王先生近來有購房的打算，他希望通過公積金貸款購一套二手房，但中介公司告訴他，公積金貸款辦理周期長，且這種貸款方式與商業貸款不同，需要將房子先過戶到他的名下才可以辦理，大多賣主都不接受這種方式。有中介建議他先辦理商業貸款后再轉為公積金貸款，“很簡單，自己去銀行交個申請，再把公積金貸款時需要的手續交給銀行就成”。但在另外一家中介公司，工作人員很肯定地說：“要么商貸，要么公積金貸款，北京還不能商業貸款轉公積金。”如何將商業貸款轉為公積金貸款成為困擾王先生購房的主要因素。

眾所周知，央行宣布提高個人住房貸款利率以后，公積金貸款相比商業貸款的優勢進一步顯現。轉換成公積金貸款后，可節省利息，還可退還保險費，而且每月供房款可先扣除當月住房公積金，較大程度地減輕了經濟負擔。在部分外地城市已開始了商貸轉公積金的辦理，北京目前尚沒有開展此項業務。

況且，專家介紹，商業貸款轉換成住房公積金貸款并不適合每個人。只有那些還款期限還沒超過兩年，貸款額度在１０萬元以上的貸款人辦理轉換手續后，才可省下一筆可觀的費用。

據了解，如果想把住房商業貸款轉公積金將會遇到下列問題：需交納多項手續費用。資金轉移需擔保公司出面擔保，費用將包括擔保服務費和相當于貸款金額０．６％至１％的擔保費。全部辦妥幾千元的開銷在所難免。另外還需投入較多的精力和時間，需在擔保公司、公積金管理、公積金貸款銀行、原按揭貸款銀行等多個部門辦理多項手續。一般都要２０多天才能辦理完畢。需要提交大量證明材料。現房需要房屋產權證明等。

此外，記者還了解到，除擔保公司可提供擔保服務外，京城一些中介公司還為客戶墊資還貸，主要應用于轉按揭客戶，但收費較高，一般辦理一宗業務要收取數千元至幾萬元不等的“墊資費”，如果墊資額度較大還會加收費用。這樣辦理相當于提前還貸后重新貸款，但由于銀行一般要求提前３０天申請提前還貸，且只有房屋解押后才可辦理公積金貸款手續，因此“商貸轉公積金”全套程序走完不僅費錢而且費時。

綜合各項因素，專家建議，原來商業貸款余額較大、剩余貸款期較長的購房者，辦理商貸轉公積金貸款比較劃算。而對于有提前還貸意向的購房人，把商業貸款轉為公積金貸款也省不了多少利息，反而加大的轉貸成本，得不償失。

另據了解，商業貸款轉換成住房公積金貸款包括房改房、經濟適用房、商品房、集資建房和二手房。

【理財案例】

精打細算提前還貸

王先生購了一套總價７０萬元的房子，頭付５０％后，貸款額為３５萬元，貸款期限２０年，在其采用等額本息還款法還款６個月后，考慮提前還款。此時，他所剩貸款額為３３５１８０元，其中所還利息共１０１１７元。從以上數據可以看出，僅半年時間王先生已經支出了１萬多元的利息。而通過分別采用以下的５種還款方式計算總利息支出，算出哪種提前還款方式更經濟省錢。

◆種：將所剩貸款一次性還清

利息總額＝提前還貸前的利息額１０１１７元

◆種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限

提前還款１０萬元，仍保持之前的月供水平，即２４７０元，貸款期限則縮短為１０年零６個月，提前還款后的總利息為８１０００元。

利息總額＝１０１１７＋８１０００＝９１１１７元

◆第三種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變

提前還款１０萬元，貸款期限剩余１９年零６個月，月供減少為１６８２元，提前還款后總利息為１５８４９４元。

利息總額＝１０１１７＋１５８４９４＝１６８６１１元

◆第四種：部分提前還款，減少月供，縮短還款期限

提前還款１０萬元，月供減少為１９６０元，還款期限縮短為１５年，提前還款后總利息為１１７８０４元。

利息總額＝１０１１７＋１１７８０４＝１２７９２１元

◆第五種：部分提前還款，增加月供，縮短還款期限

提前還款１０萬元，月供增加為２５８９元，還款期限縮短為１０年，提前還款后總利息為７５４７０元。

由此可見，縮短期限是節省利息的關鍵因素。而月供減少、不變與增加將使利息的節省程度逐步提高。因此，房貸消費者要根據自己的資金實力和未來收入預期較終選擇適合自己的還貸方式。同時，提前還貸切記到保險公司辦理退保手續。

　　　　　(作者：甄世宇 常惠芳)

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