A股上市房企半年報披露完畢，135家房企半年賣房收入增至7740億元，部分房企凈利增長超2倍。

房企為何取得如此“好看”的業績？集體發力長租公寓是否推高了市場租金？向三四線城市下沉式發展，影響了當地房價？

半年賣房收入7740億元 17家凈利增超2倍

據同花順統計顯示，上半年，A股135家上市房企營業收入共7740億元，同比上漲24%；凈利潤合計852億元，同比增長38%，即平均每家上市房企賺約6.3億元，比去年同期多賺約1.73億元。

中原地產 分析師張大偉表示，除了部分轉型的中小房企外，八成房地產企業2018年上半年利潤明顯上漲。

上半年，萬科凈利潤同比增長24.9%；恒大地產、保利地產等龍頭房企凈利潤也明顯提升；萬通地產、中糧地產等17家房企更是凈利潤同比上漲超200%。

龍頭房企中報為何如此“好看”？ 58安居客房產研究院 分析師張波對記者表示，行業集中度不斷提升，讓龍頭企業有了更多操作空間；同時，2017年房地產項目在2018年上半年進行銷售結轉收入，對房企半年報有一定影響。

“房企利潤上升還和周轉率加快有關。受融資不斷收緊影響，為了應對資金成本不斷上漲、現金流短缺等問題，房企非常重視回款速度，尤其是在銷售環節的現金回流。”張波說。

更多房企布局長租公寓 被質疑推漲房租

因被質疑推漲房租，近期“長租公寓”被推上風口浪尖。北京市住建委還在8月23日查處了昊園恒業、自如、中恒建業等23家涉嫌哄抬房租、打隔斷群租等違法違規行為的中介機構。

不過萬科總裁祝九勝在中報業績說明會上表示，這可能有一點誤會，“近一兩年確實有一些資本、機構介入了租賃業務，但機構占比非常低，對住房租賃市場的滲透度有限”。

半年報中，不少房企透露了在住房租賃業務的動態。

2014年開始布局長租公寓的萬科，截至6月末其長租公寓業務覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

另外，龍湖旗下長租公寓品牌冠寓則陸續在北京、上海、杭州等16個城市開業運營，累計開業房間數量超2萬間，開業超過6個月的項目平均出租率為90.1%。

房地產研究機構克而瑞的數據顯示，規模排名前30位的房企有三分之一已經展開住房租賃業務。

事實上，隨著萬科、龍湖、復星、旭輝等房企入局租賃市場，近兩年住房租賃市場進入猛增階段。

“未來，房企持有租賃項目進行出租的收益會上升，進而改變房企的經營方式。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，部分房企在租賃業務方面還會不斷創新，尤其會在租房信用體系的建立上有更多嘗試。

三四線城市拿地不手軟 助漲當地房價

伴隨熱點城市調控趨嚴、市場熱度減弱等因素，核心城市群周邊的三四線城市，成為房企的新目標，萬科、旭輝、龍湖、融創等房企上半年均紛紛布局三四線城市。

半年報顯示，旭輝地產加大了二線、強三線的城市布局，在三線及其他城市的土地儲備金額占比近四成。其不斷開拓“環滬都市圈”、環渤海等周邊區域，新進入濰坊、淄博、常州、徐州、蕪湖等三四線城市。

綠地控股的項目拓展重點則是圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉的三四線城市項目，上半年累計獲取項目60個。

安居客房產研究院的監測數據顯示，房企下沉三四線城市的腳步不斷加快。上半年，一線城市拿地金額同比降約70%，而三四線城市則同比上漲約40%。

“這一操作背后的邏輯是抓住機遇、分散風險，在企業規模化擴張的內需驅動下，地域擴張很快從一二線蔓延到三四線城市；加之，棚戶區改造加速，確實引發了房企新一輪的開發熱潮，并在一定程度上助漲了三四線城市房價。”張波說。

國家統計局發布的70城房價數據顯示，上半年三四線城市房價漲幅明顯。7月份，35個三線城市新房價格環比上漲1.5%，漲幅再次擴大；同比看，三線城市新房和二手房價格漲幅都超過了5%。

不過對于房企這種下沉式布局，融創中國董事長孫宏斌稱房企也存在焦慮。孫宏斌在融創半年報業績會上說，“如果房企布局了四五線城市，市場冷得比較快，開發商壓力可能就比較大”。

多數房企對樓市發展繼續抱樂觀態度

今年以來，官方多次明確強調，樓市調控不動搖。8月份，全國超過45個城市發布了約55次樓市調控，年內累計調控次數高達315次。

在這樣的背景下，房企如何看待樓市走向？謀發展之路又會怎么走？

記者梳理發現，多數房企仍對中國房地產市場發展趨勢抱以樂觀態度。保利地產在半年報中就提到，房地產發展趨勢依然向好，國內城市化進程推進與居住需求升級將繼續拉動優質資產配置。

同時，調控政策將持續高壓，成為龍頭房企的普遍認知。

“行業整體政策基調依然趨緊。”浙江廣廈半年報中指出，房企進入存量需求的博弈階段，同時，房企成本普遍開始回升，行業整體杠桿率和短債壓力上行，資金將繼續向大公司和高評級公司集中，龍頭房企優勢將進一步擴大，中小民營房企面臨更大的發展和資金壓力。

銀行業上市公司的半年報也暴露了房地產行業的融資問題：房地產行業不良貸款率正在反彈。

談及原因，張波認為有三點：一是經濟增速放緩導致房企資金鏈緊張，償債能力下降；二是官方對房企融資的管控沒有放松；三是行業集中度不斷提高，中小房企融資難度越來越高。

面對新形勢，部分龍頭房企已經開始“轉型”謀發展。保利地產在半年報中提出，將持續做大做強的同時，緊抓行業轉型發展機遇，布局社區消費與房地產金融業務；萬科也表示，將租賃住宅業務確立為核心業務。

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