對話主持：秦朔、巴曙松

　　對話嘉賓：陳啟宗、陳景祥、李稻葵、蓬鋼、閆建霖、楊戈

　　主持人：昨天任志強、潘石屹先生給了我們一場生動的對話。下面進行今天下午的精英對話。我們有請今天兩位主持人，秦朔先生和巴曙松先生。

　　參與對話的嘉賓是：陳啟宗先生、陳景祥先生、李稻葵先生、蓬鋼先生、閆建霖先生、楊戈先生。

　　另外我們這場對話也安排了幾個話筒，讓臺下的嘉賓和我們一起來做一個實時的互動。好，我們把時間交給兩位。

　　秦朔：我覺得今天還堅持在這里的人，是我們這次博鰲論壇較幸運的一群。過去清華大學校長說大學不是有大樓也，是因為有大師，所以是好的大學。今天我們聽了巴教授和陳先生的一番陳詞肯定明白這個含義，我相信我們這一輪的對話也會非常精彩。

　　這兩天的會開下來對于中國房地產，我們先先把它界定中國內地的房地產，基本上兩種聲音，一種聲音是非常的看好，認為還有15到20年的黃金機遇期，這種較極端的一種表述就是今天上午我們中信證券的王先生講的叫《心有多大舞臺就有多高》，另外一個方向的判斷就是現在也要居安思危，也有一些潛在的問題，我們把它極端化一些也可以叫做心有多大，陷阱也可能有多大，這就是兩種方向的思考。

　　我想跟大家提個問題，尤其是我們巴所長呆會因為趕航班要先走，我們要請他先發表一下意見。我一直在思考一個問題，中國房地產開發商創造的價值問題，現在我覺得中國的房地產的價格出現了兩個創，一個就是價格屢創新高，無論是地價還是房價；另外一個我們不能說價值是創新低，但是我自己覺得價值提升的程度遠遠趕不上價格的提升程度。如果把價格和價值作為一個性價比的曲線，我認為中國的房地產是不斷下降的，我用越來越貴的價格，但是購不到越來越好的價值，我認為這是越來越下降的。當然又有人說我創新很高，我們越來越好，我們價值是不斷上升的，我想這個問題就是房地產這幾年價值到底是在上升還是在下降，請巴所長先談談這個問題。

　　巴曙松：謝謝秦總，我現在還沉浸在剛才的陳先生的演講里面，還沒有回過來。

　　我想接著他剛才比喻說一句，說有錢人的兒子，不太容易成才，陳先生開始演講說了，房地產為了要做房地產，因為賺錢快，在過去幾年里面我們房地產行業賺了很多錢，從整個國家的產業來說也算是一個有錢的兒子，所以我想剛才秦總提出的這個命題，接著再請陳先生從旁觀者清的角度，再來談談對中國房地產有錢的兒子，有哪些剛才秦總所說的值得反思的問題。

　　陳啟宗：我還是那一句，對不起，我認為你不要忘記中國現在這個大的氣侯，大的環境，乃是政府，還是非常大的參與經濟的活動，我個人認為，不這樣做，是沒有前途的，可能你從原則上面理論上面來說，我不愿意看見這個東西，但是在可見的未來，我認為中國的特殊的情況，政府必須大力的參與經濟的，不應該說活動，是政策的制定，所以到底中國的整體經濟前景架構是怎么樣子的現在還不好說，房地產是其中很大的一塊，到底國家要怎么讓房地產這個行業健康的發展，我剛才說過了有一些房地產是非常重要的，因為數字大，帶動了整體經濟，好好的利用它是好事，不好好利用它的壞事，所以國家專業這方面就真正考驗他的智慧了，但是我較終我認為你不我做多改變政策怎么樣，才能夠決定將來前面的路怎么走我覺得這個不容易，你既不扼殺他，不殺死他，叫他仍然興旺，但是又不價格飛升，搞到社會不安寧等等，這個就很高難度，所以我認為這方面是巴教授你們這些學者們要好好研究的問題，所以我現在把麥克風給你了。

　　李稻葵：這個問題我覺得問的非常好，很有深度，我在考慮這個房地產的開發商，他提供的價值，這個東西恐怕有兩個層次，一個層次是你這個房子的使用價值，你設計的怎么樣，節能不節能，是不是經得住審美觀的演變，再一個是短期的，或者是長期的投資的價值，目前來看，好像我個人的判斷，我沒有深入的系統研究，好像方面做的還不錯，房地產價格二級市場猛漲，所以投資價值是有了，但是使用價值要打一個問號，半年前我們請陳先生到清華大學做過演講，他說過一句話，我重復一邊，他蓋房子，要蓋出來30年以后都不過期的房子，我說好，頭先請你在清華大學幫我們經濟管理學院先蓋一個新的順德樓，再找香港的富翁捐一筆錢，這是大學非常需要的，現在很多房子蓋出來之后馬上就過時了，這兩個價值想不清楚，我但是我覺得應該分開。

　　秦朔：這個問題如果像李教授所說的，如果你的利潤保障主要是依靠投資性的價值，我覺得你千萬不要貪天之功，據為己有，這不是靠你創造的使用價值，不是你給消費者創造的實用、科技，這是這個社會整體發展給你帶來的特殊紅利，這個不是年年派這個紅利給你的，我現在見到他們這種驕橫，到了一種真的是難以容忍的地步了，所以我覺得要發出這種盛世危言：不可以貪天之功，據為己有，中國房地產發展20年，你自己如果從實際的效果角度來看，你究竟有沒有發展，英國建筑的壽命是多少，我們建筑壽命是多少，我看你幾年以后房子都不能看了，就得拆下來重新建，GDP每年都在增長，你拆一次建一次就增長，國外是建造，建造好之后維護，我們是建造破壞，再建設再破壞，GDP可能翻了很多翻，國民福利有沒有增長，行業有沒有真正的進步，這個問題是很值得我們思考的，不知道陳總同不同意這個觀點？

　　陳啟宗：對我來說是一個好事，為什么呢？因為價格的上漲，大家都得益處，反正我不愿意看到他上去，他也要上去，我是得益者，但是價值我跟朋友說我真笨，我去跑去高盛，摩根史丹利，他們拿別人的錢混一混，又賺了很多錢，但是并沒有為經濟體創造了價值，我是笨，購了地，然后慢慢的蓋，蓋較好的東西，但是我的回報率也非常的好，所以這個是兩碼子事，不能夠完全放在一塊。

　　這個就提到另外一個問題，就是現在全世界的資金過剩的太多了，有人說，從前說中國窮，后來說中國富有，我現在說中國還是窮，中國13億人口改革開放28年，現在在銀行系統里面才有23000億美元，外匯儲備也不過說13000億左右，但是中東以往三年從油價的額外的收益已經就3萬億，人口不過是1億5千萬，等等，現在全世界錢太多了，這個錢都往亞洲跑，特別是往中國跑，也包括我們中國的房地產，這個對我來說就是很小心的，國家官員們麻煩你們注意一下，從一個方面來看我喜歡了，他們購股票大陸的公司80倍，老實說我那個公司才20倍，是香港較高了，名才只有11，我是21，市盈率，剛才巴教授說，來香港購，歡迎，但是你聽了，他們現在不只搞上市公司，也去蓋房子了，他們懂什么蓋房子，蓋房子就是那么容易了，好多人以為房地產是較容易的，有錢就可以，購了地，圈了地，找一個建筑師，凡是請建筑師來蓋房子的人都是非專業人士，他們蓋的東西都是亂七八糟的，都是水平不夠的，但是卻是破壞市場，卻是對價格會有影響，從這個角度來看對我有影響，我是兩種看法。

　　巴曙松：我想插一句，剛才陳先生批評的像高盛投資銀行，其實沒有什么價值，你作為美林的說一下。

　　蓬鋼：金融也有金融的價值，金融并不等于說是經濟體系里面就不創造價值了，金融是把資金合理的分配，把它用到較需要的地方去，也是在經濟體系有他的作用。

　　我剛才就一些問題，剛才陳先生講市場錢太多了，可能在今后這幾個月可能就會出現一個逆轉的情況，有可能這個就是極速的下降，到目前為止，資金量把資產的價格推到很高，這個趨勢有可能在今后幾個月有很明顯的下降，尤其是在流動性的衍生產品，尤其是在美國市場的泛濫有很大的關系，在亞洲來講這個問題并不是很大，大部分的經濟學的還有做投行這個行業是這樣的，亞洲市場實際上對于所謂高科技財務產品這個方面他的比例并不大。

　　我接著說您說的問題，價值和價格優沒有直接的關系，我覺得也是值得討論的。

　　價格里面有價值的成分，但是價格實際上主要是由市場供需關系決定的，這個東西有價值，但是如果沒有需求的話，他的價格不會很高的，一輛汽車很高端的，如果放到一個沙漠里面沒有油的話也是一錢不值的，如果是一個很容易做出來的東西，但是在一個市場里面需求量很大，可能又很難再來復制它的話，價格依然會很高，我覺得把價格和價值放在一起來討論，未必有那么大的意義。

　　還有陳先生講的關于中國外資對中國房地產市場的價格的沖擊，因為我們專門從事這方面的從業人員，所以我覺得量非常少，另外我覺得這個問題的關鍵所在并不是說外資進來對這個市場有多大的沖擊，而是我看到一方面中國的銀行里還有中國的金融體系里面，有很多的資金，可是中國的企業又非常需要資金，這兩者之間沒有一個非常有效的平臺，這樣造成了為什么這些外資的投資機構在中國能夠找到這樣的業務，就是因為中國的錢現在用不上，實際上我們政府應該立即關注而且要解決的問題是應該在中國創造出更多的金融產品，創造出讓中國的資金用到合適地方的平臺，正是因為國外資金有這么多靈活性，才找到了這么多投資機會和做業務的機會，中國的錢如果組織好的話，實際上并不需要太多的外資參與，但是目前沒有這樣的平臺，中國整個金融體系的錢要不放在銀行里面，要不拿到股市里面去，要么一年掙3%的利息，要么一個月丟的精光，中間沒有其他的風險和回報，根據不同的人不同需求來創造需要的產品，這個是我們對于中國的金融系統急需解決的一些問題。

　　秦朔：因此時間關系，我們請李教授，我順帶再問一個問題，請李教授做一個陳述就結束，就是關于價格和價值，我覺得李教授是清學經管學院管理的角度，我一直在研究，我看很多其他行業的行業專業，你看他去觀察行業和研究企業上升的時候會給人一種要談到管理，比如說研發、供應鏈、營銷、人力資源、組織結構等等，但是我看到房地產行業里面我們也去搜索了一些著

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