已在高位上的房價仍在“高燒”。國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局較新的數(shù)據(jù)顯示，１０月份，全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲９．５％。這個幅度是２００５年７月擴(kuò)大月度房價調(diào)查范圍以來的單月漲幅。

    此前不久，央行發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中提出警示：目前，我國“住房抵押消費(fèi)貸款增長很快，違約風(fēng)險已有抬頭趨勢，一旦房價大幅波動，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增”。

    綜合分析不無擔(dān)憂，高位房價再“高燒”蘊(yùn)涵的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險不容忽視。此時入市的貸款購房人應(yīng)警惕未來可能不斷加重的房貸壓力。

　　房價與房貸已呈現(xiàn)“追高購漲”的非理性態(tài)勢

    與１０月房價“高燒”數(shù)據(jù)相對應(yīng)的，是人民銀行貨幣政策分析小組日前發(fā)布的一份報告。報告稱，今年以來，在非金融性公司及其他部門貸款增速有所下降的同時，我國居民戶貸款的增速卻在逐季加快。

    根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，９月末，我國居民戶貸款同比增長３０．４％，增速比上年同期高１１．８個百分點(diǎn)，比年初增加１．１萬億元，同比多增５１６４億元。其中，居民戶消費(fèi)性貸款比年初增加６８７３億元，主要是中長期消費(fèi)性貸款比年初增加５８３７億元。對中長期消費(fèi)性貸款數(shù)據(jù)，央行的明細(xì)解釋是，“受部分地區(qū)住房價格明顯攀升、居民收入預(yù)期改善等因素影響，居民貸款需求有很大提高，主要是以住房貸款為主的中長期消費(fèi)性貸款增加較多。”

    央行的貨幣政策報告明確指出，“部分地區(qū)房價上漲較快，存在明顯的非理性因素”是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題之一。的確，一面是高位上的房價仍在“高燒”，一面是利率不斷走高下的房貸需求持續(xù)旺盛。房價漲勢與房貸需求的表象，折射出典型的“追高購漲”的非理性態(tài)勢。

    當(dāng)前，這種非理性主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，對房價仍然抱有很強(qiáng)的上漲預(yù)期。中國企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)日前發(fā)布的調(diào)查報告顯示，超過九成的被調(diào)查者預(yù)期未來一年本地區(qū)房地產(chǎn)價格將上漲，預(yù)期下降的被調(diào)查者只有１．５％。在如此強(qiáng)烈的上漲預(yù)期支持下，不少購房人抱著“晚購不如早購”的消費(fèi)心理，盲目追高。其二，盡管加息預(yù)期強(qiáng)烈，但由于利率一直處于微漲狀態(tài)，因此很多貸款購房人對利率上調(diào)的敏感度不高，對未來可能持續(xù)加重的還貸壓力沒有理性預(yù)期。
 
    房價不會永遠(yuǎn)上漲

    誠然，城市化、人民幣升值、人口結(jié)構(gòu)以及流動性過剩等基本因素，加上房地產(chǎn)市場短期供應(yīng)不足的現(xiàn)狀，仍將支持房價可能在未來一段時間內(nèi)維持繼續(xù)上行的態(tài)勢。但是，從來沒有理由支持房價將永遠(yuǎn)如此毅然決然地上漲。

    數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長進(jìn)一步加快，前３季度共完成１６８１４億元，同比增長３０．３％，增速比１月到８　月上升１．３個百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)投資增速３．９個百分點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)顯示的信息是，樓市的供給正在加大，這種持續(xù)加大供給的滯后效應(yīng)，將必然在市場價格中體現(xiàn)出來。

    同時，還應(yīng)該看到，從成交量看，前３季度主要城市均出現(xiàn)增長放緩或下滑的現(xiàn)象，其中深圳下降比較明顯，隨著房貸新政策效用逐步顯現(xiàn)，預(yù)計短期交易量將進(jìn)一步萎縮。貸款購房人對這一信號不可漠視。

    其實(shí)，國際市場的經(jīng)驗(yàn)也表明，房價從來就沒有只漲不跌的邏輯。正備受次級抵押貸款危機(jī)困擾的美國，危機(jī)起因正是漲了１０多年的房價，在２００６年年中頭次下跌。

    美國房地產(chǎn)市場以舊房銷售為主，其銷售量占住房總銷量的８５％，因此舊房的價格水平就是美國房市的“晴雨表”。美國房價從１９９５年至２００６年夏天出現(xiàn)“拐點(diǎn)”前持續(xù)上漲了１１１％。由于房價多年不斷上漲，吸引了大量資金逐鹿樓市，其結(jié)果是埋下了目前遠(yuǎn)未結(jié)束的次貸危機(jī)“禍根”，引起美國金融市場的急劇動蕩，連財大氣粗的花旗銀行、美林證券也難逃一劫。

    房價的持續(xù)“高燒”，房貸的不斷增長，使有人懷疑宏觀調(diào)控，特別是房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng)。事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策正日趨完善，調(diào)控手段由行政手段向金融手段過渡，土地、金融政策可能會繼續(xù)收緊。可以預(yù)期的是，宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，隨著時間的推移，這種累積效應(yīng)會更加明顯。因此，貸款購房人應(yīng)警惕調(diào)控政策不斷累積可能帶來的“溫水煮青蛙”的市場效應(yīng)。

    所謂“溫水煮青蛙”，起源于一個實(shí)驗(yàn)故事：將兩只活蹦亂跳的青蛙放入不同的水中，一只放入已經(jīng)加熱的熱水中，青蛙很快就跳出來了，保全了性命；而將另一只放進(jìn)正在逐漸加熱的溫水中，一開始這只溫水中的青蛙絲毫感覺不到危險的存在，但較后卻因水溫不斷上升而被煮熟了。

    當(dāng)前一直采取微調(diào)策略的宏觀調(diào)控，就如同一鍋正在不斷加熱的溫水。比如，每次幅度很小的利率上調(diào)，對貸款購房人不過增加每月百元乃至數(shù)百元的還貸壓力，程度的確不大。但是，處在利率上行通道中，對屬于中長期貸款的房貸而言，貸款購房人不能不估算遠(yuǎn)期可能大量增加的還貸壓力。

    此外，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其流動性風(fēng)險也是貸款購房人不能不考慮的。在房價持續(xù)上漲時，房地產(chǎn)交易可能很容易完成。一旦樓價出現(xiàn)漲幅趨緩或者下跌，人們對房價的上漲預(yù)期發(fā)生改變時，房地產(chǎn)交易將變得困難重重，市場的冷酷無情將會體現(xiàn)出來。屆時，這種市場風(fēng)險是必須由購房人自己承擔(dān)的。

    住房是安居樂業(yè)的必要條件，貸款購房人應(yīng)充分考慮自身的承受能力，理性地結(jié)合家庭遠(yuǎn)期收入進(jìn)行投資理財，切莫一味地“追高購漲”，影響未來的生活質(zhì)量。對于商業(yè)銀行而言，更應(yīng)未雨綢繆，密切關(guān)注房貸違約風(fēng)險抬頭的不良趨勢，抑制放貸沖動，切不可圖一時之快，造成“放貸容易收貸難”。（記者 黃庭鈞）

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