爭議焦點廣告收入有多少？

　　在住宅小區內，哪些是收費廣告？廣告收益究竟有多少？是巨大的還是微不足道的？這成為廣告公司、小區物業管理公司以及小區業主爭論的焦點。

　　廣告公司：一塊廣告牌年收入２４萬元　　

　　記者以計劃發布戶外廣告的企業的名義，撥通了某廣告公司的廣告招商電話。其工作人員介紹說，中山路和東風路等路段的戶外廣告每月租金的折后價大致在４００~５００元／平方米，而位置較差的則便宜一點，為每月３００元／平方米。如果是小于５０平方米的廣告，由于審批相對容易，所以價格會低一些。如位于中山五路的百匯廣場，它的廣告招牌大小約為９平方米／塊，面對公園的招牌為每月４５０元／平方米，而面對起義路的招牌為每月３００元／平方米。招牌一般出租期為一年，也就是說，如果以單價４００元／平方米·月來計算，一塊５０平方米的戶外廣告的年收入約為２４萬元。

　　“這所說的，都不是位置較好的廣告報價，在兩條主干道交會的地方，廣告報價會更高一些?！蹦持槿耸客嘎叮缭谵r林下路與東風東路交界的某七層住宅樓頂上的戶外廣告，大小約是５０平方米，年租金已近１００萬元。而體育東路某住宅的樓頂廣告，由于正對體育，地點好、規模大，其廣告報價據稱在２００萬元／年左右。

　　即使是大多數帶電梯住宅的廣告，其價格也不低。從某戶外廣告公司提供的報價得知，小區樓盤電梯內的一幅平面廣告（規格為４２ｃｍ×５７ｃｍ）一個月的價格為６００元，而凡一次性投放１００個廣告位以上，價格還可以面議，每幅平面廣告價格可低至３００元／月。如果以一部電梯三個廣告位、一棟住宅兩部電梯計算，這棟住宅每個月的電梯廣告收入將在１８００元以上。

　　物管公司：廣告公司分得大頭　　

　　面對廣告公司不菲的廣告價格，各住宅樓宇的物業管理公司不得不喊冤。某物業管理公司的負責人稱：“確實有些住宅樓由于位置較好，其樓頂或者裙樓的戶外廣告可以取得較高的收入，但這樣的樓盤有它的獨享性資源，可以說是百中無一，可遇而不可求。一般的小型廣告牌，價格就要低很多，而且，廣告公司的報價還包括了他們的利潤以及制作等成本，實際上他們得到的是大頭，能夠落到物業管理公司手上的錢并不多，而且基本上也都拿來充當物業維修費用了。”

　　對于電梯廣告的收入，某物業管理界人士表示，他所在的樓盤有６部電梯共１８塊廣告，每月的廣告管理費收入約４００元，平均每塊廣告每月收益僅２２元左右，另外，廣告公司為電梯外的液晶廣告屏支付的廣告管理費均價為每年２５００元，每月約為２１０元。所以，電梯廣告的收入總和，一個月有６００多元。

　　業主抱怨：收入如何我們從不知情　　

　　前文所提及的在農林下路與東風東路交界處附近的某七層住宅樓，其頂上的戶外廣告報價近１００萬元。按照一梯四戶計算，一共有２８戶人家，即使物業管理公司只收取其中５０萬元的廣告年租，那么每戶人家年收益也接近２萬元。面對這樣巨大的收益，小區業主的回答是：不知道。記者在該物業樓下采訪了一個據稱是該樓業主的女士，她表示，自己連廣告牌是什么時候立起來的都記不得了，更不用說了解它收了多少錢。

　　在記者的采訪過程中，對于廣告公司報價與物業管理公司報價上的巨大差異，幾乎１００％的小區業主都不知情。幾乎所有人都表示，他們對自己擁有的物業上所附著的廣告的收入狀況并不了解，更不用說在其中分一杯羹了?！拔覀兊男^會定期公布物業管理的收支情況，不過廣告收入這一塊從來沒有列出來，我們也就無從了解?！碧旌幽硺潜P業主的說法在廣州很有代表性，“我們不知道這些錢有多少，更不知道這些錢用到什么地方去了?！?/P>

　　相關調查有多少“創收”值得關注？

　　在我們身邊的小區，有多少地方可以“創收”？屬于小區業主的利益又有多少？某物業管理公司的負責人介紹說，目前小區廣告區域經營收益主要有以下幾大方面：

　　一、廣告收益。包括樓頂和裙樓的戶外廣告、電梯轎廂廣告、大堂電梯前廳的液晶屏廣告、停車場廣告以及小區宣傳欄廣告等。據介紹，停車場廣告的收費是每年３００~５００元／塊，而小區廣告欄的位置一般有１／４~１／３用于商業廣告，其余則用于小區公告和公益性廣告，物業管理公司一般不向廣告公司收錢，這只不過是不用花錢去做一個宣傳欄。

　　二、會所經營收益。如果會所是屬于小區的公攤建筑面積部分，就屬小區業主共同所有，它的經營收益也該由小區業主共同擁有，如果會所有其獨立產權，那么收益就應歸其產權人（一般是發展商）擁有。據介紹，目前各小區會所的經營狀況一般都不太理想，要么就是剛好收支平衡，要么就是處于虧本狀態。

　　三、停車場收益。與會所相仿，若停車場屬于小區的公攤建筑面積部分，它的所有權及其收益應由小區業主共同擁有，如果停車場有其獨立產權，那么收益則應歸其產權人。另外，如果停車場是露天的，也應該由各業主共同擁有。按照廣州市的規定，室內停車場的月保費用一般是４００元，而露天停車場是１５０元。此外，臨時停車（１２個公里以內）的收費在４．５~６元。不過，物業管理公司表示，由于停車場有較大的人力、水電等管理成本和汽車損壞、丟失等帶來的巨大賠償風險，因此利潤不大。

　　四、物業管理公司的服務收入。有些物業管理公司在公共區域提供基本物業管理以外的家政、商務等服務，由此帶來一定的收益。由于是價格公開的有償服務，大家對這一點的爭議都不大。

　　五、其他收入。如電信公司要進入小區（包括有線電話、寬帶上網的小區布線，移動通信運營商要建設通信增益站等）、有線電視公司要進入小區，都要進行一定的收費。據介紹，２００３年后，中國聯通和中國移動進入小區的通信增益站的收費是每年１５００~２０００元／個，部分小區內引入了直飲水機，物業管理公司的收費是每月１００元／個。此外，節假日期間，有部分小區會在其主干道上布置臨時攤位，這視小區的規模和位置的不同而有所改變，每個３米×３米的攤位月收入在兩三百元到過千元不等。

　　大多數業主不上心　　

　　中國社會調查所去年曾調查小區戶外廣告現狀。數據顯示，北京有４０００多個居住小區，其中近９０％的小區設有戶外廣告，但“目前大約有６０％的業主對小區廣告收益權并無太多概念”。

　　在售樓部記者隨機采訪了幾位準備簽約的購房者，他們均表示沒有注意廣告收益的問題，甚至沒注意到合約中還有這項內容。據律師介紹，大多數糾紛緣于購房時沒有維權意識，入住后才發現戶外廣告成為干擾正常生活的罪魁禍頭。

　　部分維權意識較強的業主注意到了這項收入的缺失，卻罕有實際行動。

　　律師說法廣告收入應歸業主所有！　　

　　小區廣告收益不小，干擾也不少，收益歸誰？關鍵還得看廣告立在哪兒。

　　小區戶外廣告比比皆是，部分會對建筑的安全及居民生活造成一定的負面影響，也因此引起了不少糾紛。深圳、廣州等地陸續出現了與廣告收益權相關的業主維權行為。

　　收益歸屬已然清晰　　

　　《物業管理條例》第５５條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修基金，也可以按照業主大會的決定使用?！卑凑者@一規定，利用建筑外墻、屋頂和電梯做廣告，收益都應歸業主，從法律上來說并無爭議。

　　德潤律師事務所的孟憲生律師長期關注房產方面的法律糾紛，他認為，解決廣告收益歸屬問題的關鍵不在廣告本身，而是要明確廣告的載體，如墻體、電梯的歸屬權。

　　據調查，大部分業主對合約上的公共區域使用權概念不清，在沒有充分了解自己權利的情況下，就將使用權拱手讓給了開發商或物業公司。

　　當然，以合約形式確定使用權歸屬，是在我國物權法缺失的情況下一種不得已的處理方法，在某些情況下會使問題更加復雜，畢竟開發商和業主這兩個權利主體追求的利益是不同的。例如屋頂廣告，開發商追求廣告收益，業主關心樓體安全和聲光污染，利益沖突導致糾紛產生。

　　信托機制有待建立　　

　　從法律上來看，廣告收益應由業主大會進行管理，但作為一個議事機構，業主大會有沒有能力和精力掌管這筆資金呢？孟律師認為應建立信托機制來解決該問題。信托機制是一種建立在各方信任基礎上的財產管理制度，它在機制上的規范性可以保證收入受益人是業主。相反，委托機制基于合同，是一種不夠規范的財產管理制度，容易造成收益歸屬的混亂。

　　公布賬目沒落到實處　　

　　廣州市律協房地產委員會主任許奮飛律師認為，目前物業管理行業存在如此多的糾紛，其中一個重要原因就是很多小區的物業管理公司都沒有按照現行法規的規定每個季度或者是半年公布一次小區物業管理的收支情況，甚至有的物業管理公司進駐已經近十年了，也依然沒有公布過一次物業管理的收支情況。即使有小區公布，很多賬目也并不分明。

　　廣東法則明律師事務所副主任李瑾律師表示，按照我國現行的法律、法規規定，無論是住宅小區內的業主大會還是業主委員會，都不是獨立的法人，基本上難以和廣告公司等機構簽訂合同或出具發票，因此小區廣告合同的簽訂應該在業主大會的授權下由物業管理公司進行，但小區公共區域的廣告收入應該歸所有業主共同擁有。物業管理公司是否合法地操作廣告事務，要看它有沒有得到業主的授權。不過，李瑾同時表示，鑒于目前我國的法律和法規仍未完善，因此，目前在公共區域的界定上仍有可爭議之處，因此這種利益上的紛爭也就一直存在。

　　“按照目前的司法實踐，建筑的外墻面是不可分割的，因此外墻面也就屬于建筑物的各個業主共同擁有。對于外墻面的具體利用情況，在有《業主公約》的情況下，應該依據公約執行，

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