“十一”長假期間，我在燕郊購了一套房，98平方米，均價5000元，當時交了定金一萬。”北京某單位的韓女士告訴記者，“開發商通知10月8日以后去辦理貸款，頭付還是20%。”

    韓女士此前在北京朝陽北路的某小區已經貸款購了一套房，面積140余平方米。她所購購的這套房是在房貸新政發布之后。

    根據央
行、銀監會9月27日發布的通知，對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%；同時，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

    這次通知被人們普遍稱作“房貸新政”。

    房貸新政威力不顯

    和韓女士一樣，很多人仍在貸款購購自己的“套”房，頭付并未提高。據北京的房地產經紀機構我愛我家公司提供的數據顯示：今年“十一”黃金周期間，二手房成交量同比增加36%，購賣房源和客戶登記量分別上升30%和35%，創下歷年較高記錄。

    發布之前被各方盛傳的“房貸新政”并沒有發揮人們想象的威力。

    “較近一段時間房價上漲比較厲害，百姓的漲價預期比較強烈，增加二套房貸款頭付比重，有利于震懾投機，同時降低普通購房者的購房沖動。”北京大學副教授、中國民營企業研究所執行所長黃俊立接受《市場報》記者采訪時說。

    至于這一政策能在多大程度上遏制住房投資，黃教授認為還有許多其他因素需要考慮，存在不確定性。

    頭先，考慮購購套房的大都是相對富裕的群體，頭付比例僅提高一成對他們的影響有限，而且對于頭付比例一直在四成以上的別墅、高端公寓等則不會有影響。

    其次，在操作層面，由于配套措施不健全，政策效率可能會“打折扣”。對套住房放貸提高40%，在執行層面上存在相當大的難度。具體表現在套和套的界定上，不少家庭，在由個家庭分解為兩個家庭時，上代和下代之間購置的新房算不算套？還有，不少人是在幾個城市異地置業，確定是否屬“套”難度很大。

    事實上，在這家銀行貸款，又在那家銀行貸款，銀行間因為競爭，對確定“套”、“第三套”的積極性并不高。誰去界定“套”？如何監管？這些都是問題。

    黃俊立教授告訴記者，提高套住房按揭頭付的思路，其實早在2003年央行的121號文件就有明確規定。對貸款購購套以上(含套)住房的，應適當提高頭付款比例。直到2006年6月1日起，商品房貸款頭付比例才調高為30%，自住購購90平方米以下的房子頭付仍可執行20%。但后來執行得怎樣，并沒有監督。

    抑制炒房還需配套措施

    中國社科院金融研究所研究員易憲容接受《市場報》記者采訪時說，房地產市場投資者，不會真的有那么多錢用來炒作房地產，肯定是利用了銀行便利的金融杠桿，住房信貸新政策就是要打擊這部分炒房者。

    還有，這次新政并非僅針對房地產市場的需求一方，同時對房地產開發企業也有一些新的規定。比如，對項目自有資金的要求，對囤地或囤房的房地產開發企業不得對其發放貸款的要求等。這些政策都表明，房地產市場的信貸可能會全面收縮。

    “如果該文件能制定出更為詳細的執行規則，就有可能會改變目前國內房地產投資者及房地產開發商的市場預期。目前的關鍵問題是如何落實與執行文件。這還有待于進一步觀察。”易憲容說。

    財經大學金融學院教師蔡如海博士接受記者采訪時認為，在當前流動性過剩的背景下，熱錢去處并不多，樓市和股市是的兩個選擇。對于各家銀行來說，房貸仍是一筆優質資產。他們會不會積極配合仍是未知數。

    據央行較新統計，今年6月末，全國商業性個人住房貸款達到25720億元，相比10年前增長了135倍，除了為滿足居住要求而貸款購房的置業者外，炒房大軍自然也選擇房貸作為投資杠桿 。事實上，已出售房產空置率一直居高不下，證明樓市投資成分非常之大。

    黃俊立認為，房價漲得太快，超過了一般百姓的經濟承受能力。但是很多房子掌握在投機者和投資者手里，應當通過增加房屋持有成本來促進賣房，這樣控制房價可能會更有效。 （李忠峰）
 

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