伊金霍洛商業步行街策劃方案賞析

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 1050 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

伊金霍洛商業步行街策劃方案賞析

——房產服裝步行街尾貨批發伊金霍洛鄂爾多斯市策劃案例

前言

通過對資料的收集和分析，我們感到這個項目的挑戰性，在一個城鎮人口和農村人口加起來尚不足30萬的旗縣建設一個體量達到5萬平米的綜合性商業街，而且這個旗縣的城區正在規劃建設升級之中，沒有與之相匹配的成熟商圈，項目必定要走一條不同尋常的成功之路。

從來就是風險與利潤共存，我們也看到了伊金霍洛旗作為一個新型能源城市未來良好的發展前景及居民良好的消費潛力，按照常人的思維，這個項目可能要經歷一段時間的“養市期”，待客觀環境好轉時才能厚積而薄發、一飛而沖天。但以迂為直、以患為利的哲學思辨思想告訴我們，客觀的不利因素往往可以被我方加以利用，我方短處亦可成為打擊對手的制勝之器。因此我們認為，這個項目在社會功能定位上決不可能僅僅定位于伊金霍洛商業街，在我們看來，她應該被定位于鄂爾多斯商業街，也只有這樣，這個項目才有入市一飛沖天、營業日進斗金、長期繁榮之可能。

全國商業步行街總體情況

據不完全統計，截至目前，全國縣級以上城市商業街存量已超過3500條，步行商業街存量已超過300條。以每條街平均600米長度計，全國城市商業街長度累計已超過1800公里；以每條街平均建筑規模5萬平米計，全國城市商業街總規模累計已超過1.5億平米。不少城市還規劃在未來的5～10年內建設更多更長的商業步行街。據中國城市商業網點管理聯合會步行商業街工作委員會在上海、南京等12個城市進行的調研分析，我國的商業步行街主要分為四個類型。同時，調研組還發現目前我國商業步行街發展有兩個重要趨勢：一是很多商業步行街購物比例出現下降，而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢；二是大城市商業街和步行街的改造建設正向中小城市特別是地級市和旅游資源豐富的小城市輻射。

商業街經營現狀及面臨問題

我國較早的大規模商業步行街建設始于上世紀80年代中后期，由于很多地方都是一哄而上、搞形象工程，導致各城市商業街同質化經營傾向十分明顯、經營發展面臨嚴重問題：一是空置率高、經濟效益不佳。據調查，目前全國城市商業街特別是地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%，隱性空置率將超過20%。二是大型化趨勢愈演愈烈、嚴重浪費資源。三是內部管理混亂。如有專家指出武漢漢正街存在三大硬傷：商業布局混亂，商業空間復雜，尺度越來越不人性；商業業態混亂，“水貨”和品牌并存；總體布局和商業管理粗放、缺乏經驗。

城市商業步行街所面對的嚴峻形勢，迫使其尋求新的轉型之路。

我們提出的對策

一、區隔經營

避免同質化競爭就必須采取區隔經營，這是在城市商業競爭的新形勢下，商業街發展的根本出路。包括商業街與商業街之間的區隔、商業街內店與店之間的區隔，具體指商業街之間的規劃、定位、特色、建筑風格要擁有各自的特色，店與店之間業態、商品、服務、營銷方式等要區隔錯位。

二、培育特色街區

北京是我國商業步行街較多的城市。北京城市經濟、旅游業快速發展，其商業步行街建設頗為迅速，不僅有井、西單這樣的大型綜合商業街區，還形成了很多初具特色發展雛形的商業街，如餐飲街、茶葉街、花卉街、服裝街、酒吧街等。到2010年，全市將形成10條左右具有鮮明經營特色和較大影響的特色商業街。

三、加速商業街信息化

從主要城市看，越來越多的步行街開始加大網絡技術的應用，實現商業街的現代化、數字化、商務電子化。

四、加強政府引導

商業步行街是所在城市商業發展、城市風貌、城市綜合競爭力的代表，也是城市改革開放成果和城市經濟繁榮的代表，因此，商業街的發展必須從傳統的經營模式中走出來，與市民的日常生活、商業文化傳統、商業流行時尚、休閑娛樂、旅游產業等相聯系，成為城市功能的有機組成部分。這要求地方政府把商業街的規劃與整個城市規劃結合起來。為此，國家商務部出臺了《城市商業網點規劃編制規范》，引導和規范我國城市商業街和商業網點的規劃和建設。

五、引入商業步行街后期專業化營運管理

作為商業步行街這一特定商業地產，其開發的理念、銷售的通路、物業的售后（租后）服務，從某種程度上講，其難度已遠遠超出了現行住宅的開發！它實際上，已演變成了一種商業與房地產業的“復合產業”，同時，也是各種專業知識：零售商業知識、房地產開發知識、建筑學、美學、金融知識、法律知識、策劃學與巨額資金、專業精英團隊的聚變產物。商業步行街的后期營運管理，必須走專業化道路，否則，商業步行街漫長的開發時間跨度，加上低效率的后期營運管理，將給商業步行街的后期開發帶來無窮的后患，如：北京西單商業步行街的物業間互聯互通性差的硬傷、上海南京路步行街綠蔭環境缺失的隱痛、南京太平南路步行街通路設計落后的垢疾，先天的不足、后天的失調，必將貽害商業街本身。

項目環境與競爭分析：

鄂爾多斯市總面積8.7萬平方公里，總人口154.8萬人。

鄂爾多斯市位于內蒙古自治區西南部，南臨古長城與晉、陜、寧三省區毗鄰，西、北、東三面黃河環繞，與呼和浩特市和包頭市構成內蒙古較具活力的“金三角”。近年來鄂爾多斯飛速發展，“鄂爾多斯現象”也引起全國經濟界大討論，2008年鄂爾多斯GDP為1560億，增長22.5%。

伊金霍洛（漢意為“圣主的陵園”）旗，是鄂爾多斯市打造百萬人口城市核心區，包頭——西安鐵路、東勝——烏海鐵路、包神鐵路、包茂高速公路、109高速在此交匯，距鄂爾多斯飛機場12公里，交通發達，資源富集——神華集團百億噸煤炭基地在此，距離旅游成吉思汗陵二十五公里，享有“煤海綠洲，天驕”美譽。2004年鄂爾多斯市政府規劃建設康巴什新區，2006年市政府及主要行政機關入駐新區，現調整規劃定位康巴什為鄂爾多斯市政治文化，將毗鄰康巴什的伊金霍洛旗政府所在地阿鎮納入新區規劃，定位為新區配套商業區和居住區，2010年人口將達到三十萬人，現在正處于建設完善時期。

2009年上半年鄂爾多斯市城鎮居民人均可支配收入達到10202元，增長14.4%；農牧民人均現金收入達到4726元，增長13.4%。

2009年上半年重要城市人均可支配收入一覽表

南京 13691 元

無錫　12961 元

徐州　9656 元

常州　12065 元

蘇州　13621元

福州　10094元

“2008年鄂爾多斯市城鎮居民人均可支配收入和農牧民人均純收入達到19435元和7052元，分別是2000年的2.7倍和2.3倍，人民生活逐步向寬裕型小康社會邁進。今年，要通過‘下基層、保增長、惠民生’活動，讓群眾的生活水平再上一個新臺階。” 鄂爾多斯市市長云光中說。

2008年，該市社會消費品零售總額達269.78億元，比上年增長23.7%。汽車銷售和娛樂餐飲業成為消費熱點。而今年僅1—3月份，該市社會消費品零售總額已達到84億元，比去年同期增長20%。

目前，鄂爾多斯全市共有批發和零售企業經營戶26504戶，現有1萬平米以上的大型商場6戶，每戶年均銷售額在1.5—2.5億元右。其中，有3千平米以上的中型商場9戶，每戶年均銷售額在8千萬元—1.5億元左右。

隨著經濟的快速發展，鄂爾多斯市的流通現代化步伐日漸加快，各類大型綜合超市、日用品批發、便民店、專賣店、連鎖店、步行商業街、購物如雨后春筍般涌現，同時，網上營銷、物流配、集中拍賣等行業也已起步。連鎖經營的領域正在逐步拓展，涉及到鄂爾多斯市的餐飲、汽車、服裝等行業，初步形成了以東勝區為、向旗區政府所在地和周邊鄉鎮聯動輻射的商品市場體系。

項目描述：

本案建筑面積5萬平米，位于鄂爾多斯市政府南2.5公里處，北側為扎薩克路，西側為通格朗街——景觀大道，地處新區一級商業地段，是飛速發展的鄂爾多斯新區伊金霍洛旗商業。毗鄰鄂爾多斯市政府，集位置、商業定位、功能配套、項目規模等眾多優勢于一體，現正緊張施工中。

項目存在的問題

1、項目所在地伊金霍洛旗居民收入已經超過徐州和福州兩地之水平，但是市場規模和消費能力相對有限，伊旗城鎮人口尚不足以支撐本項目，根據北方人口居住之分布規律，居住地相對分散，不利于商業街顧客聚集，尤其對步行街晚市影響極大，從這方面來說，我們又必須緊緊抓住當地城鎮居民，以之為依托，同時給本商業步行街項目植入強有力的品牌信仰和理念，吸引周邊消費者“慕名而來”。

2、據我們推算，本項目距離我們的（近期）主要目標群體富集區——東勝區有100余公里，在政府規劃的

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