按揭貸款是不動產(chǎn)抵押貸款的一個種類。按揭是香港俚語，由英語

mortgage（意為抵押）一詞的音譯而來。它和其他形式的不動產(chǎn)抵押擔保貸

款的區(qū)別在于，按揭貸款是由發(fā)展商方面申請，請求金融機構(gòu)在資金上予以

協(xié)助，把貸款借給發(fā)展商的客戶，由購房客戶用自己所購的房產(chǎn)抵押給金融

機構(gòu)作保證擔保，以保證自己履行債務(wù)。同時發(fā)展商也用自己的信譽向金融

機構(gòu)作擔保，自己為購房的客戶承擔無限連帶責任，即當購房客戶不能按期

償還金融機構(gòu)的貸款本息時，發(fā)展商代購房客戶償還借款。

在按揭貸款活動中，金融機構(gòu)、發(fā)展商和購房客戶之間構(gòu)成了一個三角

法律關(guān)系。購房人既是發(fā)展商的客戶，與發(fā)展商簽有房屋購賣協(xié)議，與發(fā)展

商是購賣關(guān)系，同時，購房人也是金融機構(gòu)的客戶，與金融機構(gòu)簽訂了借貸

合同，是借貸關(guān)系。發(fā)展商與金融機構(gòu)簽定擔保合同，確定了擔保法律關(guān)

系。

在按揭貸款活動中，頭先是發(fā)展商向金融機構(gòu)申請由金融機構(gòu)幫助向其

客戶提供貸款以促進其房產(chǎn)銷售。經(jīng)過考察，金融機構(gòu)同意向發(fā)展商客戶提

供按揭貸款，金融機構(gòu)與發(fā)展商簽訂按揭合作協(xié)議書，金融機構(gòu)向發(fā)展商發(fā)

出按揭貸款承諾書。

金融機構(gòu)向購房的客戶提供貸款的前提是，購房人必須已與發(fā)展商簽訂

了購房合同，并已付足了規(guī)定比例的房價款。只有在此基礎(chǔ)上，金融機構(gòu)才

開始對按揭申請人進行初審。經(jīng)審查合格，金融機構(gòu)與按揭申請人簽定按揭

貸款合同即房地產(chǎn)抵押貸款合同。同時與發(fā)展商簽定保證合同，一般情況

下，金融機構(gòu)與按揭申請人和發(fā)展商在同一合同上簽字，但也有分開簽署

的。

房地產(chǎn)抵押貸款合同簽完后，抵押各方同時到房屋土地管理部門辦理抵

押登記手續(xù)。通常按揭申請人提供的抵押都是在建中的物業(yè)，也即期房，尚

沒有產(chǎn)權(quán)證，通行的作法是期房抵押登記后，預(yù)售契約由金融機構(gòu)占管。這

時的抵押登記僅是預(yù)售契約的抵押登記，也即房產(chǎn)權(quán)益的抵押登記。等房屋

全部竣工后，發(fā)展商先辦理完大產(chǎn)權(quán)證，然后將大產(chǎn)權(quán)證分割成若干個小產(chǎn)

權(quán)證，再辦理抵押登記，這時的抵押登記才是真正的產(chǎn)權(quán)抵押登記。所以，

金融機構(gòu)不見得拿到了預(yù)售契約就萬事大吉了，重要的不是替借款人保管合

同，而是及時辦理完抵押物的產(chǎn)權(quán)抵押登記。

（北京中倫律師事務(wù)所 陳文）

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