——賣方市場轉為購方市場。2008年以前，市場形勢大好，表現出供不應求的狀態，房地產市場一直是賣方市場，開發商在市場上占主導地位。然而，進入2008年，供應大增，購房者也不再盲目恐慌購房，呈現供大于求的局面，購方市場格局已然確立。業內普遍認為令市場發生了逆轉的是“9·27新政”的出臺，尤其是萬科董事長拋出“拐點論”后，全國范圍均有不同程度的降價運動，在一定程度上加劇了客戶的持幣觀望心態。2008年下半年來，受全球金融危機影響，我國的實體經濟也受到沖擊，消費者的購房行為更加謹慎，房產價格戰在全國各地打響。

　　——開發商上市潮退。2008年完全是開發商難忘的一年。恒大地產在這一年里倒在上市的路上，大量的土地儲備使恒大地產擔負了巨額銀行債務。隨著恒大地產上市擱淺，緊隨其后等待上市的龍湖、星河灣、、方圓等地產公司上市前景同樣遭遇了坎坷。在當前的形勢下，誰的手上有錢，誰的日子就過得相對好一些。為了手上能有更多現金，各地地王頻繁退地，SOHO老總潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)認為，退地是好事，不是壞事，因為它避免了在這些目前并不具備投資價值的土地上面追加更多的投資，避免發生更大的浪費，這是對過去錯誤的修正。

　　——銀行亮劍招攬生意。由于樓市成交趨淡，導致銀行房貸增速持續下滑，一些銀行開始下調固定房貸利率。光大銀行就擬將5個檔期的房貸固定利率下調，以期刺激購房需求。而此前，深發展等一些銀行也早已發售“氣球貸”“雙周供”等變相減息的品種。顯然，房子賣不出去，銀行貸給開發商的貸款就難以收回，銀行賴以生存的貸款收入就會銳減。

　　以上種種跡象表明，“房價只漲不跌”的神話開始終結，處于艱難盤整期的中國房地產市場開始理性回歸。而一些城市在觀望狀態下擠壓出了樓市泡沫，理性購房需求開始平穩釋放。

　　角力游戲在2009取得平衡

　　中國社會科學院日前在北京發布的2009年《經濟藍皮書》中指出，2009年，在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期。藍皮書指出，2009年將延續2008年房市的低迷，短期內房價面臨進一步回調。中國人民大學“中國宏觀經濟分析與預測課題組”的報告也認為，房地產行業的大幅度調整將在2009年全面爆發。2009年的房地產將面臨供給提升和需求大幅度下滑的雙重壓力；如果沒有外部力量干預，大部分房地產企業資金鏈斷裂。

　　——房地產企業面臨房源積壓危機。從2008年積壓下來的高庫存狀況始終威脅著開發商資金鏈條，并繼續對房價下行施壓。國家統計局數據顯示，截至10月末，全國商品住宅空置面積同比增長18%。北京市數據顯示，截至去年12月1日，期房住宅可售套數和面積，現房住宅未簽約套數和面積，與前年同期相比，其增長分別為68.8%、48.7%和66%、48.7%。而杭州市區商品房可售套數比去年5月增長了近90%。

　　而中國社會科學院日前在北京發布的2009年《經濟藍皮書》指出，2009年將延續2008年房市的低迷，短期內房價面臨進一步回調。

　　下行趨勢明顯的房價還面臨著近萬億元保障房的結構性沖擊。建設部副部長齊驥表示，今后三年，全國保障性住房總投資將超過9000億元。事實上，在保障性住房即將批量入市的預期下，商品房價格也可能將面臨方向性的調整。再加上大多數業內人士仍預期今年上半年樓市回暖無望，但開發商會借下半年的回暖加大推盤力度，因此，在供應加大的前提下，再加上開發商資金回籠預期，很可能會在價格做出一定的讓步。

　　潘石屹也認為，與保障性住房相鄰、檔次差不多的普通住宅的價格會逐步地向保障性住房靠齊，普通住宅開發商的生存空間將面臨很大的壓縮。

　　業內人士認為，許多開發商在2007年拿到的土地還沒有投放市場。有降價和資金需求的公司，在市場上不會放棄今年季度的市場，那時將會形成一個集中新上市的時機，但大多房源依然會采用低開的策略。當前消費者對價格的心理預期并沒有改變，因此樓市短期難見回暖。如果今年二季度外部經濟環境好轉，那么樓市才有可能慢慢回暖。同時，還要看股市，股市慢慢反彈了，樓市才有可能觸底反彈。

　　——政府怎樣控制土地拍賣節奏。2008年“地王”退地、土地流拍土地市場的主導。2009年，還會持續這種現象嗎？

　　大多數人預計，今年上半年，樓市不可能回暖。相應地，土地市場也將延續去年下半年以來的低迷態勢。

　　根據國土資源部近期下發的《關于做好2009年報國務院批準城市建設用地申報工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計劃申報。未完成2007年供地計劃的城市不準申報2009年用地計劃；2008年用地計劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計劃申報指標。這意味著地方政府要在近段時間內將2007年和2008年的存量土地消化完。

　　目前情況下，多數開發商更多關注的是如何保持良好的現金流，防止資金鏈斷裂，因此，2009年多數開發商對待拿地的態度注定是格外謹慎的。經緯行研究數據顯示，截至2008年12月17日，2008年廣州市土地一級市場共成交商住用地19宗，總用地面積174.84萬平方米，與2007年相比，降幅達40.5%。總出讓金額83.59億元,與2007年全年相比，降低了64.2%。但實力派開商仍將實施“儲地為王”的地產開發策略。針對企業的這種行為，地方政府應該調整土地出讓的思路，要從總量上適當減少土地供應，以緩和土地市場和房產市場雙雙供大于求的形勢；要督促開發商盡早開發原有的土地資源，消化部分閑置土地。

　　——房地產行業洗牌帶來新格局。根據統計，包括萬科、恒大、富力、金地在內的眾多企業，在2008年都實現了品牌市場份額的擴大化。另一方面，去年的土地成交價格雖然低廉，但大部分都落在大開發商的口袋中。萬科、中海、保利等開發商成為去年的囤地大戶，獲得了大量的低價出讓地塊。而一些開發商由于2007年拿地過多，且購購的土地地價過高，去年并沒有再購地。這也使得開發商在土地儲備上出現了分化，部分開發商由于在后續項目出現“斷檔”，已經無法再維持現有的市場份額。

　　因此，可以推斷2009年頭先是資本的集中，包括資金、土地、項目等。一批中小開發商將被淘汰，杰出健康的企業將崛起壯大，逐漸形成寡頭局面；其次是人才的集中，中國房地產業經過十多年高速發展，產業鏈日益完善，但由于業務流程涉及十余個專業環節，對專業人才存在著迫切需求。今后一段時間，很多杰出的專業人才會由中、小企業流向大型正規企業，從而緩解大企業的人才瓶頸問題。

　　與開發商一樣，營銷代理公司也將進入整合時代。2008年，原來從大開發商那里做代工賺品牌的國內營銷代理公司在業務上輸給地產中介，從小開發商那里做溢價賺利潤的模式使國內營銷代理幾近徹底破產的邊緣。

　　2009年將是房地產企業的轉型之年。此前，SOHO中國、北京萬通地產和上海長峰集團等，都在較近兩三年間完成了轉型，由單純的住宅開發商，轉向為商業地產的開發和經營商，以持有、經營商業地產為公司的主營業務。今年，是否會有更多的開發商步這些公司的后塵？這將成為懸念。聲明：本篇文章、數據等內容，網站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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