土地使用人

2、 土地使用的性質（出讓、劃撥；長期用地還是臨時用地；何時取得、取得方式、法律文書證明等）

3、 土地使用年限

4、 土地的規劃用途

5、 有無土地使用權證、所用證

6、 是否共有、部分產權

7、 產權有無爭議

（一） 土地物理狀況方面

1、 土地“生熟”程度描述不清

2、 土地地價類別交代不清（幾類用地、商業、工業）

3、 土地用途交代不清（商、工、住宅）

4、 建筑容率不清

5、 建筑密度不清

6、 綠化比例不清

其中（3、4、5、6為規劃中確定的指標，以規劃審批件為準，不可假設）

（二） 房地產中的土地：

1、 土地面積、形狀等

2、 土地四至

（1、2歸類為一個錯誤）

（三） 建筑物方面：

1、 房屋用途不清（如有土地用途，視為清晰）

2、 房屋結構不清（房屋層數）

3、 房屋建成年代不清

4、 房屋的狀況（分為完整、在建工程）

5、 房屋裝修（主要指賓館、灑店，住宅不用交代）

（2，3錯誤可描述為建筑物實物狀況交代不清）

四、 選用估價方法錯誤：

選用估價方法應遵循的原則

1、 有大量可比實例（選用市場比較法，并以該法為主）

2、 具有預期收益（收益法作為其中一個方法）

3、 具有開發或待開發潛力（選用假設開發法）

4、 無上述條件的選用成本法

五、 估價路線方面常見錯誤：

（一）損害賠償房地產評估

1、 損害前和損害后房地產狀況掌握不清

2、 沒有考慮間接損失（殘值清理費用、造成收益下降）

（二）拍賣底價的評估

1、 強制處分對房地產價格的影響；

2、 快速變現使交易價格相對正常價格較低；

3、 市場需求面、推廣力度小，造成成效價格低于正常價格；

4、 消費者心理因素；

5、 購購者需額外支出（支付拍賣機構的傭金）

6、 技術路線：頭先確定正常市場價格；分析拍賣市場成交價格水平與正常市場價格水平的調減幅度；按照這個偏低的幅度對估價結果調減。調減幅度來源：源自拍賣市場價格水平與正常房地產價格水平的比較

（三）舊房地產評估

估價對象的狀況，應對重置價標準進行必要修正

（四）比較法、收益法評估時不應該扣除折舊

注：1、交易實例選取時成新率與估價對象不一致不能用

2、同等來源、同等規模收益與估價對象創造收益應等同

（五）房地產保險評估

1、 不能考慮土地的價值；

2、 保險事故后損失評估時，應考慮估價范圍是否包括間接損失，并在估價時說明是否包括間接損失；

3、 投保時的估價可按房產的投保的實際價值確定，也可按保險事故發生時的實際價值；

4、 可修復，宜采用修復的費用為損失價值；不可修復的，特別注意扣減房地產受損后的殘余價值；

（六）劃撥國有土地房地產抵押評估應注重預期風險（預期風險會降低估價對象的價值的因素應考慮，預期不確定的收益或升值較少或不考慮）；分析市場變現能力；應考慮抵押期間的耗損；應考慮扣除上繳國家土地使用權出讓金部分

（七）司法訴訟評估應當注意委托人要求評估的評估時點時的房地產狀況和市場狀況

（八）運用各種方法評估的結果應當進行綜合處理，如有調整，應闡述理由（多種估價方法結果綜合取平均值；數學方法求取綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素；結果的取整； 確認結果）

（九）房地產合并估價：

1、 合并前后價格的計算要客觀、準確

2、 增值額的分配要準確、合理，應遵循估價中的貢獻原則來確定；（按各自的單價為基礎分配；各自的面積為基礎分配；各自的總價為基礎分配）

（十）各參數選擇應說明理由

六、估價方法運用錯誤：

（一）比較法

難點：交易修正

1、 選擇的可比實例描述不清

（1）、交易日期描述不清

（2）、交易情況描述不清（購賣、抵押、租賃、利害關系人交易等）

（3）、交易的價格描述不清（單價、總價、交易規模、幣種、單位）

（4）、交易房地產狀況不清（現房、期房、結構、裝修等）

（5）、付款方式（一次性、分期）

（6）、交易時可比實例的規模（建筑規模、占地規模）

上述，一點描述不清為一錯點。

2、 選擇可比實例可比性差

（1）、相同地區或同一供求圈內

（2）、用途應相同 中國地產商www.zgdcs.com

（3）、建筑結構相同

（4）、建筑規模應相當

（5）、權利性質應相同（主要是土地）

（6）、交易類型與估價目的應相同

（7）、可比實例交易成交日期與估價時點應接近

（8）、交換價格可修正為正常交易價格

3、 四項修正錯誤：單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%；

綜合修正=各項修正幅度完全值和

只有這樣交易實例才可能修正為正常價格

4、 系數修正方面的錯誤

（1）、修正項目錯誤：

（2）、修正方向錯誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調整錯誤；

5、 可比實例房地產狀況的修正應采取交易當時的狀況

6、 交易日期修正時，修正基數沒有采取交易當時的價格水平（主要是匯率選取）

7、 加權綜合處理確定估價結果時，前后矛盾：

交易日期、交易情況接近估價時點，權數應大；區域因素、個別因素較差，權數應小；

（二）收益法

難點：各扣除項目的界定；資本化率的確定

1、 確定純收益常見錯誤：

出租型房地產：

（1）收入應包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入

（2）出租房地產，扣除項目應符合規定（根據租約，可扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃代理費等）

（3）應考慮租賃合同的約定（合同有效期內采用合同約定的租金，之外要采用客觀租金）

（4）不采用實際收益， 而采取客觀收益；

（5）考慮出租率；

（6）收益中應包括有形、無形收益

自營型房地產：

（1）、扣除項目一定全面

經營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經營費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-商業利潤

生產型凈收益=銷售收-生產成本-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-廠商利潤

（2）、注意收益的客觀性

（3）、扣除設備帶來的收益

（4）、考慮扣掉不屬房地產帶來的收益

（5）、注意重復計算（企業自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算）

大堂為整個酒店服務，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個酒店服務，不能單獨計算價格

2、 資本化率選用常見錯誤：

（1）資本化率選用的方法要正確

（2）注意資本化率的客觀性

（3）注意說明資本化率的來源

（4）不要采用非本類房地產的資本化率

（5）要側重投資收益率（投資收益率、XX增加率等應用投資）

3、 有效收益年限的確定的錯誤：

（1）沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限

（2）帶租約的，應考慮租約期與非租約期的區別

（3）不能將房地產的建設期作為收益年限

（4）確定有效收益年限理由要充分

（三）成本法

難點：折舊的求取

（1）注意各項費用的客觀性

（2）房地產價格構成內容要全面（6大項：土地取得費用+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅金+開發利潤）

（3）注意銷售稅金的計算基數和稅率的采用

（4）投資利息和利潤的計算基數要正確

（5）利潤率與計算基數要對應

直接成本利潤率基數：土地取得成本+開發成本

投資利潤率基數：土地取得成本+開發成本+管理費用

成本利潤率基數：土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用

（6）計算折舊時應考慮經濟和功能的折舊

（7）分宗轉讓土地要考慮轉讓比例（應以凈地面積計算）

凈地面積=土地總面積-道路-綠地

（四）假設開發法

難點：利潤的估算；對象開發完成后的價格

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