2010博鰲房地產論壇現場實錄（一）

　　主持人：非常感謝陳啟宗先生的精彩演講。接下來我們將請出一位重量級嘉賓，他就是頭創置業集團董事長劉曉光先生，演講的主題是中國房地產商業模型創新。您的演講時間為20時辰。

　　劉曉光：大家好！我簡單一點，因為我看時間已經很長了。我今天講的題目，因為是新政下的房地產，在達沃斯論壇的時候，我曾經講過一句話，"不談生意，談世界"。那么對于今天的論壇，我想不談新政，談商業模型、談生意。為什么講商業模型非常重要呢？因為大家知道中國的房地產發展到今天，每個企業面臨的競爭壓力很大，無論從生存的需要、發展的需要、競爭的需要、可持續發展的需要，還是從循環上、核心競爭力的塑造上，以及商業資產跟資本市場的高度融合上，那都是非常重要的。

　　我記得七年以前，我曾經設計過一個模型，后來沒有很好的實施。當時我提出來我們拿出150億、150人、150個城市、150塊地進行整個的戰略循環。當時我也提出把管理模型進行變化，有信息采集平臺、項目評估平臺、資金調撥平臺、追蹤審計平臺等等。后來這個模型沒有實現，當時主要是人和體制的問題，如果實現的話，這一條線應該達到1000億以上。

　　今天簡單說一下商業模型，我從業務創新模式上講，從頭創的角度，我們主要的業務是機械、地產和金融。我認為我們的核心競爭力是在于把投行的技術和產業競爭力融合起來，兩個輪子互動。這里頭有我們整個轉型的基本情況，我就不多說了，還有創新戰略舉措，我也不多說了。我主要講業務模型創新，現在搞房地產開發，多數還是住宅、物業。比較復雜一點的是商業物業，高端化一點的叫城市綜合體。現在我們在做一個新的東西，叫做新的城市，這樣就把城市綜合體也好、商業地產也好，我們的看法就是把它提高了一個層次。因為網絡化以后的城市形態在發生著變化，人們也不再是把住宅區、寫字樓、商業分得越來越清晰了，它們聯系得越來越緊密。我們現在做的地產是分成三條線，一條是傳統的業務線，包括地產住宅辦占85%，寫字樓、商業是占15%。條線是把地產跟頭創母公司的基礎性產業緊緊融合起來做，比如高速公路與地產、**與地產、水務與地產。第三條線，今天我想多說幾句，包括我們跟奧特萊斯的合作，因為大家都知道奧特萊斯是一種業務形態，誰都可以做，但是奧特萊斯的核心競爭力在于能不能把美國的切西爾或者法國的SAC的管理公司引進過來，把品牌引進過來，能取得低價的折扣，這是核心。

　　我們希望造就一個新都市的概念，或者新城市的概念，把這個概念再提高一點。現在我們大概一共開了3個項目，大概300萬平方米，在全國同時開工，資金量需求非常大，實際上我們在做一種重新的構造，把商業、住宅、旅游、娛樂、物流、度假等等，把它們高度融合在一起。我們想以休閑購物的概念為龍頭，打造出一個大型的、一體化的新都市概念。前面我說到它的核心在于能不能把世界的優質品牌引進過來，能不能用較低的折扣拿到手，能不能長期有序地來循環，這是做這個模型的觀念。另外，這個模型有很多其他的要點，這里有很多很難的事情在商業模型轉型的過程中。頭先一個難題是資金量很大，我們如果做到15個大的店之后，可能需要1000多億現金，至少自己動用300、400億現金。錢從哪里來，怎么運作，通過國際私募自由的資金，資本市場、融資市場、私募市場等等，這是一條線，我們現在開工的三個項目需要170億左右，量很大。條線是開發線，從施工到交鑰匙，到開始運轉。第三條線比較復雜，它是商業管理線，因為要把國際上的公司引進來，我們跟它要共同管理品牌，還有國內的品牌，還有其他的商業的物業，還有其他的物業等等，這條線是一個很復雜的事情。第四條線是不斷的資金運作線，什么時候私募、什么時候上市、什么時候分拆、什么時候資產證券化。

　　我有一些圖講到它們互動的關系。這是一個它的模式（圖），包括低密度高端住宅、娛樂休閑、商務配套、商業體驗式等等，它實際上是一個城市新的概念，休閑的商業群、中高端的住宅、購物、歐洲生活體驗，還有其他一些關聯的產業等等。實際上較后的核心是一個休閑購物的概念，還有低密度生態住宅的概念等等，我就不多說了。這里較核心的問題，它實際上是品牌的優勢，把真正的品牌引進過來，價格在3-4折，而且一線品牌占到40%左右，這樣對中國人的吸引力還是很大的。

　　我們運作的模型，我概括為一只公雞、一只母雞，所謂公雞就是大量的地產開發，我們不斷的開發、不斷的賣，母雞就是把商業積淀下來，然后不斷地來運作，形成利潤之后支撐一個更大的商品公司。如果說做到兩、三千萬平米的時候，這個利潤量和投資量都是非常可觀的。這是我們在構造轉型過程中的一個方面，整個運作的期限也很長，大概需要8年的時間，有15、16個項目，投資量也很大。它的特點我就不多說了，運作的過程我也不多說了。

　　這是可持續的概念，就是運作這么一個大的載體，每個項目中，當地地價升到2倍以上，每一個大的區域可能形成1到2百億的銷售額，帶動就業1到2萬人，實現10億以上的稅，所以對一個地方的可持續發展也是非常有意義的。在這個里面來講，難點就是跟國際上的品牌關聯公司的談判，現在我們為了讓一些利，構造了一個合資公司，我們占25%，他占75%。構造起來的這些東西，我們在商業模型的改革上往前走了一步，我們有我們傳統的地產線，我們跟基礎設施產業結合起來的這條線，我們有創新的新都市地產項目，我們叫全價值、新生活、新都市的概念。這樣我們想著可能我們會走得更快一點，更加扎實一點。當然這里面有很多矛盾和問題，我想在商業轉型的過程中，在商業模型塑造過程中，恐怕它本身也是一件很痛苦的事情，根據每一個企業的實力、情況而進行。但是我們想在今天這個地產發展的時代，已經到了這個時代，我們應該從生存和發展的角度，從競爭的角度，從可持續發展的角度，從良性循環的角度，從核心競爭力的角度去塑造，能在地產和金融的結合上、地產和產業的結合上做得更好，發展的更快。我的發言完了，謝謝大家！

　　主持人：非常感謝劉曉光先生為我們帶來的精彩演講。今天上午我們的演講和"博鰲三人行"的內容環節到這里就結束了。接下來我們將迎來博鰲房地產論壇的傳統節目--地產精英、博鰲論劍。今年的論壇我們安排了三場精英對話，今天上午進行本次論壇的頭場精英對話。

　　嚴厲的調控之下，中國房地產再一次陷入了短暫的迷茫和觀望之中，市場調整在即，新政欲退未退，中國房地產較終去向何方？現在讓我們期待今年博鰲房地產論壇的頭場"地產精英、博鰲論劍"--新政下的中國房地產之市場調整與展望。接下來我們有請嘉賓主持，經濟學家、國務院發展研究金融研究所副所長巴曙松先生，以及我們的對話嘉賓：中國房地產業協會副會長朱中一先生；經濟學家、中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱先生；恒隆地產有限公司董事長陳啟宗先生；金地集團董事長凌克先生；今典集團董事長張寶全先生；萬科企業股份有限公司副總裁肖莉女士；盛高置地（控股）有限公司董事長總經理兼行政總裁謝世東先生；前瑞銀集團UBS投資銀行、后任德意志銀行亞洲區公司金融業務主席蔡洪平先生；星河灣集團董事副總裁梁上燕女士；《每日經濟新聞報社》總編輯陳舒平先生，有請各位嘉賓上臺。

　　接下來有請巴曙松先生啟動2010博鰲房地產論壇的頭場精英對話，有請！

　　巴曙松：謝謝主持人。剛才從陳啟宗上來主持，他就裝傻，他其實是香港非常杰出的房地產商。所以我想我學會了，我問一些大家看起來很傻的問題，可能很有意思。剛才老任說問點有意思的問題，問點大家覺得有趣的問題。我就想時間也不夠多。采取什么形式呢？還是提問吧，大家再互動說一說。我先利用主持人特權，把我迷惑的問題逐一問一下。先問陳啟宗先生，我在香港待了六年，我知道你在香港人緣很好，為什么你寫了30封信一個人都沒有來，是香港地產商對國內的房地產市場害怕了？還是覺得我們房地產做的不行，不足以來參加？還是說他們在國內沒有你了解，比你差太多，不跟你玩了。