近日，江蘇國土資源廳網站上掛出一條南京國土資源局的工作簡報。核心內容是建議控制未來單宗用地的規模，降低單幅地塊的出讓金總額，并延長出讓金總額較高地塊的付款期限。這一表述被當地業內普遍解讀為，政府即將為土地出讓條件“松綁”。

更早些時候，深圳市土地儲備頭次通過市場化路徑向一家企業收購土地。并且還頭次批復一家房企延后開發的申請，理由是“市政配套設施尚不完善、房價下跌”。

業內分析人士認為，這幾條顯然可看作“救市”、“托市”的政策，“是國土部門應對低迷市場的積極行政作為”。但這些政策能否喚起開發商的拿地信心，還需時間驗證。

“地皮財政”危機

處在本輪房地產調整下行通道的深圳市，“地皮財政”危機隱約可見。

2007年6月28日，深圳天健地產曾以1.66億元奪得位于深圳福田保稅區桂花路和檳榔道交會處的B105-100宗地，樓面地價為10375元/平方米、可售樓面地價15333.5元/平方米，是迄今為止深圳樓面地價的較高水平。但如今，該區域的房價已跌至該樓面地價以下，成了名副其實的土地“負資產”。

本報記者對2006年至今出讓的深圳5大天價地塊逐一調查發現，這些地塊基本剛剛動工，但是周邊的二手房價比地價都沒有高出太多。如果加上未來開發成本，利潤空間幾乎不敢奢想。

而南京土地市場去年的火爆也和今年的冷清形成強烈對比。其帶來的直接后果，便是地方政府城建資金的“捉襟見肘”，城市建設進程放緩。

具有官方背景的南京網尚研究機構統計數據顯示：2008年上半年南京土地市場流標3幅，成交28幅，其中24幅底價成交，只有4幅溢價成交，成交面積224.25萬平方米，流標面積約31.72萬平方米。

據《南京市2008年度經營性用地供應計劃》，今年南京市經營性用地計劃供應量為850公頃，目前的成交面積還不到總計劃的1/3。

事實上，地方政府正在感受到缺乏建設資金壓力。日前舉行的南京市委十二屆九次全體會議一場分組討論會上，南京建鄴區委書記陸志鵬感嘆：“土地市場和房產市場對區縣的財政貢獻很大，地賣不出去了，財政資金怎么解決？”

降地價并非頭選

盡管救市心態堅決，但無論是南京還是深圳，當地政府部門均不愿考慮以降地價刺激市場。

早在今年5月底，在江蘇省地價動態監測發布會上，江蘇省國土資源廳副廳長吳震強就表示，土地不會降價出讓，更不會廉價出讓，“因為土地有它的市場價值，政府部門不會讓土地價格低于它的基準價格。”

而據業內專家分析，深圳市政府部門在回購企業土地后，也完全不會以降價來促動再入市的成交。“如果政府再以招拍掛的形式投入市場并從中獲益似乎皆大歡喜，倘若土地出現流拍或者低于購得價，則由誰來承擔相應的風險損失值得探討。”深圳地產研究人士朱建烽說。

一方面政府不愿土地賤賣，一方面是城市建設又急需用錢。在地價不降低的前提下，調整出讓條件，算是一種折中的嘗試。

南京市國土資源局辦公室主任、新聞發言人楊閎煒也坦承，今年土地市場在調整，但任何市場都有它的市場周期，今年以來南京土地市場冷清跟整個宏觀經濟形勢有關。“大地塊化整為零，延長周期可以滿足更多意向開發商的需求。”

據悉，自去年土地出讓限制中添加了“70/90”條款后，南京市單宗用地規模便轉向以200畝以下的中小幅地塊為主。“面積控制在100畝以下”，出讓面積再度縮小，令業內關注。

另一位不愿透露姓名的南京國土局人士解釋，土地出讓規模原則上不超過200畝，而現在南京主城區的地塊很緊張，控制在100畝以內也是正常的。該人士表示，原來出讓土地不論大小，一般都約定為六個月內付款，現在所謂“大”地塊可延長到一年。如果是需要拆遷的“毛地”，開發商延期付款也是可以的。

南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華認為，防止房地產一級市場的大起大落，理應成為地方政府下半年的工作之一。“土地市場是房地產開發的源頭，需要率先有所動作”。但“土地市場冷淡不是因為缺地，而是缺信心。” （尹霄飛 劉曉云）

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