觀點地產新媒體　陳小麗:恒大在全國房地產商中率先降價后，資本市場反應強烈。您曾說目前中國開發商的資金都很充裕，可以撐上一年。恒大此舉會使全國范圍的降價潮提前引爆嗎？

　　潘石屹：恒大開始實施的降價舉動的確出乎意料。在昨天一個房產論壇上，我還說中國的房地產市場開始進入“冰川期”了，一段時間內，雖然住房的成交量會顯著下降，但開放商不缺錢，目前還很難主動降價銷售。沒想到，今天恒大就打響了降價大戰的槍，在資本市場和房地產市場引起了很大的“地震”。我們正在密切關注著市場的反應，不知道會不會造成房地產市場的多米諾骨牌效應，就像2008年9月萬科的降價潮那樣。如果恒大推倒的是張多米諾骨牌，那么連鎖反應倒下的張、第三張骨牌又會是誰？我們判斷的依據主要是看這些企業財務報表中的各項指標是否強勁、健康，越是資金流有問題的企業，越著急促銷降價。

　　住宅價格或下跌15%至20%

　　《北京晨報》王麗婭：您在微博上說還會有后續政策逐步出臺，您認為較后一只靴子什么時候落地？

　　潘石屹：較近密集出臺的政策中，有一些已經是“開弓沒有回頭箭”，如北京的經濟適用房改為商品房的政策“五一”前后正在轟轟烈烈地進行著；住建部關于對房地產開發商預售收入的監管政策也出臺了；銀行限制給房地產開發商貸款的政策也即將出臺。

　　另一些政策則是“箭在弦上”，如國土資源部正在研究制訂的讓部分小產權房“轉正”的政策。

　　還有一些政策還在研究之中，如物業稅，房產稅等等。

　　這些已經出臺和即將出臺的政策將對普通中、低檔住房市場造成很大的價格壓力。這次，政府鐵了心讓住房價格回落，不達到調控目標決不罷休。只要住房價格的回落達到了調控的目標，那些正在研究的政策也許就不會出臺了。

　　李斐：您認為政府希望通過調控較終達到什么目標？什么樣的情況就叫做“調控到位”了？

　　潘石屹：這次政府希望調控達到的目標是“讓住房價格回落到一個合理的區間”。這與以往政府文件中多次提到的“要抑制住房價格過快上漲”的提法是完全不同的。

　　恒大做出降價15%的決定，就是恒大地產預測市場上住房價格的降幅。在銷售方面，漲價時可以慢慢的、一步一步漲，但降價時一定要一次到位，不能一步步地降，因為市場永遠是購漲不購跌，如果一步步降的話，將不會有成交量。

　　我預計在這輪政府密集出臺政策的調控下，住房價格下跌的幅度會在15%—20%左右，住房的價格回到2009年初的水平。

　　《上海商報》袁晨晨：如果市場成交量持續低迷，不降價的前提下，房地產開發商還能夠堅持多久？

　　潘石屹：2009年是中國房地產市場較火爆的一年，全年的銷售收入超過4萬億人民幣，上市公司中有多家房地產公司擁有現金量超過100億元人民幣。在此前，我曾預計在成交量低迷的情況下大部分房地產開發商的現金流能夠支撐一年。但這次相繼出臺的政策對房地產企業的現金流造成了很大影響。影響的政策就是對預售收入的監管，因為房地產開發商周轉資金中超過一半來自于預售收入，預售收入的監管對房地產開發商的現金流的影響是的。其次，是銀監會出臺政策限制銀行給房地產開發商貸款，也會在很大程度上影響房地產開發商的現金流。

　　今天，完全出乎意料的是，恒大早早打響了這次價格戰的槍，這將會在一些市場競爭激烈的城市馬上引起住房價格戰，這些競爭激烈的城市與企業的現金流是沒有關系的。

　　《中國證券報》林喆：目前開發商有沒有遇到向銀行貸款困難的情況？

　　潘石屹：我相信銀行對房地產開發商的貸款馬上會變得慎重起來，因為自從“國十條”以來，房地產市場成交量一直很低。今天恒大又打響了住房價格戰的槍。銀行永遠是錦上添花，雪中炭的事他們是不會做的。開發商從銀行貸款將變得很困難，未來只有那些財務狀況非常健康的房地產企業才能贏得銀行的信任。

　　“經改商”和小產權房“轉正”會對二手住宅市場形成較大沖擊

　　《京華時報》魯歡：北京樓市新政出臺后，數千名市民連夜排隊辦理“經改商”手續，請問由經濟適用房轉變而來的大量商品房進入二手房市場，對北京的房地產市場將造成什么樣的沖擊？

　　潘石屹：過去十幾年時間，北京建設了大量的經濟適用房，這些住滿五年的經濟適用房只需交少量的錢，一般是幾萬塊錢就可以將這套經濟適用房變更為商品房，這些商品房中哪怕有10%至20%通過二手房市場去交易，也會增加住宅二手房的供應量，對北京中、低檔住宅的價格將會構成比較大的沖擊。

　　這項政策既能夠增加政府的收入，又提高了市場上普通住房的供應量，有助于抑制住房價格。但缺點是經濟適用房少了，社會上少了一些保障性的住房。

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　　李麗：十四個部委正聯合制定小產權房整治方案，2007年12月30日之后建的小產權房予以拆除，部分小產權房有可能進入流通市場，請問您有何評價？

　　潘石屹：“小產權房”是過去十幾年時間房地產市場的一個“怪胎”，一直游離于法律之外，屢禁不止。有人預計僅北京的小產權房就有三、四千萬平方米，這是一個巨大的數字。如果將一部分小產權房（例如2007年12月30日之前的小產權房）轉變成商品房，它就會在商品房流通市場增加非常大的供應量，和經濟適用房改商品房一樣，也會對北京的二手住宅價格造成很大的沖擊。但這些政策都尚未出臺，政策出臺后的具體細則如何，要等政策出來后才能知道。

　　但是，以2007年12月30日為界，有什么依據呢？如果認定這之后的小產權房是違法建筑，那么之前的小產權房也一樣是違法的。前和后有什么區別嗎？這恐怕是需要說明的問題。

　　《上海商報》袁晨晨：如果市場成交量持續低迷，不降價的前提下，房地產開發商還能夠堅持多久？

　　潘石屹：2009年是中國房地產市場較火爆的一年，全年的銷售收入超過4萬億人民幣，上市公司中有多家房地產公司擁有現金量超過100億元人民幣。在此前，我曾預計在成交量低迷的情況下大部分房地產開發商的現金流能夠支撐一年。但這次相繼出臺的政策對房地產企業的現金流造成了很大影響。影響的政策就是對預售收入的監管，因為房地產開發商周轉資金中超過一半來自于預售收入，預售收入的監管對房地產開發商的現金流的影響是的。其次，是銀監會出臺政策限制銀行給房地產開發商貸款，也會在很大程度上影響房地產開發商的現金流。

　　今天，完全出乎意料的是，恒大早早打響了這次價格戰的槍，這將會在一些市場競爭激烈的城市馬上引起住房價格戰，這些競爭激烈的城市與企業的現金流是沒有關系的。

　　《中國證券報》林喆：目前開發商有沒有遇到向銀行貸款困難的情況？

　　潘石屹：我相信銀行對房地產開發商的貸款馬上會變得慎重起來，因為自從“國十條”以來，房地產市場成交量一直很低。今天恒大又打響了住房價格戰的槍。銀行永遠是錦上添花，雪中炭的事他們是不會做的。開發商從銀行貸款將變得很困難，未來只有那些財務狀況非常健康的房地產企業才能贏得銀行的信任。

　　“經改商”和小產權房“轉正”會對二手住宅市場形成較大沖擊

　　《京華時報》魯歡：北京樓市新政出臺后，數千名市民連夜排隊辦理“經改商”手續，請問由經濟適用房轉變而來的大量商品房進入二手房市場，對北京的房地產市場將造成什么樣的沖擊？

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