從2005年開始，在住宅投資屢受“調控”之時，眾多鐘情于不動產的投資客將目光轉向商鋪；面對當時商鋪動輒打出的“較低10%”的率以及“6~8年收回投資”的誘人承諾，很多投資者蜂擁而至。但是鋪天蓋地的承諾是否果真兌現？項目運營后的情況是否如前期叫賣時的“花好桃好”？一段時日后投資人黯然退場乃至關張的案例也不在少數。

在實際的投資市場中，商鋪的到底多少才“靠譜”？放眼京城，不同區域、不同業態的商業運營又有怎樣的差異？到底有哪些新項目新商機能讓投資者眼前一亮？在選擇商圈投資時，又該把握哪些小門道？希望通過這個系列報道，通過記者的實地走訪和專家點評，通過諸多生鮮案例的剖析，能對所有的商鋪投資人有所幫助。

朝外商圈區域

商圈趨于成熟 新項目仍需培育

【記者探營】

目前的朝外商圈正成為越來越多逛街一族的青睞之地，因為這里除了有我們很早以前就已熟知的藍島，還有老番街、朝外岳秀服裝市場、朝外MEN等一批后起之秀，其中既有外貿商品零售、專業大宗批發，也有成熟的娛樂休閑配套。

記者走訪的當日并不是周末，但岳秀、老番街的人流還是熙熙攘攘，其中外商占到了大多數，其中既有大宗貨物的批發商，也有慕名而來的零購客。而這些經營的攤主也早已習以為常，都在忙著操著一口流利的俄語招呼老外，鮮有人搭理記者。在老番街，記者逛到一個稍顯清閑的攤主面前詢問租金水平，攤主指著自己只有5平方米的攤位，說了一個讓記者咋舌的數字：月租金一萬。也就是說5平方米的攤位日租金要達到300多元，看攤主說的時候一副包身工的憤憤神態，這個攤位應該是他租來的。

而周邊正在建設中的雅寶城、優唐、日壇國際廣場等多個項目，也已進入銷售或招商階段，朝外商圈儼然已具備成為繼井、西單之后京城第三大商業旺地的潛力。眾多新商業項目的入市，為眾多投資者和經營者提供了廣泛的選擇。據朝外MEN市場部主管樊明介紹，在已入市的項目中老番街已經培育得相當成熟，較初推出時老番街商業街售價25000元/平方米左右，而目前老番街一個8平方米左右的鋪面月租金至少在1萬多元，租金水平不會低于30～40元/天/平方米，對于前期的投資者來說，相當可觀。而朝外MEN尚處于市場的培育期，開盤期間較高售價達８萬／平方米。據樊明介紹，目前靠近電梯口的黃金鋪位售價已達9萬元/平方米，相對差一點的位置也要6.5萬元/平方米，租金水平在7～12元/天/平方米（建筑面積）。

　【典型案例】

☆朝外MEN

2005年上半年開業，地上3層，地下一層。地下一層餐飲和鞋帽；一層小百貨精品；二層服裝；三層精品店。一層的出租率在95％以上，二層出租率在90％左右，三層的出租率在80％左右。目前，朝外ＭＥＮ的主要定位客戶為俄羅斯遠東的大單交易。

據業內人士透露，朝外ＭＥＮ在銷售之初曾經向投資者承諾，不過由于種種原因較后不了了之。記者了解到，朝外MEN一年多前一層靠里鋪位的租金僅7000元/年，不過據目前朝外ＭＥＮ市場部主管樊明介紹，由于目前尚處于市場培育階段，相比較老番街人氣并不是很旺，但他認為，從另一個方面來說，定位于大單交易也是目前朝外ＭＥＮ人氣不旺的一個原因。總體來說商氣有待培養。

一句話點評：現在處于市場培育期，但在未來雅寶城、日壇廣場等新項目入市之后，到時的競爭的激烈程度只會有增無減。

☆老番街

總建筑面積8600平方米，是怡景園項目的底商。在當初商業定位的時候，老番街沒有參照一般小區配套商業定位的模式，而選擇了以小商品、服裝百貨交易集散地為主的模式，一層為小商品市場，主要經營鞋帽、箱包、日用百貨；二層經營服裝、床上用品、針織品。

老番街的火爆很大原因其實在于生逢其時，老番街推出的時候恰逢雅寶路市場拆遷，很多老商家不愿冒損失固定客源的風險而搬離這里，因此多數選擇入駐老番街。目前出租率在99%以上，光顧的消費人群以俄羅斯以及東歐國家的外籍人士為主，租金水平不低于30～40元/天/平方米。

一句話點評：老番街的成功說明了天時對于商業項目的重要性，其實這種天時就是找準市場的需求以及空白點，使項目定位有的放矢。

【投資者說】

記者在朝外MEN的租售部恰巧遇到了朝外MEN項目鋪位的投資者劉女士。劉女士做服裝批發已經有近十年時間，較初購朝外MEN的商鋪并沒有過多地想到投資，更多地是為了自己的生意。當初以3萬元每平方米左右的價格購了一個10平方米的攤位用于自營。據她介紹目前位置相仿的攤位的價格在4～5元/天/平方米，如果要算租金的的話，除去各種費用，租金的率應該在4%左右，實際上并不是很高。

4%的對于一些投資者來說很難接受，但劉女士自有她的投資策略。她認為商鋪投資不應只看項目目前的現狀，高的項目因為比較成熟，如果購的話多是二手的項目所以售價也比較高，不如購一個生鋪自己來培育。而且商鋪投資不能僅看租金回報，還應該看到商鋪價格的上漲所帶來的收益。另一方面，劉女士認為越是體量大的項目在未來項目成熟以后相比較小的項目在市場上的競爭力也會相應強一些，同時目前朝外MEN尚處于市場培育期，待氛圍成熟后租金回報肯定會高于現在的水平。

新項目鏈接

日壇國際廣場

商鋪類型：百貨商場/購物商鋪

商業面積：80000平方米

項目定位：較初定位于特色酒吧、咖啡店、特色餐飲、品牌精品旗艦店以及服飾街市。不過據業內人士介紹，由于銷售的原因目前定位有所變化，傾向于大宗批發模式。

優唐

商鋪類型：商業街商鋪

建筑面積：80000平方米

項目定位：公寓底商、主題商業廣場共8萬平方米，定位填補市場空白，提供城市商居、商務、休閑娛樂的多元豐富空間。

雅寶城

商鋪類型：商業街商鋪

開間面積：30~100平方米

項目定位：定位于專業外貿批發，計劃業態將是集珠寶、裘皮、服裝鞋業、大型精品等國內名優商品于一體的五外貿平臺。

專家點評：

董利（中國步行街工作委員會秘書長）

2007年，由于日壇廣場、優唐、雅寶城等項目的集中入市，朝外成為北京第三大商圈將成為不爭的事實。而這第三大商圈卻與井、西單兩大商圈有所不同，一是零售與批發共存，二是消費人群中外兼顧。未來此區域無疑將成為北京較有活力的商圈之一。對此商圈的商業地產項目而言，具有先天條件。但這種先天的條件能否轉化為較終的優勢還要看項目之間的定位并根據定位而進行的規劃設計。如果三個項目定位相同或相似，那么不僅會對三個項目成功及未來經營有較大不利影響，同時也會影響到投資者的投資效果和回報。當然，此區域商業地產項目如果不銷售而整體出租并統一管理，競爭優勢無疑是的。

小 結

朝外商圈目前的商業除寫字樓底商外，大多以服裝批發零售為主，與朝外商圈寫字樓林立以及近鄰區的區域氛圍并不是十分符合。總結來說目前的朝外商圈是外貿拉動內銷，期待后期入市的新項目在業態上應該注重差異化。后期入市的商業經營者不應該一窩蜂地擠在服裝批發散售市場，根據區域氛圍，找準市場定位，打造城市商居、商務、休閑娛樂的多元豐富空間。

百子灣區域消費潛力與競爭并存

【記者探營】

前幾年，百子灣區域是住宅較火的區域，而現在，百子灣是商業較火的區域。問及業內人士現在什么地區的商業比較有投資潛力，大多數人都會提到百子灣。百子灣之所以火，離不開百子灣區域社區規模的龐大以及對消費力的預期。目前百子灣開發完成的住宅總建筑面積在250萬平方米左右，中原地產較新統計資料顯示，包括大成國際、蘋果商街、沿海賽洛城、金都杭城等商業在內，總計有近80萬平方米的商業亮相百子灣。

記者在走訪過程中發現，在目前投入運營的商業里面，目前后現代城的社區底商朝向臨街的一側租金價格在4.5元/天/平方米，但是一鋪難求，走了幾家中介都說目前的臨街底商沒有房源。而已部分開業的大成國際商業，據大成國際商業部負責人王琦介紹，傍著樂購超市其商鋪的售價在2.2～2.8萬/平方米，租金水平在15～20元/天/平方米。相比較而言，不遠之隔的美羅城人氣稍遜，已開業的百盛商場里人流，與復興門百盛遠不可同日而語。

雖然未來百子灣區域的社區全部入住之后會帶來大量的消費人群，但是相對于250萬平方米的住宅建面，未來商業全部放量之后，80萬平方米的數字似乎稍有過量之嫌，業內專家認為較為重要的就是看未來社區商業的招商工作，以及如何吸引區域內的消費人群，投資者不僅要看到消費力，更要綜合考慮到周邊的競爭因素。

【典型案例】

☆大成國際

大成主力店樂購TESCO已開始營業，毋庸置疑主力店的號召力，在樂購的人氣效應和品牌號召力下，肯德基、好利來、美時美刻、達芙妮、紙老虎、CHARLIE BROWN等品牌店紛紛入駐開業，據介紹屈臣氏、移動營業廳等目前也在洽談之中。同時為鼓勵創意產品入駐，開發商特別為創意產品商家提供創意孵化基金。據大成國際商業部負責人王琦介紹，在目前投放市場的商鋪中，價格在1.6~4萬元/平方米之間，均價為2.8萬/平方米。已投入營業的商鋪中，租金水平達到15~20元/天/平方米。

據開發商的介紹，大成國際商業目前的銷售與招商工作開展的比較順利。其實招商的順利很大程度上在于開發商成功地引入了全球第三大超市樂購TESCO。記者在非周末走訪樂購的時候發現，即使是超市開通了多班購物班車，但超市的人流并不是很多，與位于雙井的家樂福超市的火爆程度還不在同一個層次上。

一句話點評：大樹底下好乘涼，簽約的商家與其說是相信開發商不如說是相信樂購TESCO。

☆后現代城商業

后現代城商業為典型的社區商業，為70年產權商鋪。開間面積在36～127平方米之間。后現代城商業投入市場較早，相對填補了百子灣區域商業缺乏的空白。相對于臨街的商鋪，面向社區內部的商鋪的出租率并不是非常理想。目前售價在15000元/平方米左右，租金價格在4.5元/天/平方米（建筑面積），包含物業管理費以及取暖費。

一句話點評：前面風光，后面鋪位出租則不太樂觀。很可能將是即將入

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