中國城市化對商業地產影響分析

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中國城市化對商業地產影響分析

www.soufun.com 房地產門戶-搜房網 2010年03月30日02:09

摘要：

　　城市化是指人口和產業活動在空間上集聚、鄉村地區轉變為城市地區的過程。城市化三大標志為：勞動力從產業向、三產業轉移；城市人口在總人口中比重上升（較主要標志）；城市用地規模擴大。

　　中國城市化發展大體可以分為兩個階段：

　　改革開放以前，中國城市化發展緩慢，城鄉二元分割的社會結構以及“上山下鄉”的實施使得我國的城市化長期處于基本停滯狀態。

　　改革開放以后，國民經濟高速增長，城鄉之間的壁壘逐漸松動并被打破，特別是鄉鎮企業的發展，使得中國城市化呈現出城鎮迅速擴張、人口就地城市化為主的特點。城市化發展飛速，2008年，中國城市化水平達45.7%，北京、上海城市化率均高于80%。

　　隨著中國宏觀經濟的持續增長和城市化進程的不斷推進，城市人口聚集效應明顯，城市居民收入和消費水平穩步提高，社會消費品零售額不斷擴大，中國商業地產市場迎來廣闊的發展空間，市場規模穩步上升，商業需求走勢強勁，投資額、銷售額不斷攀高。除北京、上海等傳統的熱點城市外，重慶、成都、武漢、青島等區域城市的商業地產市場也發展較快，市場占比也穩步提高。

1. 中國城市化對商業市場的影響分析

(1) 2008年中國城市化率達到45.7%，一線城市城市化率更高

圖11：1990-2008年中國城市化率

數據來源：CREIS中指數據、qyb.soufun.com

圖1 2：上海、北京城市化率走勢圖

數據來源：CREIS中指數據、qyb.soufun.com

　　2008年，我國城市化率達到45.7%，較1990年上升19.3個百分點，年均上升1.1個百分點。而一線城市的城市化發展水平更高，2008年上海城市化率達到87.5%，北京為84.9%。伴隨著城市化水平的提高，中國及主要城市的宏觀經濟發展水平也邁上了新的臺階，對商業地產的需求也穩步增長。

(2) 寫字樓市場領跑于宏觀經濟約2年左右

圖1 3：1998-2009年辦公樓銷售面積、銷售額與GDP和第三產業增加值增速

數據來源：CREIS中指數據、qyb.soufun.com

　　城市化是中國房地產市場發展的重要推動力量，同時也是商業地產市場的重要推動力，主要表現在以下兩個方面：經濟增長和工業、服務業的發展，帶來寫字樓的需求；人口集聚以及居民收入和消費水平的提高，間接帶來商業營業用房的需求。

　　伴隨著中國快速城市化進程的穩步推進，國內GDP多年來保持高速增長。宏觀經濟以及服務業的發展是寫字樓市場需求的重要影響因素。1998年以來，全國寫字樓銷售額和銷售面積增長率滯后于宏觀經濟和第三產業增長率約兩年。2005年，全國寫字樓銷售額和銷售面積增長率達到一個階段峰值，而全國GDP則于2007年達到階段性較高值。而在國際金融危機的影響下，國內經濟增速于2008年四季度降到階段性低位，而寫字樓市場已提前一年調整。

(3) 居民收入和消費水平較快增長，商業營業用房市場擁有較為堅實的市場基礎

圖1 4：中國城鎮居民家庭人均可支配收入及其增速

數據來源：CREIS中指數據、qyb.soufun.com

圖1 5：城鎮居民家庭平均每人全年消費性支出及其增速

數據來源：CREIS中指數據、qyb.soufun.com

　　在經濟保持較快增長的背景下，居民收入和消費水平一直保持較快增長，2009年城鎮居民家庭人均可支配收入為17175元，較上年增長8.8%，2001年以來年均增速達到11.3%。

　　與此同時，居民消費支出增長迅速，2008年城鎮居民家庭平均人均消費支出達11243元，較2007年增長12.5%，2001年以來年均增速為10.7%。

圖1 6：商業營業用房銷售額增速與社會消費品零售額以及國內生產總值增速

數據來源：CREIS中指數據、qyb.soufun.com

　　1998年以來，商業營業用房銷售額市場領跑國內生產總值和社會零售品總額變化約一年半至2年的時間。國內生產總值和社會零售品總額增速分別于2007年和2008年達到階段高位，而商業營業用房銷售額則于2005年達到階段性高點。2009年，當國內宏觀經濟向下調整時，商業營業用房銷售額增速已于2008年達到歷史低位。

(4) 主要城市寫字樓市場：GDP和第三產業占比是城市寫字樓銷售額的重要影響因素

圖1 7：主要城市2009年寫字樓銷售額與2008年國內生產總值（GDP）

數據來源：CREIS中指數據、qyb.soufun.com

　　從主要城市來看，反映整體經濟總量的國內生產總值（GDP）是寫字樓銷售金額的重要影響因素，兩者相關系數達到0.81。上海和北京市GDP在2008年分別為13698億元和10488億元，明顯高于排名第三的廣州市（8216億元）。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。銷售面積排名第三和第五位的杭州和成都，均屬于區域性城市，第三產業占比分別達到46.3%和46.5%，是寫字樓需求較高的重要原因。

圖1 8：主要城市2009年寫字樓銷售面積與2008年第三產業比重

數據來源：CREIS中指數據、qyb.soufun.com

　　第三產業的發展程度對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市的第三產業一直占比較高，2008年達到73.2%；2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名的上海為203萬平方米，第三產業占比為53.7%。兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達30.3%。

(5) 主要城市商業營業用房銷售額與社會消費品零售總額和人口顯著正相關

圖1 9：主要城市商業營業用房銷售額與社會消費品零售額

數據來源：CREIS中指數據、qyb.soufun.com

　　與寫字樓市場更多受宏觀經濟和第三產業影響不同，商業營業用房銷售額與社會消費品零售總額顯著正相關，相關系數達到0.83。2009年，商業營業用房銷售額位居前兩位的依次是北京和上海，分別達到300億元和193億元，合計占同期全國商業營業用房銷售總額的13.7%；而社會消費品零售總額同樣位居前兩位。位居第3-5位的蘇州、重慶和沈陽，商業營業用房銷售額合計達到357億元。排名前五位的城市合計占比為23.6%。

圖 10：主要城市商業營業用房銷售額與市區人口

數據來源：CREIS中指數據、qyb.soufun.com

　　主要城市商業營業用房銷售面積與當地市區人口相關系數為0.59。商業營業用房銷售面積排名的蘇州達到200萬平方米；排名的重慶，銷售面積為157萬平方米，市區人口位列第三位。商業營業用房銷售面積排名第三、四位的為北京和上海，2007年市區人口位列一二位，分別達到1111萬人和1290萬人。

2. 城市化對商業地產和住宅市場影響的對比分析

(1) 先住宅地產、后商業地產是城市化和房地產市場發展的基本規律

　　大量外來人口向城市聚集是中國城市化發展的較直接體現，作為其生產生活必備條件的住房需求成為較直接、較迫切解決的事情，一方面是新進城人口的基本住房需求，另一方面是城市原住民的改善性需求。住宅市場在城市化發展的推動下進入快速增長期。

　　商業地產在城市化發展中要滯后于住宅地產的發展，有人流的聚集才會逐漸形成商務活動，才會引起商務需求進而拉動商業地產的發展。在一定程度上，商業地產的發展取決于住宅地產的發展規模及發展速度，具有很強的依賴性。

(2) 在城市化發展的不同階段，不同物業的發展速度存在一定差異

　　根據歷史經驗，在GDP增長和城市化發展的不同階段，不同物業的發展速度存在一定差異。城市人均GDP在8000美元以下時，住宅地產是房地產市場的核心，主流產品都將圍繞住宅展開；在城市人均GDP達到8000美元以上時，商業地產逐漸成為地產業的主角，甚至可能逐步代替住宅地產的龍頭地位。

　　我們認為一線城市如北京、上海、深圳等城市的住宅地產發展水平將逐步趨緩，商業地產所占比重將逐步加強，并且在一定程度上提升商業地產的高端化、集中化、綜合化發展；城市內部的功能化分區差異將進一步加強，持有型商業物業將成為未來商業市場的主角。

　　在二三線城市，城市化進程仍處于外擴式增長階段，住宅地產在其中將扮演生力軍的角色，在房地產市場的占比保持穩定甚至逐步

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