從信托到銀行，房地產融資的收緊是近期金融領域的一大熱點。各大金融機構都在相關監管要求之下進行嚴查，同時嚴格控制流向房地產領域的資金。從市場和機構反饋的重點來看，主要針對的是房地產企業的融資渠道，比如信托房地產業務、銀行開發貸等對公涉房信貸業務。

不過事實上，此輪調控覆蓋的范圍以及影響要更為廣泛。

日前，銀保監會辦公廳下發《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》(簡稱《通知》)，重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地產業務，涉及土地儲備貸款、開發貸款、個人房貸、住房租賃貸款等。對銀行而言，目前接受嚴格監管檢查的不僅對公涉房貸款，個人按揭貸款甚至個人信用貸款、消費貸都有明顯收緊跡象。

個人貸款管控被盯緊

“明顯感覺到下半年以來，個人信用貸批的速度慢了很多。上半年我申請了3筆，批得很快，都搶著批，下半年就不行了。”上海地區一位信用貸申請人士對21世紀經濟報道記者表示。他認為，其背后的原因跟監管收緊房地產融資是一致的，因為其實大家都知道這些個貸很大程度上 終都是流向了房地產領域，其自身所申請的多筆貸款即是為此用途，“就是用來買房、買信托。”

8月12日，21世紀經濟報道記者以申請人身份咨詢信用貸情況，浙江地區一家信用貸業務較大的城商行個貸經理表示，如果是用來買房的就別想了，這個途徑走不通，后期會查資金流向的，查得很嚴格。事實上，數月前，記者咨詢這一問題時，個貸經理還建議可以通過現金取出、繞道賬戶等方式進行操作。

不過，當日也有另一家城商行個貸經理對這一需求回復稱，仍可以操作。對比之下，該行的信用貸貸款利率和額度均較高，正常標準，其一年期個貸利率達到7.2%，額度為50萬元，上述銀行則分別為6.15%和30萬元。

南京、江蘇、無錫等江蘇的部分城市是今年房地產熱點區域，房價漲幅較高，也是此輪監管的重點之所在。江蘇地區一位銀行業人士表示， 近幾個月，個貸額度已經明顯收緊，針對信用貸的流向亦監管嚴格，“近期就查出來有信用貸流向了房地產，結果銀行處罰了貸款經理，并且要求申請人立即還上貸款。”

他還透露，此前該行有專門針對銀行內部員工的信用貸額度， 近也全部取消了。與此同時，該行的按揭房貸業務也暫停了。“有監管檢查的原因，但是額度的控制和暫停這種決定是銀行自己做的，主要還是因為去年底到今年上半年放得太多了。”據21世紀經濟報道記者了解，在當前時間暫停個人按揭房貸業務的并非個例。

個貸受沖擊邏輯

事實上，對個人房貸的收緊也是近期非常明顯的一個現象，具體體現在，一方面，熱點城市的房貸利率呈現上浮跡象，“上半年的時候 ，我們首套上浮5%-10%，現在在這個基礎上繼續上浮5%-10%。”上述人士介紹稱。據了解，南京、杭州、蘇州等地近期房貸利率上浮是較為普遍的現象。

另一方面，據記者了解，部分大城市房貸利率沒有變化，但是在放款節奏上有了很大調整。工行上海地區一位房貸經理表示，目前該行仍執行首套房九五折的房貸利率，其他條件也沒有什么變化，但是放款要等很長一段時間，以前證件齊全之后可能數天之內就能放款到賬，但是現在要等一個月以上。究其原因，并非銀行缺錢，而是監管要求對放款額度和節奏進行管控。

“以前放得太快了，很多二手房交易當中，資金到了上家的財務賬面上之后，他們會利用這個時間繼續炒房。上半年房價炒得太熱，現在要求對每天、每個月的額度進行控制。”該貸款人士介紹。

央行公布的數據顯示，2019 年二季度末個人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長17.3%；個人住房貸款余額新增10900億元，環比下降2%，同比增長 11%，房貸余額新增額目前 值仍處于歷史較高位；個人住房按揭貸款新增額占新增境內貸款比例為 28%，環比上升9個百分點，同比上升4.6個百分點。

近年來，個人房貸規模經歷了爆發式增長。央行公布的統計數據顯示，2004年四季度-2014 年四季度的10年間，個人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，其間新增房貸余額約9.9萬億；2015年-2017年四季度，短短3年時間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，其間新增貸款余額約10.4萬億。對比之下，本輪僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。

隨著個人住房貸款余額的快速增長，居民部門杠桿率也迅速攀升。

上海易居房地產研究院發布的《第二季度全國居民購房杠桿率研究》顯示，2019 年二季度，我國住戶部門杠桿率繼續上升至55.3%。2018年底，我國住戶部門杠桿率為53.2%，相比2008年底增長了35.3個百分點。

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