解析商業地產策劃之旅游地產

一. 旅游地產的界定
 
　　隨著人們收入水平的提高，可自由支配時間的增多，一個休閑時代正在來臨。5+2的生活工作方式，三個黃金假期，不同程度的帶薪休假，坐擁車的普及，高速公路網的建設，時尚的假日消費，人們的休閑需求不斷膨脹，旅游作為休閑的一種方式，也在從單純的觀光向度假轉變，結合了旅游休閑度假與房地產開發的旅游房地產正蘊釀著新一輪旅游和地產經濟的興奮點，成為中國休閑市場和房地產市場消費的新時尚。
 
　　休閑度假房地產主要是滿足城市居民短期居住，作為置業者居所的可售物業，它以滿足客戶休閑、度假或部分商務活動需求為主要功能。
 
　　從休閑、度假、旅游三者的關系來看，休閑是一個大概念，旅游是休閑的一種方式，而度假又是旅游的一種形式，同時也是休閑的一種形式。“休閑房地產”的概念應該大于“旅游房地產”，它包括休閑度假村、旅游（休閑）培訓基地、會議、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、養老型酒店公寓、海景住宅、景區住宅（風格別墅）、民俗度假村、國際休閑度假、酒店公寓等旅游置業項目。
 
　　休閑度假區住宅 (別墅、度假村)，主要是房地產商利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有和多種功能的住宅項目。如景區住宅、海景住宅、風景名勝度假村(風格別墅)、民俗度假村等旅游置業項目。
 
　　產權酒店是將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。
 
　　養老型酒店是投資人(往往是較終消費者)，在退休前購購退休養老度假村的某一個單位。委托管理公司經營管理直至退休后自用。管理期間將獲取一定的，一般情況下該度假村在產權人去世后由管理公司回購再出售，收益歸其家人所有。
 
　　高爾夫、滑雪運動度假村是在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發的度假別墅項目。
旅游(休閑)培訓基地、國際休閑度假是具有集旅游、觀光、休閑、度假、運動健身、會議、培訓等多功能的房地產開發項目。
 
二. 未來發展趨勢
 
　　中國休假日目前共有115天，工薪全年約有1/3時間休閑度過，未來預測學家格雷厄姆認為，休閑將是新千年經濟發展五大推動力中的引擎，“一個以休閑為基礎的新社會有可能出現”。人們的消費觀念有了極大的轉變，健康、休閑、度假成了人們追求的時尚潮流。在傳統房地產開發機會逐漸減少、住宅消費開始向舒適性轉移的情形下，大量的傳統房地產資金必然要開辟新的領域，當旅游度假成為一種時尚之后，集山水景觀、休閑度假為一體的度假社區也將隨之應運而生，成為新的房地產開發熱點。
 
　　1 ．建筑形態：低層建筑為未來市場發展的主流產品，電梯公寓在局部區域將得到較大的發展，多層項目反而處于未來發展的尷尬境地。低層建筑（別墅）目前在市場供應方面占完全的主力，該類項目平均銷售率達到85％以上，為郊區物業市場的主力產品。
 
　　2. 戶型面積：適合全家居住的居家型戶型將成為市場主流產品。目前市場供應戶型主要為一房或兩房的經濟型戶型，主要針對部分客戶假期休閑或養老居住使用；但是潛在客戶需求量較大的戶型面積集中在150-200㎡之間，該類戶型既適合客戶全家短期居住，也可滿足客戶部分的商務功能或接待功能等。
 
　　3. 房產價格：休閑度假房地產的發展前景以及投資價值將促使該類物業的市場價值不斷攀升，銷售價格有上升的趨勢。目前各類物業的銷售均價在3000元/㎡左右，與部分郊區的住宅價格接近，同時其價格遠遠低于目前市區的住宅銷售價格；不能完全體現該類物業的人文景觀獨有性以及其風景旅游區的稀有性。近期市場供應產品的價格呈上升趨勢；同時在未來潛在客戶的接受程度內其可接受單價在3000元/㎡以上；根據客戶普遍存在的購低心理，該價格可發展空間仍很大。
 
　　4. 房產特色：樓盤的個性化以及主題概念的要求更加明顯。休閑度假型物業不在于滿足基本居住需求，而是一種生活品質提升和個性化的體現，因此對項目本身的主題概念要求會更加明顯。目前市場供應的產品中與當地文化、歷史風情、地方特色等的結合能力均較差，難以成為景點建筑，未來開發的產品應該在此方面作出努力。
 
三. 旅游地產市場結論

　　1. 重慶旅游地產市場結論
　　總量：重慶旅游地產起步較晚，這與重慶的道路建設、坐擁車的擁有量、中產的較晚形成密切相關。
　　代表項目：早期的以“海蘭云天”，近期以“仙山流云”、“九里香堤”“東方山水”為代表。
　　旅游資源：可供挖掘的旅游資源較多，如仙女山、長壽湖、四面山、金佛山、武陵山等。
　　建筑形態：多層花園洋房、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、獨棟別墅為主。
　　景觀需求：結合景區特色，以生態自然為主。
　　建筑風格：以現代風格、歐式風格為主，對中式傳統民居風格沒有特別的喜好。
　　戶型：單間配套、一房一廳特別受歡迎，一般推出即售罄，面積在100M2~150M2的小型聯排別墅也相對好銷。
　　價格：主城1公里車程以內的物業，套內價格約3900~4800元/M2，2~3公里車程的物業，套內價格約3000元/M2。
 
　　2. 全國(成都為代表)旅游地產市場結論
　　總量：成都旅游地產起步較早，這與成都人崇尚“休閑文化”及成都作為全國代表性的“休閑文化之都”的定位密不可分。也與成都的道路建設、坐擁車的擁有量、中產的較早形成密切相關。
　　代表項目：早期的以“芙蓉古城B區”，近期以“天下青城”、“芙蓉青城”、“上善棲”等為代表。
　　旅游資源：都江堰、青城山一帶、溫江等已很成熟，下一步為龍泉、大邑縣以及成都市新規劃的蒲江以及新津區域。
　　建筑形態：多層花園洋房、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、獨棟別墅為主。
　　景觀需求：結合景區特色，以生態自然為主。結合建筑風格，傳統文化園林風格也較多。
　　建筑風格：以中式傳統民居風格為主，這給成都的傳統文化底蘊較深有關。
　　戶型：單間配套、一房一廳特別受歡迎，一般推出即售罄，面積在100M2~150M2的小型聯排別墅也相對好銷。
　　價格：城區1公里車程以內的物業，高端的建面價格約6000~8000元/M2，中端的建面價格約3000~4000元/M2。
 
3. 全國(杭州為代表)旅游地產市場結論
　　總量：杭州旅游地產起步較早，這與杭州的道路建設、坐擁車的擁有量、中產的較早形成及作為全國代表性的“休閑之都”的定位密不可分密切相關。
　　代表項目：早期的以開元度假村、天清島度假村、鳳凰度假村、千島碧水花園等為代表。
　　旅游資源：西湖、千島湖等。
　　建筑形態：高層、小高層、多層花園洋房、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、獨棟別墅都有為主。
　　景觀需求：結合景區特色，以生態自然為主。
　　建筑風格：中式、歐式、現代都有。
　　戶型：一房一廳特別受歡迎，面積在150M2~200M2的小型聯排別墅也相對好銷。
　　價格：城區1.5公里車程以內的物業，高端建面價格約15000元/M2，中高端約10000元/ M2。

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