迄今為止，“小超人”的創業生涯，被不少業內人稱作資本玩家的“套現生涯”。這種“生意經”也充分貫穿于其地產界的作為。

　　2010年，“小超人”李澤楷的麻煩事似乎沒見減少。

　　電訊盈科（行情,資訊,評論）私有化的風波還未平息，盈科大衍地產旗下原有項目“工體北路4號地”因為未按時開工，日前收到一張“遲到的罰單”—2010年3月10日，北京市國土局發布了一則《關于國土部掛牌督辦5宗地處置情況的公告》，其中公布了對工體北路4號地囤地情況的調查結果：“因企業自身原因未按出讓合同履約的，依法依規予以處罰。”不但要上交地價款1％的罰金，更被要求暫停在北京土地交易市場的交易行為。

　　一直在資本運營方面敢于冒險的“小超人”，盡管實現了工體北路4號地的成功“套現”，卻讓其在內地的地產拓展之路染上“污點”。

　　罰單“迷局”

　　工體北路4號地塊是盈科大衍2006年1月23日，以5.1億元總價、超過1萬元/平方米的樓面單價購入的地塊。之后，盈科大衍高調宣布將建成高端公寓。

　　按照招拍掛文件，為趕在北京奧運會前完工，項目要在2006年9月20日之前開工，2008年3月31日竣工。但在2007年舉行了動工儀式之后，到2009年11月仍然是一片工地。而2009年的8月20日，盈科大衍又一紙公告，宣布工體北路4號地塊項目已經易主給瑞安建業（行情,資訊,評論）。

　　購地近4年卻遲遲未開發，工體四號地塊被媒體曝光后，李澤楷陷入“囤地門”。

　　盈大地產（行情,資訊,評論）新聞發言人隨即在媒體上公開澄清，2006年4月起就進行設計與施工研究，并于2007年7月開始前期施工準備及土地開挖工程，并未將項目閑置。之所以開工后進展緩慢，一方面緣于建筑設計及審批花費的時間超出預期，另一方面，因為2008年奧運會的影響，項目被迫暫緩。

　　但2010年3月10日，北京市國土局發布公告，稱將對盈大地產作出510萬元人民幣的罰款，此外，北京啟夏房地產開發公司（盈科大衍旗下開發工體北路4號地的項目公司，以下簡稱啟夏公司）及原股東香港盈科集團及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易行為，全都被要求暫停。

　　盈大地產是否會接受這一處罰目前不得而知。其香港總部的企業傳訊負責人蕭偉達對時代周報記者表示，“目前該公司有關人士到京了解情況，暫不做回應，有進一步消息將盡快公布。”

　　而新東家瑞安建業有限公司也迅速作出反應。處罰一經公布，該公司主動給時代周報記者發來郵件，稱“本公司自接收項目之日起即全力進行施工，項目目前正進行地下室施工，預計將于2011年落成。對于當局的決定，本公司愿意積極配合”。時代周報記者3月18日下午在地塊現場，看到兩個吊塔正在工作，工程建設正在進行中。

　　然而，在這張遲到的罰單背后，卻仍然存在謎團。

　　就在2009年的5月18日，也就是北京啟夏公司超出約定竣工時間2008年3月一年多時，北京市國土資源局曾經發出一份項目修改規劃的公告，稱工體北路4號地將增加地下建筑面積1.14萬平方米。

　　同時，北京市規劃委也于2009年6月30日再次發出一份關于工體四號地項目的規劃意見書（2009〈朝〉建字0153號）。

　　而2009年7月27日，北京市建設委員會公布了一份“北京啟夏開發公司”的工體北路4號住宅及配套項目建設方案（朝陽〈2009〉17號）顯示，計劃建設時間是2009年7月至2011年12月。

　　上述文件的發布時間，顯然都已經超過北京啟夏公司較早約定的竣工時間。為何當初相關主管部門未發現該項目未按時開工？而新發布的計劃建設時間，同此前合約所規定的時間又為何有如此大的出入？

　　北京市國土局在公告中并未對此有明確解釋，而時代周報記者多次向該局詢問，也沒有得到明確答復。

　　記者注意到，處罰公告的前，國土資源部剛剛發布《關于加強房地產用地供應和監管問題的通知》，要求嚴查土地閑置行為。此時，雖然離該地塊閑置被曝光已經有近4個月的時間，但不少業內人士認為，此是“殺雞儆猴”之舉。

　　“小超人”地產“套現財技”

　　有著加拿大多倫多哥頓投資銀行顧問經歷的李澤楷，在和記黃埔（行情,資訊,評論）的個大動作，就是1991年創立衛星電視臺，1993年又將衛視股權出售給傳媒大亨默多克，成功套現53億港元。

　　這次震驚業內的事件讓李澤楷資本運作的“財技”得以充分展現，同時也為他1993年自立門戶、創建盈科拓展提供了資金。

　　1995年底，李澤楷從魚涌皇冠車行大廈凈賺1．35億港元。這次不動產投資，讓李澤楷嘗到甜頭。

　　此后，李澤楷在房地產領域乘勝追擊。1997年，他在日本總投資80億元，購入一幅位于東京千代田區接連東京火車**站的地皮，面積達5萬多平方英尺，興建盈科，成為10年來單一外國投資者在日本的投資。但未料及日本經濟繼續滑坡，地皮迅速貶值，幸好其父李嘉誠及時出手，購入盈科東京地皮四成半股份，使其暫渡難關。

　　而在中國內地，李澤楷在房地產方面也早有野心。根據北京市工商局提供的資料，旗下開發盈科的項目公司北京京威房地產開發有限公司，早在1993年11月29日就已經成立，注冊資本達到1億美元。

　　盈科1998年落成，由4幢大樓及1個購物組成，其中包括1幢商住樓，其余基本為寫字樓，IBM、諾基亞及美國大等都一度是該寫字樓的客戶。

　　在2008年的4月，李澤楷曾經動過要將盈科出售的念頭。其時，盈科大衍公司網站發出《磋商出售北京盈科》公告，宣布“正在與有意購家商討出售其于北京盈科的權益。”根據估值，該綜合項目市值可達41.03億港元。公告稱“盡管出售的價格、時間及其他條款尚未落實，但預期北京盈科的凈收購價將在41.03億港元正負5％這一浮動范圍內。”

　　但李澤楷較終并未將盈科出售，而位居其北側的工體北路4號地塊的操作，也仍然沿襲了小超人慣用的“套現”手法。

　　2009年8月20日，盈科大衍一紙公告，宣布將“正在興建中”的朝陽區工體北路4號地塊項目出售給瑞安建業，目的是“可以讓集團套現資金，讓資源專注投放于日本北海道及泰國南部攀牙省具標志性的發展項目上，同時令集團的財務更靈活。”這筆1.18億美元(約9.2億港元)的交易，為李澤楷帶來了除稅前大約2.35億港幣的收益。

　　而其2009年的年報顯示，也正是因為這個項目的出售，讓盈科大衍在2009年的綜合純利達到5.94億港元，較2008年的5.13億港元上升16％。

　　“李澤楷是資本家而非實業家，他的財富來源于資本增值后轉手出讓獲取暴利。”地產評論人葉檀一語中的。

　　京城地產黃粱夢

　　但李澤楷在內地的地產之路并非一帆風順。在工體北路4號地出讓之后，李澤楷在內地的項目，就僅剩北京盈科一個。

　　2004年，電訊盈科分拆其地產業務，并借殼聯交所上市公司東方燃氣注入其地產資產，隨后將其更名為盈大地產。

　　繼建設盈科之后，2005年左右，盈大地產曾經試圖通過搭乘中國網通的順風車，在內地房地產市場有所作為。

　　記者了解到，2005年1月，網通集團出價78億港元購入電訊盈科20％的股權，雙方合作業務范圍包括寬頻電視、移動通訊、房地產及國際業務四大塊。根據網通的招股書測算，雙方可有效合作的地產項目面積至少數百萬平方米，且地段優越。

　　然而，其從2005年開始共同開發的個項目北京呼家樓電話基站項目，由于雙方所稱的規劃審批等問題，卻在之后沒了下文，而且2008年之后再也沒在盈大地產的年報中出現過，更未有其他的合作項目公布。

　　此次工體北路4號地塊被罰，讓李澤楷更是暫時失去在北京進行土地交易的資格。盡管北京市國土資源局未透露“凍結”期限，但無疑讓李澤楷在內地發展房地產的路線，又增加諸多變數。

　　目前，盈科大衍旗下的地產業務主要分布在中國香港、日本、泰國以及中國內地的北京。根據2009年盈科大衍年報，截至2009年12月31日止，其在內地的先進一個項目—北京盈科的平均出租率達73％。2009年該項目共錄得租金收入總額約為2.12億港元，而2008年則約為2.3億港元。

　　而數據顯示，盈大的地產業務正在縮水。

　　公告顯示，2009年，盈科大衍錄得綜合營業額約42.22億港元，較2008年約99.43億港元下跌58％，導致其2009年的綜合毛利只有11.9港億元，較2008年約17.62億港元的毛利下跌32％。

　　而在營業額減少的同時，盈科大衍發展中和持作出售的物業也在減少。公告顯示，盈科大衍流動資產內的發展中持作出售物業由2008年12月31日約港幣24.02億元減少至2009年12月31日約港幣6.83億元。

　　而李澤楷在內地地產的黃梁夢斷，更為盈大地產的前路帶來不確定因素。

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