“本來我想等到物權法出來以后，再應對這個問題，但現在實在被逼得沒有辦法?！?0月28日，北京華展公寓業主古女士在接受中國經濟時報記者采訪時表示，車位問題較近讓她很傷腦筋。

　　“購了房子，沒想到還要操這個心！”古女士說，“開發商一直聲稱自己擁有地下車庫產權，可是它又拿不出產權證來。”被地下車庫和停車難等一大堆問題糾纏了大半年之后，古女士等華展公寓業主近日一紙訴狀將開發商北京北辰創新高科技有限公司(下稱北辰創新公司)告上了法院。

　　值得關注的是，自物權法起草以來，類似的案件在全國各地不斷地上演，它們有一個共同的焦點——到底誰是地下車庫的主人？

　　一個小區，兩家物業

　　1999年，王女士與古女士一樣，以每平方米8000多元的價格購下了華展公寓的一套房產。王女士告訴中國經濟時報記者，開發商后來將小區北側封閉性鐵柵欄拆除，向南退了20米。華展公寓本身占地面積較小，北界南退之后，不僅小區的面積縮小了，小區內規劃道路和地上車位也隨之減少。

　　今年1月，因不滿開發商的行為，業主解雇了開發商下屬的物業公司，通過招標選聘了新的物業公司。但是，原物業公司北京創新物業有限公司并沒有撤出小區，而是以擁有地下車位所有權為由把守著地下車庫，拒絕將地下車位移交給業主聘請的新物業公司管理。

　　于是華展公寓出現了一種奇怪的現象：一個僅三棟樓兩萬平方米的小型社區，竟有兩家物業公司。華展公寓地下車庫共有145個車位，此前出售了一小部分，開發商和原物業將沒有賣出的大多數車位以租賃方式出租給業主使用。

　　由于地下車位租金從過去的每月500元漲到了現在的550元，同時業主對地下車位的產權也發生了質疑，再加上對開發商和原物業的一些做法感到不滿，因此現在沒有購購地下車位的業主都不愿將車停到地下車庫里去。

　　10月28日下午，記者在該小區地下車庫看到，一個諾大的地下車庫，一共僅停放了20多輛車，大多數車位都空著，整個地下車庫顯得空空蕩蕩，而地面上則完全是另一番景象，連人行道和消防通道兩邊全都停放著汽車。

　　出臺物權法加劇產權爭奪

　　自物權法起草以來，在北京乃至全國有關地下車庫的糾紛呈上升趨勢。僅北京京哲律師事務所較近就接到了好幾起有關地下車庫方面的民事訴訟案件，其中包括10月20日在北京海淀區山外法庭開庭審理的百旺家苑一百多位業主訴北京德成興業房地產開發有限公司案，和前面提到的華展公寓業主訴開發商北辰創新公司案，該案已于10月31日下午在朝陽區安貞法庭頭次開庭。另外，在北京，紫金長安家園、永泰園、玉阜嘉園等小區也存在類似的問題?！　　?/P>

　　為何開發商與業主之間因為地下車庫而對簿公堂的訴訟案件突然多起來，甚至出現流血沖突？

　　“這實際上是物權法出臺前引發的一場騷動。”一位在溫州某報工作的同行認為，正是因為物權法即將出臺，使許多開發商變得不安，加緊了對地下車庫所有權和相關利益的爭奪。

　　房地產專業律師張仁告訴記者：“如今在許多地方，開發商對地下車庫采取的原則是能賣就賣，有產權的在賣，沒有產權的也在賣，不能購就出租?！睆埲收f，有的地下車庫本來沒有產權，更沒有銷售許可證，是不能購的，但開發商采取一次性收取10年或者20年租金的方式，達到變相出賣車庫的目的。

　　張仁特別向本報記者指出，有的開發商在沒有產權、沒有合法手續情況下，以出賣地下車庫使用權為名，“光明正大”地出賣車庫。這些開發商沒有正式的合同，根本無法給業主開發票，只有出具收據。有的為給購購者吃定心丸和達到賣個好價錢的目的，干脆以轉讓恒久使用權的名義向業主收取費用。

　　“這本身是一種欺詐?！睆埲收f，“合同法明確規定，租賃年限較長不得超過20年?！薄笆裁词呛憔檬褂脵啵渴且话倌赀€是一萬年，誰能說得清楚？沒有產權、沒有相關部門的手續，又怎么能轉讓使用權？！”

　　在華展公寓，記者了解到，開發商北辰創新公司出售的部分地下車位是以每月500元、期限為10年使用權名義收費的，該地下車位10年的租金是6萬元。如按住宅70年產權計算，每個車位的出售價格實際上是42萬元。這在北京三環以外完全是一個驚人的價格，相當于當地房屋價格的十倍！

　　由此不難理解為什么在成都的唐先生對記者稱，他所在小區物管公司，“逼迫”他們租賃地下車庫70年使用權，而且租賃協議相當簡單和霸道，也不開發票！

　　曖昧的物權“約定”

　　關于地下車庫產權歸屬的問題，與會所等小區配套建筑所有權一樣，長期以來一直存在著爭論。有的人認為地下車庫是屬于開發商的，也有人認為它是屬于廣大業主的。由于地下車庫有不同的來源，有的是獨立設計建設的，有的是由地下人防工程演變而來，有的單獨立項，有的沒有單獨立項，加上法律法規的不完善、不配套，地下車庫所有權問題因而變得更加撲朔迷離。

　　京城一位房地產開發商在接受記者采訪時表示，關于地下車庫所有權問題，過去一個不成文的慣例是歸開發商所有。不過這位開發商同時表示，判斷地下車庫的產權是不是歸開發商所有主要有三個比較直觀的標準：一是看地下車庫是否單獨立項；二是看誰投資；三是看開發商有沒有產權證。如果項目是單獨立項，由開發商投資，它同時又能拿到產權證明，肯定是歸開發商所有。

　　對此，張仁律師提出了不同看法。張仁認為，頭先地下車庫是為廣大業主提供服務的一種公共配套建筑，應該為廣大業主共有；其次，但凡建在小區紅線內的建筑物，其包含的土地出讓金已經計入了購房者的房價當中，大多數地下車庫的建設成本也已由廣大業主分攤；另外，許多地下車庫均由地下人防工程演變而來，這種地下車庫就更不能說為開發商所有。

　　今年6月，北京市建委與北京市工商局就現房與地下停車位購賣合同向社會征求意見。令兩個單位始料不及的是，市民的意見多數并非針對合同本身的條文規定，更多的市民提出了地下車位產權的問題。

　　10月22日，物權法草案第四次提請全國人大常委會會議審議。四審后的物權法草案規定：“車庫的歸屬有約定的按照約定，沒有約定或約定不明確的，屬于業主共有?！贝饲暗奈餀喾ㄈ龑徃逶幎ǎ簳?、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。兩相對此，四審稿少了一句“除建設單位等能夠證明其享有所有權外”。

　　有分析人士認為，這可能是為了維護業主利益，因為相對處于弱勢的業主而言，開發商舉證方面要容易得多。從這個角度看應該有了一定的進步。但也有專家認為，地下車庫所有權，乃至所有建筑物區分所有權作為一種物權，是神圣的，應該是可以追根溯源弄明白的，通過約定的方式確定所有權的歸屬既不嚴肅，也容易使這種所有權變得更加模糊不清。周雪松

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