備受人們關注的《中華人民共和國物權法》，將于10月1日起正式實施。該項法律的實施，是否能根本上解決業主和開發商以及物業公司之間的房產糾紛？像之前經常出現的地下車位等糾紛，在此次實施的兩項法律法規中，會給業主帶來怎樣的保障呢？同時，對于新法律出臺，我們還有哪些錯誤觀念需改正？對此，本報記者采訪了有關法律人士。 簽購賣合同車位需明確 新聞背景：日前，新城華甌佳園一位業主投訴，開發商對地下停車庫幾十個車位只賣不租。但購一個車位要15萬元左右，這位業主覺得開發商這樣做不合理。而該公司工程建設負責人表示，華甌佳園地下停車庫的出售是經過相關部門批準的，是有產權證的，屬合法出售，他們沒打算將車位出租給業主使用。 《物權法》第七十四條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當頭先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 律師解讀：浙江光正大律師事務所律師林千多認為，本條僅處理建筑區劃內規劃，用于停放汽車的車位、車庫歸屬的處理，對不屬于整個小區的地下停車場、地面有償車位和違規所做的車位車庫未涉及。車位、車庫的歸屬按約定處理。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，但車庫不屬于業主共有。上述規定，在現有市場條件下，實際上將車庫的歸屬權歸于開發商，僅將部分車位即占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，歸屬于業主共有。建議業主與開發商簽訂的購賣合同中，對車位、車庫要做明確的約定。 共有部分業主享共有權 新聞背景：日前，某電器大賣場在聯合廣場大廈3幢二至四層間的外立面上，設置了8個廣告牌總計100多平方米，其中有部分窗戶被遮擋。大廈業主們稱，二至四層為設備層、業主的活動用房和部分閑置的空房。這些廣告牌的設置，他們事先并不知情，是商家擅自占用的。他們表示，大廈外立面屬于全體業主共同所有，大賣場在上面設置廣告牌，理應先征得他們同意。 《物權法》第七十條規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利。 律師解讀：浙南律師事務所律師李彬認為，建筑外立面屬于“共有部分”，業主享有共有和共同管理的權利。對外立面使用權另有約定的，按約定執行，如果沒有約定，就屬于全體業主；如果廣告位可能影響到部分業主的利益，必須經過相關業主同意。但是《物權法》沒有對住宅的外立面、戶外廣告位的權屬以及收益分配問題進行相關規定，因此解決這些糾紛還需尋求新的司法解釋。李彬還表示，對于公共部分和設施，業主應避免將小區的很多高昂的不實用的設施一并歸到自己的名下。因為對建筑物區分所有權的規定從表面上雖然對廣大業主有利，但同時可能加重業主的專項設施維修資金和相關物業管理費用。 合同效力成立時生效 對于《物權法》，律師林千多認為，之前一些市民的錯誤觀念應該得到糾正，在新法中，就規定了不動產物權變動的原因與結果進行區分的規則。《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。 林千多說，理解這條規定，應該糾正三個錯誤的觀念。 錯誤觀念一，房屋購賣合同以過戶登記手續辦理后生效。不動產物權合同是否生效依合同法來判斷，而不以不動產是否已經辦理物權登記為標準來判斷，即不能以不動產未辦理物權登記而否定合同的效力。可見，房屋購賣合同是否生效與房產是否登記過戶無關(除非法律規定或合同另有約定)，以房產未過戶登記為借口，而否定合同效力的，法律不予以支持。 錯誤觀念二，支付了房屋價款，就取得所有權。不動產物權的取得，必須以登記為要件(除法律直接規定或事實行為引起物權變動外)，未登記的，不產生物權的效力。物權效力的產生不以支付價款為條件。購購人即使依合同已經支付房屋購賣全部價款的，如果未辦理過戶登記的，不能取得房屋所有權，僅只能取得合同債權效力。如果存在出賣人一物兩賣的，先登記過戶的購購人，依法取得房屋所有權。未辦理登記手續的購受人，即使是個購者，甚至支付了全款，也不能取得所有權。 錯誤觀念三：以房屋等不動產抵押的，抵押合同自登記之日起生效。以房屋等不動產抵押的，依法應當辦理抵押物登記。沒有辦理抵押物登記的，不影響抵押合同的效力。

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