從“地王”頻現(xiàn)到“流拍”迭起，甚至有開發(fā)商“退地”，福州、廈門土地市場(chǎng)在前后半年之間顯現(xiàn)了“冰火兩重天”的景象。圖為福州市一宗3年前出讓的用于房地產(chǎn)開發(fā)用地，但至今也未見開發(fā)商動(dòng)工建房。

    日前，福州市一些房地產(chǎn)開發(fā)商將一個(gè)大套戶型商品房，人為地“拆”成兩個(gè)中小戶型，又捆綁在一起售
賣。這種“以大化小”捆綁賣房怪現(xiàn)象背后究竟隱藏著什么玄機(jī)？

    大房“化”小捆綁出售

    一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商日前在福州多家媒體發(fā)布“購96平方米大戶，33平方米小戶”的預(yù)售廣告。廣告中所說的“購大小”樓盤位于福州市晉安區(qū)福飛北路。記者前往該樓盤售樓部，一位劉姓經(jīng)理熱情地向記者遞上一本介紹房屋套型的平面圖冊(cè)。

    記者翻開平面圖冊(cè)看到，一套面積為130多平方米的大戶型經(jīng)電腦編輯后，被“剪”成了面積分別為90多平方米和30多平方米的兩套房子，其中90多平方米的房子為“2房2廳1衛(wèi)2陽臺(tái)”，30多平方米的房子為“1房1衛(wèi)1陽臺(tái)”。

    記者納悶地問：“這兩套房是辦一本房產(chǎn)證，還是兩本房產(chǎn)證？能分開來購嗎？”

    劉經(jīng)理回答：“這兩套房辦的是兩本房產(chǎn)證。我們不分開來賣，必須捆綁在一起購。”

    記者又問：“不是有兩個(gè)房產(chǎn)證嗎，為什么不能分開賣？我只想購一個(gè)90多平方米的就夠了。”

    “我們獲準(zhǔn)預(yù)售前報(bào)上去的就是兩套房，拿到的也是兩本房產(chǎn)證。圖冊(cè)上畫的兩套房實(shí)際上是同一個(gè)大套的。”怕記者不信，劉經(jīng)理說完，就隨手用鋼筆把圖冊(cè)中90多平方米和30多平方米兩套房拼接“畫”在一起。

    改出來的“達(dá)標(biāo)”房暗藏玄機(jī)

    “以大化小”捆綁賣房并非獨(dú)此一家。位于福州市鼓樓區(qū)北大路上的一座即將封頂?shù)臉潜P也在暗行此法。據(jù)售樓部工作人員介紹，該樓盤原本是按120多套房子進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)的，但為了完成政府下達(dá)的“90平方米以下新建商品房數(shù)總量控制在70%以上”的目標(biāo)，開發(fā)商不得不把原先的120多套大房，改成了現(xiàn)在的170多套“達(dá)標(biāo)”房。

    記者在該樓盤項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)看到，原本單套的大戶型被臨時(shí)砌的一堵薄磚墻隔成一套中小戶型和一套小戶型。兩套房分別各有一本房產(chǎn)證，但也是不單獨(dú)售賣。工作人員告訴記者，如果不改，就不能“達(dá)標(biāo)”，也就拿不到預(yù)售許可證。

    同時(shí)購兩套房，購房者是否將受到“套房”的房貸新政策限制？面對(duì)記者的疑問，劉經(jīng)理給出這樣的回答：“小的那套房，可以給您較便宜的銷售價(jià)格，如果是在5層以下的，每平方米僅5300元，一套小的只要一次性支付十幾萬元就可以了。差價(jià)部分轉(zhuǎn)移到90多平方米的那套，每平方米按8000元計(jì)，這樣不就可以享受頭次置業(yè)的貸款優(yōu)惠了嗎？”

    “按我們的操作，銀行那里貸款完全不會(huì)有問題，我們會(huì)幫您把所有的材料都做好。”見記者還在猶豫，劉經(jīng)理繼續(xù)說，“想搞投資也更有利，現(xiàn)在兩套房綁在一起均價(jià)才6000多元，用大的那一套向銀行貸款，房?jī)r(jià)就是8000元，不僅能得到更大的貸款額度，以后還能在8000元基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)讓交易。”

    政策脫離實(shí)際“后果嚴(yán)重”

    從事房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有20年資歷的閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華告訴記者，類似的“以大化小”捆綁賣房怪象在廈門、深圳等城市都曾有過，這是典型的開發(fā)商規(guī)避調(diào)控政策的做法，也是政策脫離實(shí)際的后果。

    “2006年下半年，一些開發(fā)商為應(yīng)對(duì)國(guó)家有關(guān)部門頒布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中的‘90/70’政策，把大房‘剪成’小房賣，輕易地避開了政策。”林忠華還說，“如今有能力購房的群體主要來自收入較高的家庭，他們對(duì)房屋面積需求應(yīng)是遠(yuǎn)大于90平方米的。因此，樓市實(shí)際上還是中大戶型商品房的天下。”

    據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記介紹，今年1月底該市公布了2008年住房建設(shè)計(jì)劃，其中就提出90平方米以下新建商品房數(shù)總量控制在70%以上的目標(biāo)，達(dá)不到要求的樓盤項(xiàng)目，將不批準(zhǔn)預(yù)售許可。

    福州市房地產(chǎn)交易登記一位不愿透露姓名的工作人員認(rèn)為，政府機(jī)械地照搬過去的一些政策，可能與目前的市場(chǎng)實(shí)際情況不符，政策執(zhí)行起來就會(huì)有難度，甚至無法達(dá)到預(yù)期的效果。

    去年9月底以來，國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)了房貸新政策及“套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充規(guī)定，很大程度上遏制住了市場(chǎng)炒房投機(jī)，樓市經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)期的“量縮價(jià)漲”行情，開發(fā)商開始陷入資金困境。

    “現(xiàn)在，開發(fā)商‘以大化小’捆綁賣房，不只是一種招徠人氣、回籠資金的促銷手段，也暴露出房貸新政策有漏洞可鉆。”林忠華表示，“政策有操作漏洞，監(jiān)管部門就不能再睜一只眼，閉一只眼了。”

    關(guān)鍵是抓緊建立住房保障體系

    處于觀望狀態(tài)的一些購房者擔(dān)心，開發(fā)商“以大化小”捆綁賣房是有意規(guī)避有關(guān)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，削弱政策執(zhí)行效果，同時(shí)助長(zhǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為，房?jī)r(jià)極有可能重蹈過快上漲的覆轍。

    福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，近年來，幾乎是國(guó)家每出臺(tái)一項(xiàng)新的調(diào)控房?jī)r(jià)政策，房?jī)r(jià)都只是短暫波動(dòng)后，不降反升，甚至愈漲愈猛。實(shí)現(xiàn)人人“住有所居”不能光靠商品房市場(chǎng)，關(guān)鍵是抓緊建立住房保障體系，讓老百姓得到真正的改善居住條件的實(shí)惠。

    王阿忠說，今年的政府工作報(bào)告將“抓緊建立住房保障體系”納入其中，報(bào)告指出，在建立住房保障體系方面，必須堅(jiān)持正確發(fā)揮政府和市場(chǎng)的作用，政府的主要職責(zé)是制定住房規(guī)劃和政策，推進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè)，多渠道解決城市中低收入家庭住房困難；而高收入家庭的住房需求主要通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)解決。

    “我們看到，國(guó)家在建立住房保障體系方面，不斷完善政策環(huán)境，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局日前對(duì)廉租住房建設(shè)等還出臺(tái)實(shí)施稅收優(yōu)惠的政策。地方政府能否用好這些政策，履行好保障職責(zé)，這將是全新的考驗(yàn)。”王阿忠說。（來建強(qiáng)）

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