房交會(huì)律師講座提醒購(gòu)房者，購(gòu)房時(shí)應(yīng)特別留意小區(qū)周圍城市規(guī)劃情況、所購(gòu)房子整棟樓的結(jié)構(gòu)情況和所購(gòu)房子的自身結(jié)構(gòu)情況 

受本次房交會(huì)組委會(huì)委托，我市一律師昨日在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)為購(gòu)房者開(kāi)辦相關(guān)法律講座時(shí)提醒，市民購(gòu)房時(shí)千萬(wàn)要事先通過(guò)多種渠道弄清小區(qū)周圍城市規(guī)劃情況、所購(gòu)房子整棟樓的結(jié)構(gòu)情況和所購(gòu)房子的自身結(jié)構(gòu)情況，以免日后“吃啞巴虧”。他說(shuō)，從他近期接手的有關(guān)法律糾紛情況看，如果購(gòu)房者本人不主動(dòng)追問(wèn)，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)主動(dòng)向購(gòu)房者透露相關(guān)的“敏感”信息；購(gòu)房者一旦入住后發(fā)現(xiàn)“不是那么回事”，只能說(shuō)開(kāi)發(fā)商缺乏商業(yè)道德，而無(wú)法從法律上追究，購(gòu)房者獲賠可能性不大。 

◎綠地花園原來(lái)是臨時(shí)的 

律師說(shuō)，我市西部幾個(gè)小區(qū)的購(gòu)房者，3年前購(gòu)房時(shí)，從開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告、樓盤模型得知，小區(qū)周邊有花園、綠地。但去年他們發(fā)現(xiàn)，這些綠地、花園實(shí)際上是城市道路建設(shè)的預(yù)留地——修路前臨時(shí)用作花園綠地，以后這些花園綠地統(tǒng)統(tǒng)會(huì)成為寬闊的馬路；又有開(kāi)發(fā)商廣告宣傳，樓盤臨山臨海。有人購(gòu)房入住后發(fā)現(xiàn)，他所在的住宅樓前又建起數(shù)棟樓，擋住了觀海視線。這些情況購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有告訴購(gòu)房者。律師說(shuō)，無(wú)論是綠地上修路，還是海邊建房，開(kāi)發(fā)商事先一般會(huì)得到這些信息。但“法律沒(méi)有規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須告訴購(gòu)房者這些信息”！律師說(shuō)，這些事兒可以說(shuō)開(kāi)發(fā)商缺乏商業(yè)道德，但并不違法，購(gòu)房者獲賠可能性不大。 

◎空調(diào)房就在你床下，有噪聲但不超標(biāo) 

律師說(shuō)，多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，通常都把注意力放在查檢自己購(gòu)下的百八十平方米的住宅內(nèi)，如通風(fēng)咋樣？房子朝不朝南等，同時(shí)忽略了整棟住宅樓的結(jié)構(gòu)情況。 

律師說(shuō)，友好廣場(chǎng)附近有棟高端公寓樓，其中配有空調(diào)；有空調(diào)就得配備設(shè)備間。這種設(shè)備間通常設(shè)在地下室，但并非所有建筑都將設(shè)備間設(shè)在地下室。有的設(shè)在3、4層樓的中間，電梯不經(jīng)停也不標(biāo)示。購(gòu)房者入住4樓后發(fā)現(xiàn)，睡覺(jué)時(shí)床下有輕微的機(jī)器聲，原來(lái)是設(shè)備間。這些在購(gòu)房時(shí)一無(wú)所知。 

律師說(shuō)，從法律上講，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有義務(wù)將樓房的結(jié)構(gòu)告知購(gòu)房者；如果你主動(dòng)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)告訴你。消費(fèi)者自己所購(gòu)房屋是否靠近電梯井、主管道井和垃圾房等，一定要事前搞清楚。如上所說(shuō)的空調(diào)噪聲，通常是不會(huì)超標(biāo)的，購(gòu)房者很難有效投訴。 

◎難見(jiàn)結(jié)構(gòu)圖，厚房梁粗管線全算面積 

購(gòu)房者不僅要弄清房屋的朝向、高低等，還必須了解房間內(nèi)的管線布局、房梁結(jié)構(gòu)。律師說(shuō)，一位搞海商法研究的同行日前找他幫忙看房，是6樓頂樓，閣樓。進(jìn)門一看，令人吃驚：房梁下來(lái)部分很厚、很高，管線也非常粗。房間有效面積被壓縮得很小了。這種白“”的閣樓，購(gòu)房者事前一般只能看到平面圖，而看不到結(jié)構(gòu)圖；而平面圖是看不清房梁、管線布局的。它們都算房屋面積。因此，購(gòu)一樓、頂樓的房子必須慎重，較好購(gòu)“中間的”。律師還提醒，較好不要購(gòu)“上料口”一側(cè)的房子。因?yàn)榻菚r(shí)，通常都要在樓側(cè)開(kāi)個(gè)“上料口”，樓房建好后再砌上；后砌這部分容易出質(zhì)量問(wèn)題。一旦出了問(wèn)題，從法律上無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。 

購(gòu)房提醒1 “合同發(fā)票房”沒(méi)有“出生證” 

■頭席記者 張曉昭 孔慶蕾 

本報(bào)訊 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士昨日在房交會(huì)上提醒說(shuō)，有人向你推銷“合同發(fā)票房”，購(gòu)購(gòu)時(shí)切記一定要慎重！ 

他說(shuō)，“合同發(fā)票房”由于辦不了產(chǎn)權(quán)證，售價(jià)要比一般正規(guī)銷售的商品房便宜許多。辦不了產(chǎn)權(quán)證的原因是它們不在政府規(guī)劃所建房屋之列，因此也不能辦理合同登記。一般來(lái)說(shuō)，“合同發(fā)票房”的建房者，只有按規(guī)定向政府交了罰金后，方有可能被允許辦理產(chǎn)權(quán)證和合同登記。通常的情況是，一旦有人要求購(gòu)購(gòu)便宜的“合同發(fā)票房”，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)承諾“以后肯定能辦產(chǎn)權(quán)證”，但這種承諾是否能夠兌現(xiàn)則是另外一回事。 

這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的花園、平臺(tái)等也要慎重接受，弄清楚再接受，天上不會(huì)掉餡餅。其中的“玄機(jī)”是：花園所占的土地可能是小區(qū)業(yè)主共同的土地，除非業(yè)主公約寫(xiě)清楚，并簽了公約認(rèn)可可以接受，否則業(yè)主們有權(quán)收回。平臺(tái)也是一樣。平臺(tái)如果滲水，接受者是要承擔(dān)維修責(zé)任的。另外，有時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾購(gòu)一層一層，表面上是便宜了，但其中的一層可能是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的。供暖費(fèi)誰(shuí)交到時(shí)也會(huì)成問(wèn)題。 

購(gòu)房提醒2 格外留意土地使用年限 

■頭席記者 張曉昭 孔慶蕾 

本報(bào)訊 一位業(yè)內(nèi)人士昨日在房交會(huì)上說(shuō)，“大連人購(gòu)房不太關(guān)心地的情況，只關(guān)心房屋產(chǎn)權(quán)證，如此可能會(huì)吃虧。” 

他說(shuō)，購(gòu)房表面是購(gòu)房子，其實(shí)較值錢的是房子所占的地。人們購(gòu)房時(shí)必須辦產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證上不標(biāo)明土地使用年限；土地證才標(biāo)明土地使用年限。土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿到土地時(shí)算起，而非購(gòu)房者購(gòu)到房子時(shí)算起。有的開(kāi)發(fā)商拿到土地后多年才開(kāi)發(fā)。政府規(guī)定的土地使用期滿后，如果房主不放棄住房，就必須重新補(bǔ)齊土地地價(jià)款。于是出現(xiàn)了差別：可能花同樣的錢購(gòu)購(gòu)的房子，你住了50多年就要重新補(bǔ)交地價(jià)款，而別人住了60多年才補(bǔ)交地價(jià)款。 

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