受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，人們的投資型消費(fèi)開(kāi)始變得理性而成熟。新的金融及土地政策的相繼出臺(tái)使得投資性房產(chǎn)的前景產(chǎn)生了很大不確定性。各種房產(chǎn)投資的價(jià)值終究能值幾何？京城知名房地產(chǎn)金融理財(cái)機(jī)構(gòu)“我愛(ài)我家”的投資專家從投資優(yōu)劣、投資收益等方面給購(gòu)房人算了筆細(xì)賬。

購(gòu)購(gòu)一手商品房

投資優(yōu)勢(shì)：戶型較新較大、產(chǎn)權(quán)明晰、建筑年代較近，商住皆宜。

投資劣勢(shì)：投資總額較大，存在期房風(fēng)險(xiǎn)，貸款購(gòu)購(gòu)短期投資后再出售存在轉(zhuǎn)按揭問(wèn)題，投資高端物業(yè)后若出租較易出現(xiàn)空置風(fēng)險(xiǎn)。

投資收益分析：如5年前投資購(gòu)購(gòu)東四環(huán)附近一套商品房，均價(jià)7355元／平方米，面積121平方米的二居室，原購(gòu)房款為89萬(wàn)元，物業(yè)費(fèi)2.8元／平方米，裝修費(fèi)用750元／平方米，出租租金為5200元／月，平均每年空置期為1個(gè)半月，5年后此房屋市值升至105萬(wàn)元。投資收益相關(guān)明細(xì)如右表。

購(gòu)購(gòu)二手房作為投資

投資優(yōu)勢(shì)：地理位置好、總價(jià)較低、交通便利、配套設(shè)施成熟，不用承擔(dān)期房風(fēng)險(xiǎn)。

投資劣勢(shì)：戶型較小、年代久遠(yuǎn)、單價(jià)較高。

投資收益分析：如5年前投資東南三環(huán)一套建筑面積80平方米，購(gòu)購(gòu)價(jià)格為每平方米5000元，房改成本價(jià)為1560元每平方米的已購(gòu)公房，物業(yè)費(fèi)2元／平方米，裝修費(fèi)用400元／平方米，出租租金為1600元／月，平均每年空置期為一個(gè)半月，5年后此房屋市值升至52萬(wàn)元。其投資收益相關(guān)明細(xì)如右表。

購(gòu)購(gòu)空置房作為投資

投資優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)越，無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格較周邊新房低廉，品質(zhì)較周邊二手房高，投資自住兩相宜。

投資劣勢(shì)：部分房屋朝向不是很理想，戶型不盡規(guī)整，屋內(nèi)格局較差。

投資收益分析：例如我愛(ài)我家代理的三元橋附近空置房項(xiàng)目“國(guó)際港”，其地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善、戶型合理，較為適合中小型公司、企業(yè)商住兩用辦公。以購(gòu)購(gòu)一套該項(xiàng)目?jī)r(jià)格為7800元／平方米，面積130.44平方米的二居室為例，其總房款為102.6萬(wàn)元，物業(yè)費(fèi)2.8元／平方米，裝修費(fèi)用400元／平方米。此物業(yè)周邊商圈成熟，寫(xiě)字樓交集，能夠保證其穩(wěn)定的租賃人群，如果出租這套房子，專業(yè)人士認(rèn)為：像這樣的二居室，其租金一般在7000元／月左右，平均每年空置期為一個(gè)半月，5年后此房屋市值升至156萬(wàn)元。其投資收益相關(guān)明細(xì)如右表。購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房作為投資

投資優(yōu)勢(shì)：戶型合理、年代較新、價(jià)格相對(duì)較低。

投資劣勢(shì)：不僅購(gòu)購(gòu)有限制，出售也有年限限制，并且對(duì)于住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō)，出售時(shí)需交10%的綜合地價(jià)款，這就增加了售房費(fèi)用。

投資收益分析：目前，出售已購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房一般分兩種情況：

出售尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房

購(gòu)購(gòu)人有條件限制，即購(gòu)購(gòu)者頭先具備北京市常住戶口，其次購(gòu)購(gòu)者家庭年收入應(yīng)在人民幣6萬(wàn)元以下。如一套面積為95平方米，原購(gòu)房?jī)r(jià)格為2650元／月的經(jīng)濟(jì)適用房，在未住滿5年的情況下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平方米的價(jià)格進(jìn)行出售。并且，購(gòu)購(gòu)此套房屋的購(gòu)房者必須符合經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)購(gòu)條件方可以購(gòu)購(gòu)此套房屋。因此出售此類經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)投資收益可言。

售出已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房

業(yè)主可依照目前市場(chǎng)價(jià)格出售。例如1999年購(gòu)購(gòu)的面積為90平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，原購(gòu)價(jià)為2600元／平方米，總共花費(fèi)購(gòu)房款約23.4萬(wàn)元左右，并花費(fèi)了約3.6萬(wàn)元裝修。符合住滿5年的上市條件后，目前市場(chǎng)售價(jià)可達(dá)3600元／平方米。出售這套房屋，需繳納萬(wàn)分之五的印花稅，及按成交價(jià)的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。若通過(guò)中介公司出售，還需繳納成交價(jià)2%的代理費(fèi)及1500元的中保辦證費(fèi)。其投資收益相關(guān)明細(xì)如右表。

　　　　　　(作者：麗娟)

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