從源頭上規(guī)范海南房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

　　●“土地新政”不只“兩個(gè)暫停”

　　●“兩個(gè)暫停”不是房?jī)r(jià)上漲推手

　　●限制商品房開發(fā)大量廉價(jià)拿地

　　●“雙軌制”是海南住房供給趨勢(shì)

　　海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略引發(fā)了一輪投資海南的熱潮，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)快速上升的勢(shì)頭。為抑制預(yù)期防止泡沫，海南出臺(tái)了“兩個(gè)暫停”為代表的土地供給政策，頓時(shí)引起全國(guó)關(guān)注，關(guān)于海南房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論也頻頻見(jiàn)諸媒體，甚至有人質(zhì)疑，海南房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫?

　　“正常的市場(chǎng)供需關(guān)系引發(fā)的房產(chǎn)價(jià)格上升不可怕，倒購(gòu)倒賣商品房和倒購(gòu)倒賣土地的投機(jī)行為才可怕。我們現(xiàn)在的工作就是要防止投機(jī)炒作混亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)土地的管控，全力保障海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”今天，省國(guó)土環(huán)境資源廳廳長(zhǎng)嚴(yán)之堯接受海南日?qǐng)?bào)記者少有專訪，全面剖析海南房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向。

　　“土地新政”不只“兩個(gè)暫停”

　　嚴(yán)打土地投機(jī)炒作：全面清理囤地行為，打擊非法轉(zhuǎn)讓

　　海南的“土地新政”不僅僅是“兩個(gè)暫停”。嚴(yán)之堯表示，省委、省政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向高度重視。除了“兩個(gè)暫停”，還先后就房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置、房地產(chǎn)用地調(diào)控、建設(shè)用地的供應(yīng)與管理出臺(tái)了政策，打出“組合拳”。當(dāng)前，主要落實(shí)四方面的工作：

　　保障性住房的用地需求100%保障，全力推動(dòng)2010年海南“一號(hào)民生工程”的建設(shè)。解決廣大老百姓的居住問(wèn)題。“這是較關(guān)鍵的問(wèn)題，海南老百姓的住房問(wèn)題解決了，房?jī)r(jià)也就不是問(wèn)題了。”嚴(yán)之堯說(shuō)。

　　全面清理已出讓但尚未開發(fā)的房地產(chǎn)閑置土地，打擊囤積土地的行為。據(jù)悉，目前海南企業(yè)手中共有已出讓土地13萬(wàn)畝，其中相當(dāng)部分是按規(guī)定應(yīng)開發(fā)而尚未開發(fā)的。此舉可加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。

　　嚴(yán)厲打擊非法購(gòu)賣土地的行為，特別是以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。按規(guī)定，企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓在稅費(fèi)和轉(zhuǎn)讓條件上都遠(yuǎn)低于土地轉(zhuǎn)讓。如土地轉(zhuǎn)讓要求建設(shè)完成開發(fā)量的25%以上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒(méi)有此限制條件，因此往往成為非法炒賣土地者的慣用伎倆。

　　全面清理企業(yè)的土地成片開發(fā)項(xiàng)目，加快成片開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格按照計(jì)劃向地方政府交出熟地，地方政府及時(shí)按照規(guī)劃、計(jì)劃出讓土地。

　　嚴(yán)之堯表示，這一系列政策表明，海南正在從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制過(guò)熱預(yù)期，遏制投機(jī)炒作，減少房產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

　　“兩個(gè)暫停”不是房?jī)r(jià)上漲推手

　　對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)供應(yīng)總量沒(méi)有影響

　　在“兩個(gè)暫停”出臺(tái)后，有聲音認(rèn)為這一政策推高了房?jī)r(jià)。嚴(yán)之堯?qū)Υ擞^點(diǎn)很鮮明：“兩個(gè)暫停”不是房?jī)r(jià)上漲的原因，因?yàn)檫@一政策沒(méi)有影響到海南的房產(chǎn)供應(yīng)總量，從本質(zhì)上看，房?jī)r(jià)上漲也不是因?yàn)楣┑貢和＃壳叭】晒┓康禺a(chǎn)開發(fā)的土地仍然很多。

　　嚴(yán)之堯表示，“兩個(gè)暫停”并沒(méi)有停止房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建，企業(yè)手中已出讓但未開發(fā)的土地13萬(wàn)畝仍然可以申請(qǐng)建設(shè)。如果這些土地實(shí)實(shí)在在進(jìn)入開發(fā)，房產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將大大增加。從這一點(diǎn)也可以看出，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的問(wèn)題不是增加土地供應(yīng)，而是清理囤積土地和打擊土地炒賣，促使已出讓土地加速開發(fā)。

　　也有聲音認(rèn)為海南又出現(xiàn)了1990年代初的房產(chǎn)泡沫。嚴(yán)之堯?qū)Υ送瑯吁r明反對(duì)：二者有本質(zhì)上的不同。

　　嚴(yán)之堯分析，1990年代初的泡沫主要源于土地的倒購(gòu)倒賣，“炒樓花”，形成大量銀行債務(wù)。此輪房?jī)r(jià)上漲情況完全不同，由大量度假居住需求所推動(dòng)。因此，今天主要是管控好土地的泡沫。由此看來(lái)，“兩個(gè)暫停”是關(guān)系到海南如何落實(shí)國(guó)際旅游島建設(shè)方針政策，關(guān)系到海南是否能夠健康發(fā)展的理性決策，不是影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)原因。從長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)前的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)還是健康的，將來(lái)也會(huì)是健康的。

　　限制商品房開發(fā)大量廉價(jià)拿地

　　土地供應(yīng)向保障性住房、社會(huì)事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、旅游、高科技、現(xiàn)代工業(yè)等傾斜

　　目前，海南建設(shè)用地存量約30萬(wàn)畝，加上每年近4萬(wàn)多畝的新增用地指標(biāo)，建設(shè)用地?cái)?shù)量上是足夠的，但怎么用好是個(gè)大學(xué)問(wèn)。“政府不能以土地收入為主要目的過(guò)量出讓土地，要以社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主要目的而出讓土地，真正發(fā)揮土地‘閘門’對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控作用。”嚴(yán)之堯說(shuō)。

　　據(jù)悉，在規(guī)范土地二級(jí)市場(chǎng)的同時(shí)，海南還將強(qiáng)化一級(jí)市場(chǎng)的管控。嚴(yán)之堯明確表示，將對(duì)土地供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行大調(diào)整，限制商品房開發(fā)大量廉價(jià)拿地，土地供給100%滿足保障性住房，并向基礎(chǔ)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)、旅游、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)等項(xiàng)目?jī)A斜。

　　“加強(qiáng)管控不是推高房?jī)r(jià)，而是以土地供應(yīng)調(diào)整海南的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。”嚴(yán)之堯說(shuō)，1990年代初的熱錢幾乎都是投入房地產(chǎn)，所形成的房地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)是十分深刻的。利用好國(guó)際旅游島獲批后的投資熱潮，引導(dǎo)投資進(jìn)入這些建設(shè)國(guó)際旅游島較需要的領(lǐng)域，使之真正成為推動(dòng)海南發(fā)展的力量，是我們大家的共同責(zé)任。

　　“雙軌制”是海南住房供給趨勢(shì)

　　形成適應(yīng)不同類型的居民住房供給體系

　　作為中國(guó)先進(jìn)的熱帶島嶼旅游目的地，海南的資源有其獨(dú)特性和稀缺性，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)因此非常特殊。嚴(yán)之堯認(rèn)為，從海南的實(shí)際出發(fā)，住房供給將走向“雙軌制”，即度假、養(yǎng)生、旅游等居住需求交給市場(chǎng)，市場(chǎng)自發(fā)形成價(jià)格;在海南長(zhǎng)期工作和生活的“產(chǎn)業(yè)”居民的住房問(wèn)題，由政府直接或間接提供保障性住房。

　　為避免出現(xiàn)“夾心層”和影響人才引進(jìn)，嚴(yán)之堯表示，應(yīng)該形成多層次、不同類型的保障性住房體系。向低收入群體提供廉租房或福利房;農(nóng)村居民可以適度放開自建房;城市老居民住房可以通過(guò)舊城改造來(lái)解決;對(duì)流動(dòng)性大的第三產(chǎn)業(yè)基層職工，政府可以提供產(chǎn)業(yè)廉租房;普通事業(yè)單位職工和一般公職人員，政府應(yīng)建設(shè)“雙限房”賣給他們;對(duì)于海南急需引進(jìn)的高端管理類人才，政府甚至可以在限賣條件下以低于市場(chǎng)價(jià)提供高端住宅。

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