10月1日起，《物權法》、《物業管理條例》等一批法律法規正式施行。

從停車位歸屬到物業選聘，從業主“自治”到問責“居改非”……新法關注民生、保障民權，人們走進一個新維權時代。

新維權時代，業主如何“當家”？為此，我們聚焦新法、新規，貼近生活、圍繞予以解析。

業委會侵權，怎么辦

背 景

家住普陀區的戴先生去年4月發現，小區業委會和物業公司公布的小區維修基金使用賬目可能存在問題。其中，關于小區每棟住宅樓更換近8000元的防盜鐵門的賬目，更讓業主們一頭霧水，疑點重重。為此，戴先生和其他部分業主要求核查相關的賬目。然而物業公司表示，根據小區業委會前段時間作出的決議，業主個人沒有查賬權。

小區業委會權力過大，誰來監管？業委會作出的不恰當決定若侵害業主權益，業主怎么辦？

說 法

根據《物權法》的規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。同時，《物業管理條例》也明確指出，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

可見，隨著新法律法規的實施，對于小區業委會的侵權之舉，廣大業主擁有了獲得司法救濟的權利，完全可以依法維權。

“迷你小區”，能否“自治”

背 景

物業公司突然玩“失蹤”，曾令得源公寓小區的業主一度陷入物業服務“真空”狀態。無奈中，這個僅有44戶人家的“迷你小區”開始了“自治”。得源公寓于1999年開發建成，2006年4月，小區物業公司以“長期虧損且合同期滿”為由悄然“隱退”，小區的保安、維修等工作隨之陷入癱瘓。此時，新成立的小區業委會臨危受命，成為小區的“臨時管家”。雖然是摸著石頭過河，但一年半過去了，小區物業管理并未出現混亂局面，而且環境面貌煥然一新。較近，業委會成員已開始醞釀“自治”升級的事宜。

在法律上，業主自我管理小區的做法，究竟可不可行？

說 法

《物權法》規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。這實際上就明確了住宅小區的三種物業管理模式，即業主自治管理、物業服務公司管理、專業公司管理。也就是說，隨著《物權法》的實施，小區業主對于小區的“自治權”已沒有了法律障礙。

不過，業主到底如何“自治”，小區物業服務的各項具體制度怎樣通過“自治”的方式加以落實，這些問題目前尚無章可循，有待相關法律法規進一步作出細化和完善。

停車位糾紛，如何解決

背 景

今年3月，某小區開發商告知全體業主，所有地下車位將于兩個月后停止出租。一百多位原本租用車位的業主，一時陷入了不購車位便無處停車的窘境。“開發商說車位不辦理產權證，只有使用權。就這樣，一個車位還賣十幾萬元。如果有問題，我們上哪兒去維權？”業主黃女士忿忿不平。

上南路某小區沒有地下車庫，物業公司便在小區公共道路上劃出停車位，按月出租給業主和外來車輛。不過，停車收益都被物業公司拿走，至今未向小區業委會移交。近年來，小區停車位及相關收益的歸屬問題，已引發不少物業糾紛。

說 法

《物權法》規定，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。據此，若商品房購賣合同中已明確約定小區地下車位的歸屬，則開發商無權擅自變更，否則將構成違約。此外，占用小區道路的地面車位以及由此產生的收益，應依法歸小區全體業主所有。對于物業公司侵占有關停車費的做法，小區業委會有權代表業主提起侵權之訴。

“管家”不管家，怎樣更換

背 景

2002年以來，喬先生居住的小區一直由某物業公司提供物業服務。不過，小區業主對這個老“管家”的服務并不滿意。一方面小區物業的收費太貴，不少業主感到難以接受；另一方面，物業公司的服務質量差強人意，致使業主與物業公司之間沖突頻頻。

去年10月，小區成立了業委會。經討論，業委會決定解聘小區的舊“管家”，另聘物業公司。然而，由于業委會成員不熟悉相關法律程序，這件事直到今天仍未辦成。

說 法

《物業管理條例》規定，選聘和解聘物業服務企業，由業主共同決定。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主參加。這意味著，小區換“管家”，只需半數以上業主贊成，且這部分業主購購的房屋面積也超過小區建筑物總面積的半數即可。除了更換物業，包括制定和修改業主大會議事規則，制定和修改小區管理規約，選舉或更換業委會成員等其他事關小區的重大事項，都只需半數以上業主同意就能作出決定。

會所“變臉”，如何應對

背 景

承諾中的觀景會所變成了中餐館，健身房被安排在缺少陽光的地下。小區會所“變臉”，引發了業主的不滿。

春天花園是一個建成不久的小區。規劃中，小區將擁有一個玻璃觀景會所，并設有健身房、壁球館以及室內溫水泳池、桑拿等專屬設施。然而，隨著會所的不斷建造，業主們發現，這一號稱專為小區設計的建筑大部分被改建成了一個中餐館。“治安、環境衛生、交通安全以及噪音等隱患都隨之而來，小區的‘封閉式’環境將受到嚴重的威脅。”對于會所變成餐館一事，不少業主表達了自己的擔心。小區會所“變臉”，業主該如何應對？

說 法

根據《物權法》的規定，建筑區劃內的公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

具體來說，房地產開發企業出租、出售會所的，應將已向業主承諾的具體用途和服務方式約定為租售合同的內容，承租人和受讓人應按租售合同的約定經營使用，不得擅自改變。確需改變的，應征得業主大會的同意。否則，業主有權要求開發商承擔違約賠償責任。

鄰居違章搭建，怎樣維權

背 景

為將自家的庭院設計成田園風情，家住某小區一樓的業主在庭院里搭建了一個約兩米高的葡萄架。這一舉動，引起了樓上住戶楊女士的強烈不滿。

楊女士認為，底樓兩米高的葡萄架直接伸向她家的窗戶，其頂端距離二樓臥室窗臺下沿僅幾十厘米。這好比架起了一座通往自家室內的扶梯，便利了小偷。為此，楊女士與鄰居產生了矛盾。雖經物業、居委會、房管辦等部門多次協調，可問題至今未解決。

說 法

《物權法》規定，小區業主違章搭建并妨礙到其他業主的物權時，權利人可依法起訴，請求排除妨礙或者消除危險。

相關法律還規定，業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，同樣有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

遭遇“居改非”，向誰問責

背 景

劉先生家所住的居民樓一直以來都是封閉式的，樓下還裝了密碼防盜鎖，比較安全。可前不久，樓下一家飯店在二樓開了一道門，外面的人從飯店內就能直接走進居民樓。劉先生多次找物業公司反映這一情況。可物業公司總是推說無法可依，他們對此無能為力。

天鑰橋路某小區內的一家公司，大清早就在住宅樓的公共走廊和大堂門口擺花籃，放鞭炮，慶祝公司開業。樓內的居民紛紛表示不滿，可在現場進進出出的物業公司女經理卻對此熟視無睹，置若罔聞。

說 法

根據《物權法》和《物業管理條例》的規定，住宅小區業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。而物業服務企業發現業主、房屋使用人在物業使用過程中存在“居改非”等情形時，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應在二十四公里內向小區業委會和有關的行政管理部門報告。物業服務企業若未履行有關義務，區、縣房地產管理部門可責令其改正，并處以罰款。

可見，業主遭遇“居改非”的問題時，有權問責有關房屋的所有人、使用人以及未盡管理職責的小區物業公司。

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