8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇正式開幕。博鰲房地產論壇的傳統節目--精英對話，13日上午進行了本次論壇的頭場精英對話。

　　嘉賓主持：

　　經濟學家、北京師范大學金融研究主任鐘偉先生

　　每日經濟新聞總編輯陳舒平先生

　　對話嘉賓：

　　經濟學家、央行貨幣政策委員會委員、中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱先生

　　經濟學家、建設部政策研究主任陳淮先生

　　香港恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗先生

　　復地集團董事長范偉先生

　　中坤投資集團董事長黃怒波先生

　　中體產業集團總裁、中體奧林匹克花園管理集團董事長吳振綿先生

　　星河灣地產副總裁梁上燕女士

　　四川藍光和駿實業股份有限公司總裁季斌先生

　　主持人：接下來有請鐘偉先生和陳舒平先生啟動2009博鰲房地產論壇的頭場精英對話。

　　鐘偉：頭先為了節約時間，我想對在座的除了樊綱老師和陳淮老師之外，剩下都是開發商，我想對他們進行一個小的測試。我想問五個問題，請發展商朋友寫一下：，2009年上半年到現在您所在企業銷售金額大概同比上升了多少？，您認為2010年價格是向好還是向壞？銷售面積是上還是下？判斷一下方向就行。第三，09年到目前為止，你拿到地了嗎？第四，你估計在今年上半年土地招拍掛出讓的土地當中給國有企業拿走的土地大概有多少？第五，未來三年，也就是2010-2012年三年時間，房地產市場會不會出現大的調整。只要回答會或者不會就可以。每個問題就只要一兩個字就行，先交給陳總來說。

　　陳舒平：今天上午很有收獲，我們期待著聽到很多好的觀點。確實發言我感覺都很有價值。現在坐在這兒的有幾位還是處于我們期待當中，還沒有聽到，特別是陳淮先生。我特別想聽聽您的一些說法。陳主任是我很久就仰慕的學者，從你的書深入淺出的經濟現象的分析，感覺令人印象深刻。在目前這樣一個，感覺大家都在坐過山車，坐得頭昏腦脹的時候，你能不能給我們指點一下迷津？

　　陳淮：能不能請陳主持稍微具體一點，胃病怎么治好，我指點不了。

　　陳舒平：就是今年上半年經濟不斷變化，給人感覺象坐過山車，去年市場很低迷，今年上半年市場很火爆。特別7月份數據出來，又感覺開始往下走了。

　　陳淮：市場從來不會是一個勻速運動，樊綱教授，您說是嗎？媒體喜歡講理性，我同意那個陳總講的，理性是人們的主觀預期。如果這個市場，大家知道股市總是從2800到4000點波動，人們理論上都可以賺錢，到3900點全拋。但是3900點你賣給誰？一定是有2/3人不知道拋，被套了。這才叫市場。熱力學定理說，涼水倒在這兒，等到會場散的時候，他和周圍溫度是均衡的，這叫平衡。但是如果宇宙處處溫度、質量、速度都均衡，連生命都不可能有、星球都不可能有，就是死寂了。市場總是這樣，它總是在不斷制造著不平衡，然后通過強制調整和自然調整兩種調整方式，實現新的平衡，然后又出現新的不平衡。剛才說的數據，實際上我們到7月份數據，也是三個好、三個不好，我們從增長8%這樣一個較重要的關節點。因為中國一定是持續擴大生產，效益才是正的。低于8%就是負數了。目前看這個意義不大。，財政收入。上半年非常擔心沿海發達地區財政收入負增長，到目前看財政收入正增長10%，好像看得過去。第三，就業恢復比我們預想的理想，沒有發生大的危機。不好的是，投資盡管增長了，但是民營企業，剛才潘先生努力呼吁的民間投資，政府沖上去了，回頭看班排長沒有跟上。問題比較大。，CPI，整個貨幣值的穩定，樊教授較清楚，其實不是物價跌了，是幣值仍處于極不穩定的狀態下。人們都在說利率貨幣政策如何寬松了。我趁機請教一下樊教授，實際上我們就拿7月份數據說，和去年7月同比，去年貸款利率7.47%，同月CPI正增長6.3%，實際利率按貸款利率是1.17%。而今年7月貸款利率名義降了2個多百分點，降到5.31%，但是通脹率是負的1.8%，因此實際貸款利率反而漲了7.11%，漲了將近6個百分點。因此我們貨幣總量供應量寬松和實際利率暴漲，兩個人在那里博弈，就會出現你說的情況。謝謝！

　　陳舒平：關鍵是大家都比較擔心的，如果老是這樣火爆，比如梁總剛才說的情況和陳啟宗總剛才說的情況，賣出好幾十個億的狀況，感覺現在是不理智了，是不是感覺有點不理智占了上風了。剛才也呼吁了大家都理智一點。但是市場是一個有規律的東西，比如梁總、陳總你們看到賣出幾十個億，你們能不賣嗎？肯定得賣。你不能說為了市場更理智一點，我該賺的錢不賺，為人民服務了。這樣顯然是不可能的。

　　鐘偉：我打斷一下你說的火爆的情況，現在我統計一下，五位開發商做的測試結果可以反映出火爆的情況。較好的解讀房地產的方式不是感性，而是理性，不是你有什么觀點，而是有你有什么數據和邏輯。對現場調查，為什么我采取比較極端的方式，這樣子難以撒謊。，銷售金額上升多少，有兩位開發商上升100%，剩下的較小上升30%。個，在2010年銷售金額及銷售面積會不會繼續增長，五位開發商都回答是。所以2010年顯然會比2009年價格更好，銷售面積更大，更火爆，所以如果今年已經非理性，明年更不理性。第三，拿到地了嗎？五位開發商都說拿到了。第四，國有企業在上半年新的土地招拍掛當中他們拿到地占比大概是多少？這個實際上是一個很直觀的估計，三位開發商都估計占70%左右，較低一位估計占40%，所以我們得出一個明確結論，如果這五位 人士經驗是對的，今年上半年土地有一半是給國有企業或者國資背景企業拿走了，請問這些土地以后在兩三年時間會開發嗎？有一位國有企業老總說我不壟斷，誰壟斷。現在土地市場上，國有企業也擺出一種姿態，我不撒錢，誰撒錢。第五，未來三年會不會出現大的調整？五位開發商三位說不會，兩位說會。在這樣一個結果出來后，我特別想問樊綱先生，他是我們國內較的經濟學家，由于今年房地產市場相對來說比較繁榮，明年看起來供求失衡情況更嚴重。你覺得對宏觀調控政策有什么影響？明年比今年更火爆，政策有可能做出什么調整？

　　樊綱：謝謝你的問題，剛才的調研做得非常好，確實也說明了一些問題。咱們這么想吧，兩個觀點，，剛才龔方雄說到這個問題，現在要讓制造業產品價格大幅度上漲不是那么很容易的事情，因此，如果有出現流動性過剩問題，他很可能反映在資產價格上，要么是金融資產，要么是房地產，房地產在一定意義上作為投資品，也是金融資產。因此這個社會會關心、會關注從政府到民眾，有時候咱們想這個問題的時候，不能光想政府，一切好像都在政府，但是政府背后有社會、民眾、利益的關系，都在關心這個問題。資產價格變動會帶來一系列利益調整的問題。所以大家確實應該關注財產價格變化情況，而且政策之一定會對財產價格的變化做出一定的反應這個在邏輯上一定是存在的。現在世界各國，應該從美國開始，發達國家開始，宏觀政策，包括一些貨幣政策調整，它的眼睛不光盯著CPI了，在這個問題上，全球各國對資產價格關注已經越來越高了，從政策層面講而且這次金融危機就是跟資產價格相關聯的。這是個觀點。也許沒有回答你的問題，也許間接回答你的問題，但是大家一定是關注這個問題。

　　，剛才你問的較后一個問題，三年會不會有大調整。有調整，不一定是大調整。我們過去這一年多的調整，其實也不是大調整。真正要調整，可不是這兩天又都活過來的調整。那個大調整，還不如92、93、94年那個調整大。現在回想起來，90年代中期那個調整更大。調整的目的是什么？不是為了消滅波動，波動是消滅不掉的。而是不出現大的波動，防止向極端發展，避免出現大調整。有沒有調整呢？我希望經常看到一些小調整，以避免出現大調整。因此在這個意義上我們不要怕調整。不調整怎么辦？發展到極端就變成大調整。象美國、歐洲是真正死掉的。這一點我們要想清楚，從這個角度來講，業界應該歡迎小調整。小調整對我們不出現倒閉、破產、真正的冷凍，過去說的冷凍，回憶沒有沒有那么太冷。

　　陳舒平：調整頭先是貨幣政策調整開發商很關注，在座的范偉先生。如果是小調整，特別是貨幣政策這塊，從開發商角度，估計會有什么樣的一些調整或者力度？

　　范偉：貨幣政策，是人民銀行國家控制的，這個調整很難預測。這里我推薦大家看一篇文章，是周小川行長在國金智庫峰會的一篇講話，講到對當前宏觀形勢看法，他講了六種情形，我比較傾向于他說的第三種情形，可能是未來發展方向。大概意思就是說中國內需會增加，美國的需求也會好一點，但是這兩部分加起來都不足以解決，所以還是需要城市化作為補充。我個人希望往這個方向，也覺得這種方向概率比較大。現在大家都是對未來做預判，我跳開房地產講點其他，昨天到了房間，組委會給了兩套服裝，一套是紅的，一套的是綠的，我個人喜好是穿紅色，但是作為企業盡量要差異化，我就想大家會盡量做什么選擇，一般的大家會選擇紅色的比較多，如果為的減少差異化，會選擇綠色。但是如果所有人都象我這樣想，選綠色的人更多了。我這樣思想斗爭了很長時間，選擇了綠色。很幸運沒有跟老潘撞衫。凱恩斯講了一個選美的例子，你要猜測評委觀點他們猜測誰漂亮。媒體這么多信息，這些信息會影響每一個個人，無論是老百姓還是政府官員、地產商，這些信息讓大家做出決策，這些決策就形成整個宏觀經濟。可能要看未來的話，整個媒體的導向、感覺對未來還是起非常大的引導作用。

　　鐘偉：黃怒波先生在紙說寫了他的名字，我就知道他的決策是什么。您當中寫了在上半年土地招拍掛當中國有企業拿了60%的地，您怎么看待這個結果？對市場會產生什么影響？

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