對(duì)許多購(gòu)房人而言，購(gòu)房可能是一生中的投資，而目前樓市中普遍銷(xiāo)售的是期房。這就給購(gòu)房人造成一種感覺(jué)：好像購(gòu)了一個(gè)夢(mèng)想，當(dāng)期房變成現(xiàn)房時(shí)，人們才知道夢(mèng)與現(xiàn)實(shí)之間存在著很大差距。于是，賣(mài)期房的開(kāi)發(fā)商為取得購(gòu)房人的信任不斷推出新招。近日，“入住供樓”、“零月供入住”又成為一些樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)。

　　■入住供樓轉(zhuǎn)移了部分期房風(fēng)險(xiǎn)

　　“入住供樓”是棕櫚泉國(guó)際公寓在近期銷(xiāo)售中推出的一項(xiàng)購(gòu)房方式。樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商北京世紀(jì)朝陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)人介紹，“入住供樓”就是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定，購(gòu)房人在交付頭付款，通過(guò)銀行按揭審批手續(xù)之后，直到期房交付使用前，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向銀行支付的還款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。也就是說(shuō)，購(gòu)房人在入住之前只需支付頭付款而不必支付其他費(fèi)用，解決了期房的風(fēng)險(xiǎn)，并保證了其升值空間。

　　北京印象因推出“零月供入住”也成為近期受到各方關(guān)注的樓盤(pán)之一。選擇“零月供入住”的購(gòu)房人可以在與開(kāi)發(fā)商簽署《預(yù)售預(yù)約》的同時(shí)，在補(bǔ)充協(xié)議中約定有關(guān)購(gòu)房人在入住之前，所有按揭貸款由開(kāi)發(fā)商向貸款銀行支付。

　　推出入住供樓的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，由開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房人在入住之前的銀行貸款，在減輕了購(gòu)房人的部分償還貸款壓力的同時(shí)，也從心理上給購(gòu)房人一種踏實(shí)的感覺(jué)：在“入住供樓”情況下，一旦發(fā)生工期延誤、延期交樓等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，代替購(gòu)房人還款的時(shí)間相應(yīng)延長(zhǎng)到具備入住條件為止。

　　■入住供樓集中于高端樓盤(pán)

　　目前采取入住供樓銷(xiāo)售方式多集中于高端樓盤(pán)：棕櫚泉國(guó)際公寓的均價(jià)為每平方米12000元，北京印象此次推出“零月供入住”的公寓部分，均價(jià)也達(dá)到每平方米10000元。在此前推出期房按揭計(jì)劃，開(kāi)發(fā)商將期房階段的所有按揭款項(xiàng)全部承擔(dān)的樓盤(pán)———新御景，均價(jià)超過(guò)8000元。同時(shí)，“入住供樓”的樓盤(pán)也對(duì)購(gòu)房人的貸款方式做出一定限制：棕櫚泉國(guó)際公寓開(kāi)發(fā)商對(duì)要求“入住供樓”的購(gòu)房人按揭貸款限定在8成20年（頭付房款的20%，余款以20年為期限向銀行貸款），而北京印象開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人也限定在8成15年以上，或5成10年。按期房建設(shè)一年為期計(jì)算，可以測(cè)算出，實(shí)行入住供樓方式，開(kāi)發(fā)商代購(gòu)房人支付的金額一般不超過(guò)房款的7%。

　　北京金海利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)詈ＵJ(rèn)為，入住供樓方式的推出，一方面從一定程度上把購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)期房期間的貸款，降低了購(gòu)房人的部分“期房風(fēng)險(xiǎn)”。另一方面，由于開(kāi)發(fā)商多采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，即賣(mài)期房回收樓款用來(lái)支撐工程進(jìn)展，入住供樓方式也成為開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)的方式，吸引購(gòu)房人光顧，提高樓盤(pán)知名度，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，爭(zhēng)取早日回收樓款。

　　■防范期房風(fēng)險(xiǎn)還得靠完備的合同

　　入住供樓在購(gòu)房人支付的房款方面降低了購(gòu)房者的部分風(fēng)險(xiǎn)，但這種購(gòu)樓方式在保證購(gòu)房人較關(guān)心的房屋質(zhì)量方面卻無(wú)能為力。其中，對(duì)于樣板間“貨不對(duì)板”，即較怕收樓的時(shí)候看到自家的房子與當(dāng)初看見(jiàn)的樣板間不同，成為購(gòu)房人的擔(dān)心之一。新御景將全套《裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施》內(nèi)容作為附件寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同內(nèi)，裝修品牌與材料名稱(chēng)處處有據(jù)可查。同時(shí)，購(gòu)房者在簽訂合同的同時(shí)，還將收到新御景的“材料箱”，內(nèi)附日后精裝修新居中要使用的木地板、大理石、鋼化玻璃、不銹鋼等各種裝飾裝修材料。無(wú)法制作成料樣的裝修材料或設(shè)備品牌則將性能設(shè)計(jì)參數(shù)印刷成冊(cè)，集中固定在材料箱里，較后請(qǐng)中國(guó)長(zhǎng)安公證處為每一戶(hù)的材料箱進(jìn)行公證，發(fā)公證書(shū)，并封上公證處的封條。而近日，北京金宸房地產(chǎn)公司與保險(xiǎn)公司就金宸公寓的房屋質(zhì)量簽訂保險(xiǎn)協(xié)議，為購(gòu)房人將來(lái)入住后，一旦出現(xiàn)保險(xiǎn)范圍內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，提供了一種獲得理賠的途徑。

　　北京建孚律師所主任李景山認(rèn)為，購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)期房較合理的避免風(fēng)險(xiǎn)方式就是在簽約時(shí)完善補(bǔ)充條款，在樓盤(pán)環(huán)境、房屋質(zhì)量、房屋裝修、附屬設(shè)備等方面盡量體現(xiàn)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間合理的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。因此，購(gòu)房人較現(xiàn)實(shí)的還是簽約防范期房風(fēng)險(xiǎn)。

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