近來，由于小區停車位引發的業主和物業公司之間的糾紛越來越多。業內人士認為，這類糾紛頻發與現行的相關管理制度不夠完善有關。

　　地下停車庫的產權不清

　　據長期從事房地產代理訴訟業務的廣大律師事務所律師陳長潔介紹，很多業主在與開發商簽訂購房合同時，往往沒有在合同中明確約定停車庫的產權歸屬。因此，在發生糾紛后，業主往往認為地下停車庫的成本被業主分攤了，地下停車庫理應歸業主所有；而開發商一般則認為，自己擁有地下停車庫的所有權，所以理應享有自由定價權。

　　值得一提的是，現在正在審議的《物權法(草案)》規定：“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共有。”所以，《物權法》通過并生效以后，這一產權不清的問題可望得到解決。

　　“協商不成，只能再次協商”

　　2002年北京市物價局下發的第326號文件規定，小區地下停車位的價格“由經營者與小區業主委員會協商確定；未成立業主委員會的，經營者應與小區業主協商確定。”

　　但是，如果業主與經營者協商不成時該怎么辦？文件沒有說。記者為此咨詢了宣武區發改委相關負責人，這位負責人稱，如果協商不成，只能再次協商。

　　真正業主自治的小區極少

　　雖然我國《物業管理條例》初步設計了業主自治的制度，但實際上真正做到了業主自治的小區極少。據了解，即便在物業發達的北京地區，依然有三分之二的小區沒有成立業主委員會。

　　律師陳長潔說，業主委員會難產，一是因為門檻高，根據相關文件規定，小區入住率超過三分之二且有效票超過50%才能成立業主委員會；二是開發商和物業公司擔心業主委員會危及自己的利益，往往不配合甚至阻撓業主委員會的成立；三是我們缺乏自治傳統，許多人對成立這種自治組織不熱心；四是許多人購房子是為了投資，所以有些小區入住率不高。

　　另外，按照《物業管理條例》，召開業主大會會議，應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會選聘和解聘物業管理企業，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

　　雖然這些規定看起來沒什么不妥，但事實上，在一個大多數人彼此形同陌路的小區中，要湊足二分之一的人數，絕非易事。由于這些條件限制，小區業主要解聘物業公司很不容易。原本應當是業主們“公仆”的物業公司，卻儼然成了業主們的主人，物業公司管理人員欺凌業主的事情時常見諸報端。

　　由于業主自治組織的缺位或者無力，在發生此類糾紛后，業主往往難以通過與物業管理公司的博弈解決問題，而往往要尋求政府的介入———顯然，這不是解決問題的良方。

　　起訴風險大

　　由于難以避免“搭便車”的問題，個別業主往往不愿采取訴訟手段維權。發生此類小區停車糾紛后，無組織的業主個體往往不愿意通過訴訟解決問題，因為如果起訴的話，起訴者要承擔較大的訴訟成本和訴訟風險，而起訴者個人能從中獲得的收益又相對較小。

　　陳長潔律師認為，要減少小區停車方面的紛爭，就必須完善相關的法律制度，明晰地下車庫的產權歸屬，適當降低成立業主委員會、召開業主大會的門檻，并可強制性規定小區必須成立業主委員會，鼓勵業主通過業主自治組織解決小區糾紛

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