開發商售樓沙盤里展示的“小區緊鄰百米綠化帶”或“萬畝森林公園”被道路或其他樓盤所“代替”；會所等娛樂設施變成了飯館、超市；而“十幾時辰的車程”開了半公里也到不了……

　　如果遇到其中任意一種情況，證明你被房產商忽悠了。
 
為了避免更多的人上當，我們推出房地產奸商忽悠詞典，給您提個醒。

　　忽悠1口若懸河 樓書失信

　　類似忽悠

　　綠地變住宅或者車位，就是這類忽悠所埋下的禍根。

　　【典型案例】

　　綠地變圍墻 景觀全取消

　　2003年6月，陳先生購購位于望京某樓盤一套房屋。購房時售樓小姐介紹，小區將南湖路設置主入口；小區內將建有溢水石壁與噴水設施等景觀。開發商在售樓書及口頭上承諾，將建設小區內的老年活動區、兒童活動區、小區綠化等配套設施。

　　2005年5月，開發商在完成商務樓的施工后，未經業主同意，擅自停建了原來在購房合同中約定的溢水石壁與噴水設施等景觀，并將小區主入口沿路向后移了50米。開發商還在小區住宅樓和商務樓之間建造了規劃中不存在的隔離圍墻，使得小區綠化面積大幅縮水，老年活動區、兒童活動區等配套設施不見蹤影。開發商稱：溢水石壁與噴水設施等景觀以及老年活動區、兒童活動區等設施，由于未在合同中明確約定，不具有約束力。

　　【專家解析】

　　期房風險以此為大

　　北京鏈家地產調研總監金育松表示，目前市場上的所謂期房風險，除樓盤因為開發商資金短缺導致無法完工外，主要就是開發商隱瞞或故意回避一些樓盤的規劃設計、施工進展、裝修品位、物業管理單位的情況以及周邊環境的規劃、市政配套的建設等實際情況，導致將來業主入住后的房屋、環境、物業管理水平與當初開發商賣樓時的描述不符。這種“不符”造成的直接后果就是業主入住的房子與開發商所描述“將來時”的現房品質下降。

　　【律師說法】

　　業主應通過監事會監督

　　北京信杰律師事務所尹秀超表示，業主知情權主要有，了解樓盤周邊環境建設、樓盤的施工進度、裝修材料的品牌、選用的物業管理公司的資質、管理經驗以及收費標準，車位的位置、數量、停車費等。這些問題都是開發商在售樓階段向購房人進行說明的問題。業主可以通過監事會隨時監督工程進度與質量；事先簽訂物業管理公約，公示物業公司的資質、管理經驗、收費標準及依據。

　　忽悠2售后包租 誘人投資

　　類似忽悠

　　不僅是產權酒店，目前許多商鋪也正玩“售后包租”花招。如“10年包租、年收益8%”、“統一經營、原價回購”、“提供每年8%的物業補貼”……

　　【典型案例】

　　十多萬元投資 三年回報700元

　　看到投資10萬元享有京郊四度假酒店的產權，還可與全世界各地的酒店進行交換，每年更可獲得高達3萬元的客房利潤分紅廣告。2002年，動了心的石先生與延慶某假日酒店開發商簽訂了購房協議。他以10萬元頭付購下56平方米一個房間。合同承諾，根據經營狀況扣掉經營管理費、暖氣費、物業費等，60%的收益歸業主所有。該酒店在2003年投入使用，然而經營一年，七扣八扣之后，石先生只獲得了不到700元回報。2004年，改變了回報方式，一年過后更是沒落著分文。在與開發商交涉后他得到了3.3萬元的住房券，意思是他可以用來住自己的酒店，或者賣給別人。漸漸對酒店失去信心的石先生并沒有動這些住房券，年底開發商用15%現金回購，較后折成的5000元他同樣也沒拿到。此時，在沒有回報的情況下，石先生停止了還貸，投資3年到現在，10萬元頭付款外加22個月的月供，石先生一共從該酒店得到不過700元。

　　【專家解析】

　　期房不能售后包租

　　中原地產副總經理顏光茂表示，根據2001年建設部出臺的文件，期房階段不能提出售后包租產權式商鋪這樣的銷售模式。但是對于現房沒有這方面的限制。在市場上，很多開發商因為自身開發實力有限，希望靠大量的銷售回款完成后期的開發與建設。但是，如果后期回收到的銷售款不能滿足開發所需的話，這個項目就爛尾了，而這個風險是由小業主承擔的。

　　【律師說法】

　　涉嫌非法集資

　　北京律師協會房產律師秦兵表示，根據2001年建設部出臺的文件，期房階段不能提出售后包租產權式商鋪這樣的銷售模式。售后包租實際上是將簡單的房產銷售變成了金融產品的銷售，而且是未經金融主管部門審批同意銷售的金融產品，有非法集資之嫌。

　　忽悠3交通方便 全是圖上計算

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