城市綜合體的商業產品定位分析與建議

　　定位是項目開發中較重要的環節，尤其是城市綜合體項目，它決定項目的發展方向、開發節奏、營銷策略、效益水平，為項目的規劃設計、開發策略、資源整合、營銷規劃工作提供依據。城市綜合體項目的定位主要包括項目形象定位、項目功能定位、項目客戶定位。因為綜合體項目的功能復合，也就造成了綜合體的定位工作變的復雜而復合，這里先說說商業業態的定位方法與技術。

　　根據城市綜合體所在城市中的區域位置，獨特的主題理念是其靈魂，城市綜合體主題策劃是一個系統工程。在信息化社會，消費者的消費方式發生了很大變化，商務、休閑、購物的多元化，個性化與情感化的傾向越來越明顯。因此，根據不同物業消費者的不同需要、消費心理特點、區域文化，參考不同功能的不同特質，確定城市綜合體的主題定位，而后在空間處理、環境塑造、形象定位，與城市綜合體內外的有機聯系方式等方面對城市綜合體進行一致性表現，使其真正起到城市文化的作用。

　　城市綜合體定位包括整體定位、檔次定位、市場形象定位及其中各類物業的定位，例如商業物業的業態、業種、功能和經營主題等。

　　根據城市綜合體所在城市的城市定位和所在片區的片區定位，通過市場分析和城市綜合體所應承擔的城市功能，先行確定其整體定位，確定該城市綜合體是以商務為主，還是商業為主，或是居住為其主導功能。

　　例如，英國倫敦碼頭區再造項目所處城市倫敦，是國際大城市，在國際金融業具有巨大影響力，因此，碼頭區再造項目定位為國際金融、商務商業區。在城市綜合體整體定位的前提下，開展綜合體各類物業的定位。零售業態是指零售企業為滿足不同的消費需求而形成的不同的經營形態。

　　天津的較“牛”的綜合體項目——津灣廣場現如今就遇到了整體定位的問題，離開了戴市長的金融城區域定位，這個項目似乎一直沒有找到感覺，零散的商業和多層的商務不商務、商住不商住的建筑混搭在一起，除了兩個電玩城在某個時間人滿為患以外，其余商鋪開業快半年了，都是店家服務員大眼瞪小眼，老板急紅眼。整體定位的缺失，決定綜合體項目的運營成敗。并且，更有甚者，只要有高端專業一來視察，這里又斷交又戒嚴的。這幾天更厲害，街道主入口處赫然出現了門崗、護欄、電動升降攔車桿，好家伙，比坐擁園林、住宅小區戒備還要森嚴，這商業，還能賣啥？

　　按照國家商務部發布的零售業的業態劃分，零售業主要有百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業市場、專賣店、購物等17個類別。零售業態的分類依據主要是零售業的選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、服務功能等。商業業態需要對城市綜合體商業地產有定性的判斷，才能確定終端市場可測量、經濟效益可支撐、差異化的競爭策略。

　　按照國際通行的商業區結構和業態、業種分布規律，商業占 30-35％，餐飲企業占20-25％，休閑、娛樂、酒店、服務等占30-40％，此種商業業態和業種的分配比例較為合理、后期經營較易獲利。但是根據具體項目的不同情況和運作時期，需要做相應調整。例如，華潤萬象城一般在剛開業初期，將餐飲的比例提高，以吸引人氣。

　　另外，參考國外成功的綜合體布局，通常圍繞峰值地價交叉點的內部區一般是商店、銀行及商務辦公區，而商業部分主要業種是：百貨店、服裝店、銀行、藥店、餐館、專門商店。

　　城市綜合體商業部分定位要充分考慮日后的共享和互動空間，從項目整體定位角度，考慮商業的經營需求，為擴充商業經營對城市文化、時尚的影響力，留足空間，使綜合體一定成為全年24公里的城市心臟和時尚基地。例如：新天地在經營管理上，注重文化活動引導，通過人氣聚積財富。國際模特兒大賽、時裝表演、日本鬼太鼓座表演、影星的電影新聞發布會等時尚文化活動，紛紛選擇在上海新天地登場亮相。

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