“2006年，銀行貸款壓力比較大，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款時(shí)，如果自己在銀行里有關(guān)系的話(huà)，往往會(huì)要求估價(jià)機(jī)構(gòu)把價(jià)值高估。”

“建設(shè)部已發(fā)出通知，要求各地建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門(mén)結(jié)合整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作部署一次對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的檢查，檢查結(jié)果于3月底前上報(bào)建設(shè)部。”一位知情人士透露，這是建設(shè)部對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的大規(guī)模檢查，建設(shè)部要求各地建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門(mén)必須“實(shí)地檢查”。

與此同時(shí)，有消息稱(chēng)建設(shè)部于近日下發(fā)了《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)和《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)兩份文件。

參與上述兩份文件制定的中國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)向記者表示，建設(shè)部開(kāi)展全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)大檢查和《辦法》的實(shí)施，有利于規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，建立行業(yè)新秩序。

整頓：管人和管機(jī)構(gòu)

“這次整頓主要是加強(qiáng)了兩方面管理：一方面是管人；一方面是管機(jī)構(gòu)。”建設(shè)部有關(guān)人士表示，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的執(zhí)業(yè)特點(diǎn)決定了監(jiān)管部門(mén)要把對(duì)注冊(cè)估價(jià)師的管理放在頭位。

據(jù)悉，在建設(shè)部此次出臺(tái)的兩個(gè)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的文件中提到，今后將建立房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人信用檔案，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要將估價(jià)師歷史業(yè)績(jī)，從業(yè)違規(guī)記錄等資料協(xié)助監(jiān)管機(jī)構(gòu)收集并登載在估價(jià)師個(gè)人從業(yè)資料中。

另外，注冊(cè)估價(jià)師證書(shū)也打破了“終身制”，新的《辦法》中設(shè)定了注冊(cè)估價(jià)師證書(shū)注銷(xiāo)、失效等制度。

“取得估價(jià)師資格的也不能立即從業(yè)，必須有個(gè)實(shí)習(xí)過(guò)程。”北京市估價(jià)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊亞彪告訴記者，估價(jià)師不能以個(gè)人名義對(duì)估價(jià)報(bào)告簽字，必須代表所從業(yè)的機(jī)構(gòu)簽字，而且不能代表2個(gè)及以上的機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)報(bào)告簽字。另外，如果估價(jià)報(bào)告出現(xiàn)法律問(wèn)題，接受估價(jià)報(bào)告一方可以直接起訴估價(jià)機(jī)構(gòu)，而估價(jià)機(jī)構(gòu)可以追訴估價(jià)師的法律責(zé)任。

“明確了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的禁止行為，對(duì)有禁止行為的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師將依法處理；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”中國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)一位參與此次新規(guī)定制定的人士表示。

而機(jī)構(gòu)管理更趨于“集權(quán)”，“二級(jí)、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立類(lèi)似分支機(jī)構(gòu)性質(zhì)的‘辦事處’、‘聯(lián)絡(luò)點(diǎn)(站)’等機(jī)構(gòu)。在《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《機(jī)構(gòu)管理辦法》)實(shí)施前，二級(jí)、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)已設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)在2007年3月底以前完成整改工作。”建設(shè)部有關(guān)人士說(shuō)。

估價(jià)灰幕

楊亞彪認(rèn)為，若要真正消除虛假評(píng)估情況，企業(yè)自律遠(yuǎn)比監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)硬性規(guī)定重要。

“估價(jià)是一個(gè)范圍，而不是一個(gè)點(diǎn)，這就造成了估價(jià)師有相當(dāng)大的估價(jià)上下浮動(dòng)空間。”楊亞彪說(shuō)，一般5％的浮動(dòng)是被認(rèn)為合理的，但是實(shí)際上估價(jià)中往往出現(xiàn)明顯高估價(jià)值和低估價(jià)值的情況，有的估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告甚至超過(guò)標(biāo)的物實(shí)際價(jià)值100％以上。

據(jù)了解，房地產(chǎn)估價(jià)包括三方面內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估；土地價(jià)值評(píng)估；房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估等。而2006年，北京市房?jī)r(jià)和地價(jià)都出現(xiàn)了快速上漲，這使估價(jià)師們?cè)诠纼r(jià)計(jì)算時(shí)，操作空間更大。

“我接觸過(guò)一筆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都要求估價(jià)師把價(jià)格高估，作為估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，夾在中間非常難做。”一位不愿透露姓名的估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，由于在2006年里銀行貸款壓力比較大，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款時(shí)，如果自己在銀行里有關(guān)系的話(huà)，往往會(huì)要求估價(jià)機(jī)構(gòu)把價(jià)值高估。

“以前高估后，還怕銀行那審計(jì)通不過(guò)，現(xiàn)在銀行都主動(dòng)要求我們高估。”這位估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說(shuō)，作為估價(jià)機(jī)構(gòu)往往要提醒銀行所存在的風(fēng)險(xiǎn)，但銀行往往置之不理。

“我告訴銀行，這樣的估價(jià)一般會(huì)在3－5年后，就會(huì)顯現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，但銀行的負(fù)責(zé)人說(shuō)，三五年后還不知道怎么樣呢，要我別管這些，只管往高里估。”該估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

“當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，估價(jià)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，互相壓價(jià)很常見(jiàn)，”楊亞彪表示，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)使一些估價(jià)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)“一切以客戶(hù)需要為”情況，有時(shí)候估價(jià)機(jī)構(gòu)做出估價(jià)報(bào)告后拿給客戶(hù)看，客戶(hù)說(shuō)低了，就再把估值調(diào)高一些；客戶(hù)說(shuō)高了，就把估值再調(diào)低一些，估價(jià)機(jī)構(gòu)完全沒(méi)有自己的原則。

“例如2005年某估價(jià)公司對(duì)國(guó)有資產(chǎn)處置額進(jìn)行評(píng)估，低估額近10%；2006年某估價(jià)師出具的抵押貸款評(píng)估報(bào)告，將標(biāo)的物的竣工時(shí)間向后推移了7年。這兩起案件雖未給當(dāng)事人和國(guó)有資產(chǎn)造成事實(shí)上的損失，但至少也給房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)敲響了警鐘。”北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)郭晉林說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)交易的重要環(huán)節(jié)，在城市房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)抵押貸款、土地有償使用、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、司法鑒定、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)課稅、投資咨詢(xún)等活動(dòng)中均有體現(xiàn)，以北京為例，僅2005年房地產(chǎn)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)就完成各類(lèi)估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)51000余宗，2006年這一數(shù)字又提高了近20％。

“限制2、3級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)點(diǎn)等措施可以對(duì)治理房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)里存在的一些問(wèn)題有作用，但若要從根本上解決問(wèn)題，樹(shù)立房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)良好形象，就需要所有估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)自律。”中國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)有關(guān)人士說(shuō)。

　　　　　(作者：葉楓)