別墅歷經大起大落，如今又漸漸引起發展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內被一空，許多收入豐厚者抱怨購不到好別墅。在中國現階段開發別墅挑戰性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農民房，卻仍然供不應求。該講深入調查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現實指南。
　　第1操作環節：別墅項目開發前期戰略分析
　　分析A：別墅項目特性剖析
　　別墅的詞義出自“別業”是指本宅門外供游玩休養的園林房屋，《宋書.謝靈運傳》中有“修營別業，傍水依山，盡幽居之美。”改革開放前，別墅數量少，僅僅出現在一些風景勝地供度假租用，或由少數特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產的發展，別墅的含義也逐漸擴大了，在中高端有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。
　　別墅面積標準從 100-1000平方米均有，可滿足不同經濟水平的需求。在組合上可以獨立，也有并聯和多聯體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結構簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業主興趣、基地條件而千變萬化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經濟，因而售價高，政府從節約土地資源出發，也有一定限制。
　　未來的別墅發展，有幾個值得關注的方向：
　　（1）生態型。著重節約能源，改善地域氣候，限度表現和利用自然環境。
　　（2）智能化。重在運用較高技術設備，提高生活工作的效率和舒適度。
　　（3）個性化。極力體現業主或建筑師的個人風格，營造出獨特的基地環境和室內空間。
　　（4）社區化。創造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務活動，豐富社區文
化。
　　分析B：別墅項目開發的致命陷阱
　　現有一些度假別墅項目主要存在以下問題：頭先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現有一些度假別墅項目主要存在以下問題： 完全忽視環境資源和自然景觀。
　　一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因為偏僻地價便宜或者有一些形狀并不優美的山地。在銷售遇阻后，價格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區域住宅價格還低，別墅的功能和意義已發生了根本的改變。其次規劃設計上十分欠缺，別墅作為生活的較高境界，與一般住宅的不同是其密度要低，容積率要低，公共環境和每個庭院都應有足夠的空間，同時設計造型和建筑都體現一定檔次，配套設施要求高。而一些環境本來相當不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強調銷售面積，只顧增加棟數，已經從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質量較差；有的別墅配套設施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。

　　分析C：別墅開發市場背景分析
　　以深圳為例，隨中國經濟的高度發展，深圳作為中國港口城市之一，吸引了許多外資機構及大型國有機構。據統計，世界500強經濟集團大多進駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設立總部或分支機構，加之國有大型機構及香港、臺灣、內地三資及私營企業落戶深圳，宏觀利好形勢下，給深圳別墅物業也帶來無限商機。
　　目前深圳市場已建和在建項目詳情見下表

　　由于別墅物業所面對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少。
　　分析D：別墅項目總體銷售狀況
　　目前深圳別墅銷售期相對較長，不少樓宇有四、五的還在發售，也有個別樓宇發展因樓市低迷，暫時封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經過市場調研后發現：別墅項目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區域相對其他更為優良，其原因主要是利益于優越地理位置及的自然環境。隨著深圳房地產大市日升溫，別墅物業的價格已見底回升，部分別墅的正在逐漸的顯現出來，近期位于銀湖區域的“鳴翠谷”熱銷就是一個很好的說明，加之目前港人對深圳住房強大的購購力，不少別墅物業的發展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會有結果。
　　第2操作環節：掌握別墅開發核心要素
　　核心要素A：價格因素
　　別墅物業本身的特性，決定了它的價位不菲，但深圳整體別墅市場相對價格并不高。目前深圳市的別墅市場差價很大，高價可達2萬／平方米，低價不足1萬元／平方米，主要是各別墅在區位、環境、物業綜合素質及物業管理上的差別引起的。總的來說，從價格上看，有以下幾個特點：
　　（1）別墅所處區域對價格影響較大，其中距市區較近的別墅價格相對較高，如銀湖；而距離市較遠的則價格相對偏低。
　　（2）深圳別墅市場總體價格不高，主要由于目前現有的別墅除少數別墅外大多素質不高。有部分別墅內部環境較差，且周邊自然環境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設的擴張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。
　　（3）別墅物業配套設施差異較大。近期開發別墅追求高質素物業管理，配備較為全面的娛樂及健身設施。
　　隨著香港樓市逐步回溫，中國即將加入世貿組織等眾多因素，深圳別墅升值空間更大，具體數據見下表

　　由上表可見深圳別墅物業自1994年下跌，原因是整個地產市場滑坡。1997年底，別墅物業價格逐漸回升。
　　核心要素B：別墅項目選址策略
　　穆天子山莊的發展商選中在南海市獅山區興建這個北美式純別墅樓盤，是經過詳細的市場調查和慎重考慮的。在富饒的珠江三角洲，以廣州為散布著不少大大小小的別墅。在廣州的地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等型樓盤亦大兵壓境；東部，是以生態型、健康型社區為標榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時而言還是空白。值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經濟發達程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌。
　　因此穆天子山莊發展商果斷決策，在這個空白區域發展高端物業，不但吸引了不少廣
州的客人，附近佛山、南海一帶的購家更絡繹不絕。
　　核心要素C：別墅項目定位策略
　　廣州市郊別墅在過去未能形成氣候，定價太高、銷售緩慢是一大主因。除了因為前幾年政策上的因素、地產過熱因素使得開發成本高企之外，發展商對別墅市場的過高估計也是原因。在南湖附近的幾個別墅盤，除了南湖莊園、松園山莊是宅基地，價格稍低外，其他接盤均價都在六七千元每平方米之上。較高是金湖花園售價達至一萬三千元港幣每平方米。相形之下，廣州郊外的別墅盤均價在四五千左左右，無疑在市場中更有競爭力。另外，市郊別墅以前不注重規劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤也是欠缺的地方。松園山莊作為近郊接盤較成功的例子就是因為規劃較為合理，雖然其性質是宅基地，定價也不低，均價超過五千元每平方米。
　　核心力素D：別墅項目規劃策略
　　不少大型樓盤的總體規劃仍停留在行列式、兵營式的水平，而穆天子山莊的發展商特意聘請香港石安空間創建有限公司和順德設計院的名師精心布局，依山形水勢將山莊劃分為18個各具風格的小區，每個小區都有自己的景觀及主題，別墅排列錯落有致，宛如凝固的田園交響樂。散點布置，不同于圍合的景觀控制論。
　　核心要素E：別墅項目建筑風格策略
　　別墅的建筑標準
　　在設計上要有獨特的建筑風格和非常合理的別墅使用功能
　　須有必要有配置和多方位功能服務
　　應采用先進的建筑工藝、技術和材料綜觀珠三角現時的一些別墅樓盤，其建筑外形仍難以擺脫當地鄉土氣息（俗稱農民樓），而穆天子山莊的發展商直接引進了北美較受歡迎的別墅戶型，簡潔明快，樸實無華，獨立車庫、中空大廳、落地門窗等等，每一個細部都散發著濃郁的北美風情。
　　核心要素F：別墅項目室內設計策略別墅項目室內設計要點
　　別墅的建筑與室內設計以“自然健康、舒適環境”為原則，風格淡雅清新，內部配套設施高端齊全。為了保證主業使用的舒適和便利，主要從以下幾個方面考慮：
　　（1）功能分區合理
　　（2）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性
　　（3）建筑、室內配套設備強調“環保、舒適、寧靜、安全”
　　（4）考慮家庭結構，適合不同年齡人群居住
　　核心要素G：別墅項目結構風格策略
　　在普通人眼中，別墅一直是時尚、經典、舒適、豪華居住條件的標志，但以往眾多別墅“農民屋”式的外形與結構，卻令不少高品味

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