在“房住不炒”的政策大基調下，宏觀調控成為規(guī)避部分市場亂象、維護市場穩(wěn)定的必要手段之一。

日前，為了維護市場穩(wěn)定，安徽省馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于做好商品房銷售管理工作的通知》(以下簡稱“《通知》”)，規(guī)定樓盤降價不得超過備案價格的10%，在行業(yè)內引發(fā)熱議。

對于此次“限跌令”的頒布，日前，安徽省馬鞍山市住建局相關負責人回應《中國經營報》記者采訪表示，規(guī)定商品房銷售價格降幅不得低于備案價10%，是希望房地產企業(yè)前期報價可以“實一點”，備案價應根據實際情況擬定。“不能后期隨意漲價降價，以此讓市場能夠更加穩(wěn)定，不出現太大的波動。”

實際上，記者在采訪中了解到，今年以來，包括江西贛州、湖北恩施等多個城市也都出臺過類似的調控文件，對商品房銷售價格的降幅作出規(guī)定。

樓市再現“限跌令”

記者查詢文件發(fā)現，上述《通知》印發(fā)時間為11月4日，主要針對馬鞍山樓市提出了三方面的調整規(guī)定。

首先，商品房預售許可工程形象進度的標準降低。該《通知》顯示，商品房預售 小規(guī)模調整為棟，商品房預售許可工程形象進度為總層數的二分之一。

而此前，該市去年發(fā)布的預售管理通知指出，對當時已拿地的樓盤，自2018年7月1日起，一年內實現預售的，工程形象進度達到總層數的二分之一時準予預售；自2019年7月1日起，原則上工程形象進度達到封頂時準予預售，并且鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)現房銷售。

其次，新預售樓盤資金監(jiān)管額度降低。此次印發(fā)的《通知》將新預售樓盤重點監(jiān)管資金監(jiān)管標準調整為多層(6層及以下)1680元/平方米，小高層(7至11層)1890元/平方米，高層(12層以上)2100元/平方米。較去年的規(guī)定，分別降低了720元/平方米、810元/平方米、900元/平方米。

，則是此次文件引起軒然大波的“限跌令”，明確商品房銷售價格降幅不得低于備案價10%。上述《通知》明確，新備案項目商品住房銷售價格不得高于備案價格，同時不得低于備案價格10%，對新備案項目商品住房銷售價格(實際成交價格)低于備案價10%，需要重新辦理銷售備案。

對此，馬鞍山住建局相關負責人表示，調整工程形象進度和資金監(jiān)管額度，是對周邊市場充分調研后的決定，同時也考慮到一些企業(yè)存在資金壓力等問題。

該負責人稱，規(guī)定商品房銷售價格降幅不得低于備案價10%，則是希望房地產企業(yè)前期報價可以“實一點”，備案價應根據實際情況擬定。“不能后期隨意漲價降價，以此讓市場能夠更加穩(wěn)定，不出現太大的波動。”

實際上，今年以來，贛州、恩施等多個城市也都出臺過類似的調控文件，對商品房銷售價格的降幅作出規(guī)定。

今年2月，江蘇邳州房地產商會發(fā)布的《關于邳州房地產市場近期出現銷售亂象的通報》指出，當地個別樓盤出現了以低價擾亂市場、不正當競爭現象，銷售價格嚴重低于備案價格，嚴重擾亂了房地產市場的秩序。該商會要求，各房企應按政府備案價格銷售，不得挑起“價格戰(zhàn)”。

3月，江西省贛州市發(fā)布“緊急通知”稱，贛縣區(qū)的所有房企應停止特價房銷售，同時該區(qū)住房售價不得低于此前2月份的備案價。

6月，湖北省恩施市房地產協(xié)會下發(fā)的一份通知也引發(fā)熱議。該通知列舉了當地部分項目開盤價低于備案價、甩賣拋售等10種降價行為，并要求各開發(fā)商對上述行為進行引導和糾正。

價格“泡沫”遭擠壓

“這些現象說明，三四線城市的樓市已經從過熱開始轉向偏冷。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時表示，出現“限跌令”的城市房價往往有下跌趨勢，但并不都是自然下跌，而是由樓市的惡性競爭導致的，恩施就是 典型的例子。“這時候管控房價是有必要的，例如不允許相關項目隨意降價進行蓄客，避免惡性競爭。”

在“限跌令”的背后，透露出馬鞍山樓市的下行。相關數據顯示，盡管近期馬鞍山樓市有回暖之勢，但與去年相比仍差距明顯。

馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設局披露的數據顯示，9月份，全市商品房成交2003套，成交面積22.67萬平方米，成交金額16億元，環(huán)比分別增長9.6%、6.9%、11.5%，同比分別下降22.5%、17.2%、16.3%。

其中，商品住房成交1683套，成交面積19.73萬平方米，成交金額13.92億元，環(huán)比分別增長5.1%、2.3%、5.8%，同比分別下降17.3%、15.1%、13.9%。

“今年下半年以來，盡管馬鞍山樓市有下滑的趨勢，但一些熱門項目購買力還是有的，只不過優(yōu)惠促銷相比一二線城市更加五花八門。”一名當地業(yè)內人士告訴記者，所謂“限跌令”主要對開發(fā)商影響大一些，“因為不能隨便降價，以后開發(fā)商必定不敢隨意備高價”。

上述業(yè)內人士表示，一直以來，馬鞍山樓市存在較大的“水分”，開發(fā)商往往備案價較高，賣不出去后再促銷降價銷售。“此次新政主要也是為了減少此類情況的發(fā)生，盡量使得當地房地產銷售更加透明些。”

連日來，記者聯(lián)系了多家馬鞍山在售新房項目，也證實了上述業(yè)內人士的說法，各類促銷方式奪人眼目。例如，位于花山區(qū)湖南東路的森隆.英郡在“雙11”期間每天送出一套特價房并且 車位；位于花山區(qū)慈湖河路與朝霞路交會處的朝輝東方城推出20套特價房源，平均每套優(yōu)惠5萬元左右；而雨山區(qū)霍里山大道的朗詩.熙華府除了特價房外，還推出歐洲雙人游、清空購物車等優(yōu)惠，宣稱“ 省10萬元”……

“限制降價幅度無疑有助于促進馬鞍山樓市的穩(wěn)定。”嚴躍進分析稱，對于開發(fā)商而言，新政會促使其報價備案時更為理智，減少“過高報價又刻意大幅度降價以吸引客戶”的現象；而對于購房者來說，新政有利于房價的穩(wěn)定，也使得樓市更加明晰，避免其落入“先漲價后促銷”的銷售圈套。

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