開(kāi)發(fā)商售樓沙盤里展示的“小區(qū)緊鄰百米綠化帶”或“萬(wàn)畝森林公園”被道路或其他樓盤所“代替”；會(huì)所等娛樂(lè)設(shè)施變成了飯館、超市；而“十幾時(shí)辰的車程”開(kāi)了半公里也到不了…… 如果遇到其中任意一種情況，證明你被房產(chǎn)商忽悠了。為了避免更多的人上當(dāng)，我們推出房地產(chǎn)奸商忽悠詞典，給您提個(gè)醒。 忽悠1：口若懸河 樓書失信 類似忽悠 綠地變住宅或者車位，就是這類忽悠所埋下的禍根 【典型案例】 綠地變圍墻 景觀全取消 2003年6月，陳先生購(gòu)購(gòu)位于望京某樓盤一套房屋。購(gòu)房時(shí)售樓小姐介紹，小區(qū)將南湖路設(shè)置主入口；小區(qū)內(nèi)將建有溢水石壁與噴水設(shè)施等景觀。開(kāi)發(fā)商在售樓書及口頭上承諾，將建設(shè)小區(qū)內(nèi)的老年活動(dòng)區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)、小區(qū)綠化等配套設(shè)施。 2005年5月，開(kāi)發(fā)商在完成商務(wù)樓的施工后，未經(jīng)業(yè)主同意，擅自停建了原來(lái)在購(gòu)房合同中約定的溢水石壁與噴水設(shè)施等景觀，并將小區(qū)主入口沿路向后移了50米。開(kāi)發(fā)商還在小區(qū)住宅樓和商務(wù)樓之間建造了規(guī)劃中不存在的隔離圍墻，使得小區(qū)綠化面積大幅縮水，老年活動(dòng)區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)等配套設(shè)施不見(jiàn)蹤影。開(kāi)發(fā)商稱：溢水石壁與噴水設(shè)施等景觀以及老年活動(dòng)區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)等設(shè)施，由于未在合同中明確約定，不具有約束力。 期房風(fēng)險(xiǎn)以此為大 北京鏈家地產(chǎn)(鏈家地產(chǎn)博客|鏈家地產(chǎn)新聞)調(diào)研總監(jiān)金育松表示，目前市場(chǎng)上的所謂期房風(fēng)險(xiǎn)，除樓盤因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金短缺導(dǎo)致無(wú)法完工外，主要就是開(kāi)發(fā)商隱瞞或故意回避一些樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工進(jìn)展、裝修品位、物業(yè)管理單位的情況以及周邊環(huán)境的規(guī)劃、市政配套的建設(shè)等實(shí)際情況，導(dǎo)致將來(lái)業(yè)主入住后的房屋、環(huán)境、物業(yè)管理水平與當(dāng)初開(kāi)發(fā)商賣樓時(shí)的描述不符。這種“不符”造成的直接后果就是業(yè)主入住的房子與開(kāi)發(fā)商所描述“將來(lái)時(shí)”的現(xiàn)房品質(zhì)下降。 業(yè)主應(yīng)通過(guò)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督 北京信杰律師事務(wù)所尹秀超表示，業(yè)主知情權(quán)主要有，了解樓盤周邊環(huán)境建設(shè)、樓盤的施工進(jìn)度、裝修材料的品牌、選用的物業(yè)管理公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗(yàn)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，車位的位置、數(shù)量、停車費(fèi)等。這些問(wèn)題都是開(kāi)發(fā)商在售樓階段向購(gòu)房人進(jìn)行說(shuō)明的問(wèn)題。業(yè)主可以通過(guò)監(jiān)事會(huì)隨時(shí)監(jiān)督工程進(jìn)度與質(zhì)量；事先簽訂物業(yè)管理公約，公示物業(yè)公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗(yàn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。 忽悠2：售后包租 誘人投資 類似忽悠 不僅是產(chǎn)權(quán)酒店，目前許多商鋪也正玩“售后包租”花招。如“10年包租、年收益8%”、“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、原價(jià)回購(gòu)”、“提供每年8%的物業(yè)補(bǔ)貼”…… 【典型案例】 十多萬(wàn)元投資 三年回報(bào)700元 看到投資10萬(wàn)元享有京郊四度假酒店的產(chǎn)權(quán)，還可與全世界各地的酒店進(jìn)行交換，每年更可獲得高達(dá)3萬(wàn)元的客房利潤(rùn)分紅廣告。2002年，動(dòng)了心的石先生與延慶某假日酒店開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議。他以10萬(wàn)元頭付購(gòu)下56平方米一個(gè)房間。合同承諾，根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況扣掉經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，60%的收益歸業(yè)主所有。該酒店在2003年投入使用，然而經(jīng)營(yíng)一年，七扣八扣之后，石先生只獲得了不到700元回報(bào)。2004年，改變了回報(bào)方式，一年過(guò)后更是沒(méi)落著分文。在與開(kāi)發(fā)商交涉后他得到了3.3萬(wàn)元的住房券，意思是他可以用來(lái)住自己的酒店，或者賣給別人。漸漸對(duì)酒店失去信心的石先生并沒(méi)有動(dòng)這些住房券，年底開(kāi)發(fā)商用15%現(xiàn)金回購(gòu)，較后折成的5000元他同樣也沒(méi)拿到。此時(shí)，在沒(méi)有回報(bào)的情況下，石先生停止了還貸，投資3年到現(xiàn)在，10萬(wàn)元頭付款外加22個(gè)月的月供，石先生一共從該酒店得到不過(guò)700元。 【專家解析】 期房不能售后包租 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理顏光茂表示，根據(jù)2001年建設(shè)部出臺(tái)的文件，期房階段不能提出售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪這樣的銷售模式。但是對(duì)于現(xiàn)房沒(méi)有這方面的限制。在市場(chǎng)上，很多開(kāi)發(fā)商因?yàn)樽陨黹_(kāi)發(fā)實(shí)力有限，希望靠大量的銷售回款完成后期的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。但是，如果后期回收到的銷售款不能滿足開(kāi)發(fā)所需的話，這個(gè)項(xiàng)目就爛尾了，而這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是由小業(yè)主承擔(dān)的。 【律師說(shuō)法】 涉嫌非法集資 北京律師協(xié)會(huì)房產(chǎn)律師秦兵表示，根據(jù)2001年建設(shè)部出臺(tái)的文件，期房階段不能提出售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪這樣的銷售模式。售后包租實(shí)際上是將簡(jiǎn)單的房產(chǎn)銷售變成了金融產(chǎn)品的銷售，而且是未經(jīng)金融主管部門審批同意銷售的金融產(chǎn)品，有非法集資之嫌。 　忽悠3：交通方便 全是圖上計(jì)算 類似忽悠 離城鐵近10時(shí)辰、身居××商圈…… 　　【典型案例】 車程10時(shí)辰 原是深夜掐表 丁小姐購(gòu)房已經(jīng)9年。她告訴記者，那時(shí)購(gòu)房子不像現(xiàn)在有這么多媒體和專家給你當(dāng)參謀，只能靠售樓廣告。但是，廣告上的話，千萬(wàn)別當(dāng)真！丁小姐購(gòu)的房子是在亞運(yùn)村北12公里，當(dāng)時(shí)廣告說(shuō)從亞運(yùn)村開(kāi)車十幾時(shí)辰到。估計(jì)是開(kāi)發(fā)商照地圖上的距離，以80公里／公里的速度算出來(lái)的。因?yàn)閺娜胱〉浆F(xiàn)在，丁小姐住那兒8年了，只有一次夜里3點(diǎn)開(kāi)車十幾時(shí)辰到家了。平時(shí)運(yùn)氣好40時(shí)辰到，運(yùn)氣不好一堵就是幾個(gè)公里。沒(méi)辦法，丁小姐只好繞高速走，每天往返都得掏高速費(fèi)。 【專家解析】 較好親身體驗(yàn) 通常售樓的各種宣傳材料都非常精致，語(yǔ)言非常動(dòng)人，效果圖也極其誘人。但廣告終歸是廣告，效果圖不等于實(shí)際，里邊有些東西是模糊的、不確定的，大家在挑選的時(shí)候一定不要輕信。類似于車程的廣告其實(shí)很好識(shí)別，在不同的時(shí)間段自己開(kāi)車試試就知道了，同時(shí)還能看看實(shí)際的路面寬窄、平整等。越是熱點(diǎn)的地區(qū)越是堵，一窩蜂的房子較好別購(gòu)。 【律師說(shuō)法】 廣告用語(yǔ)不受保護(hù) 仁和律師事務(wù)所孟憲生律師告訴記者，廣告在法律上屬于要約邀請(qǐng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)并不受此約束。廣告的目的就是吸引潛在的客戶來(lái)洽談、簽約。只有簽訂的合同才對(duì)雙方具有約束力。關(guān)于距離的表述的廣告用語(yǔ)是按照較理想狀態(tài)或者直線距離標(biāo)定，客戶不能輕信，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一些實(shí)地調(diào)查再做決定。 忽悠4：僅剩兩套 假象欺人 類似忽悠 邀請(qǐng)意向性客戶開(kāi)盤前進(jìn)行“價(jià)格競(jìng)猜”。填表登記排號(hào)，其中暗含價(jià)格調(diào)查。 【典型案例】 三期售罄 其實(shí)還剩數(shù)百套 以前，售樓員可以用“現(xiàn)在這個(gè)戶型只剩兩套了 ”來(lái)虛報(bào)銷量，進(jìn)行銷控。自從2005年3月15日市建委執(zhí)行“網(wǎng)上簽約與公示”制度后，雖然可以遏制虛報(bào)銷量，但卻無(wú)法制約“封樓”、“封盤”以及“推遲開(kāi)盤日期”等以制造稀缺為目的的銷控手段。 以××城為例，今年4月上旬就開(kāi)始進(jìn)入了“封盤”狀態(tài)。該樓盤銷售人員稱，三期已經(jīng)售罄，四期將從5月中下旬開(kāi)始銷售。記者了解到，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，三期除去22套認(rèn)購(gòu)之外，在1號(hào)地1至12號(hào)樓中尚有305套房屋處在可售狀態(tài)。其中，1、2號(hào)樓只有兩套認(rèn)購(gòu)。 據(jù)了解，該項(xiàng)目三期開(kāi)盤時(shí)的銷售均價(jià)僅為5300元／平方米，四期的價(jià)格雖然還尚未確定，但銷售人員堅(jiān)稱不會(huì)低于6800元／平方米。果然，在記者發(fā)稿前夕，該項(xiàng)目四期均價(jià)公開(kāi)，果然沒(méi)有低于6800元／平方米。 【專家解析】 認(rèn)真調(diào)查 嚴(yán)挑毛病 百橋地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理牟鑫提醒消費(fèi)者，在排號(hào)期間多挑挑房子的毛病，哪怕對(duì)這房子很滿意，也不要過(guò)多地表現(xiàn)出來(lái)，以防被開(kāi)發(fā)商利用。尤其要謹(jǐn)慎對(duì)待任何機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)方面的調(diào)查。對(duì)廣大工薪而言，在選擇居所時(shí)，經(jīng)濟(jì)型戶型是居住的頭選。經(jīng)濟(jì)型戶型要具備功能較齊全、緊湊實(shí)用、空間浪費(fèi)少的特點(diǎn)，可以比較直觀地理解為面積小、房間多，比如80平方米左右的兩居和110平方米以下的三居。 【律師說(shuō)法】 相信自己 不要輕信假象 一般的項(xiàng)目都利用消費(fèi)者的從眾心理，制造缺貨的假象促成交易。仁和律師事務(wù)所孟憲生律師提醒消費(fèi)者，購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎分析自己的購(gòu)購(gòu)能力，理性地挑選。 忽悠5：樣板間不樣板 裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于×××元／平方米 【典型案例】 經(jīng)典餐廳是過(guò)道 某國(guó)際公寓業(yè)主賈先生告訴記者，購(gòu)房時(shí)售樓代表介紹，今后實(shí)際交房與樣板房相比，除面積增大3平方米以外，其他裝修標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)沒(méi)有任何差別。這也是本樓座的“經(jīng)典珍藏保留戶型”。 可目前實(shí)際交付的房屋，原來(lái)應(yīng)有的餐廳區(qū)變成了過(guò)道，餐廳區(qū)根本無(wú)法擺放餐桌。因?yàn)椴坏?平方米的餐廳，卻有5個(gè)門！而當(dāng)初看到的樣板間只有4個(gè)門，面積也要比這個(gè)餐廳大許多，目測(cè)應(yīng)該在10平方米左右。樣板間的餐廳放了個(gè)直徑大約為1米的圓形餐桌。 【專家解析】 戶型不要貪大求全 對(duì)于普通消費(fèi)者，戶型沒(méi)必要貪大求全。以90平方米兩居為例，百橋地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理牟鑫指出， 一般而言，客廳約20平方米，主臥約15平方米，次臥約10平方米，餐廳8平方米，廚房6平方米，衛(wèi)生間5平方米。陽(yáng)臺(tái)應(yīng)該有兩個(gè)，一個(gè)功能陽(yáng)臺(tái)與客廳相連，另一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)與廚房相連。有的戶型還配備了儲(chǔ)藏室、衣帽間等。 【律師說(shuō)法】 購(gòu)房不是搞收藏 購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)的應(yīng)當(dāng)是適用的房屋，不是建筑收藏，仁和律師事務(wù)所孟憲生律師奉勸，應(yīng)當(dāng)從自己的需求出發(fā)選擇適用的房屋。 忽悠6：豪華會(huì)所承諾降格 類似忽悠 公共綠地變收費(fèi)停車場(chǎng)，公立學(xué)校遲遲無(wú)蹤影…… 【典型案例】 游泳館變超市 高端會(huì)所牙醫(yī)把門 彭先生2004年3月份在奧運(yùn)村附近定了一套房子，購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商的樓書及沙盤上都陳列著漂亮的會(huì)所及相關(guān)設(shè)施，售樓小姐更是承諾說(shuō)本樓盤未來(lái)的會(huì)所設(shè)施是多么齊全，什么游泳館、健身房、SPA(水療健身)、氧吧、雪茄吧、葡萄酒行等等，彭先生愛(ài)游泳 ，這個(gè)樓盤雖比旁邊的那家貴了點(diǎn)，但開(kāi)發(fā)商承諾的高端會(huì)所讓彭先生的心偏向了這套房子?？墒侨缃袼讶胱∫荒甓?，原來(lái)售樓小姐口口聲聲講的設(shè)備齊全的游泳館變成了一個(gè)超市，原來(lái)會(huì)所的大門變成一個(gè)牙醫(yī)診所，更不見(jiàn)什么雪茄吧呀、葡萄酒行呀等等。 【專家解析】 不打無(wú)準(zhǔn)備之仗 千萬(wàn)家專業(yè)人士提醒您，通常廣告商的文案寫得語(yǔ)言非常動(dòng)人，效果圖設(shè)計(jì)得非常精美。售樓小姐的嘴巴更是像蜜糖一樣，但大家在挑選的時(shí)候一定不要輕信。開(kāi)發(fā)商承諾的，在簽合同的時(shí)候可以要求簽補(bǔ)充條款，但因?yàn)槟壳岸际歉袷胶贤?，一般開(kāi)發(fā)商不愿意更改，消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候：1.盡可能選大的開(kāi)發(fā)商或資金有實(shí)力的甲方；2.看看代理公司的實(shí)力與口碑，及銷售人員的素質(zhì)?鴉3.多收集沙盤宣傳樓書，查看項(xiàng)目整體規(guī)劃圖，并備份，好在日后開(kāi)發(fā)商不對(duì)現(xiàn)時(shí)提供證據(jù)。然后在入住一年后盡快成立業(yè)主委員會(huì)進(jìn)

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