加息利劍重出江湖，其中五年期貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由5.94%調(diào)至6.14%，不少房貸借款人憂心忡忡，還款壓力增大后，淡出人們視線多時(shí)的提前還貸再度引起關(guān)注。那么什么樣的借款人適合提前還貸？提前還貸有何注意事項(xiàng)呢？為此，記者進(jìn)行了相關(guān)采訪。

●四類情況不宜選擇提前還款

頭套房貸款人不宜提前還款

“偉嘉安捷”的專家對(duì)此分析指出，提前還貸還需視情況而定。銀行對(duì)于不同情況的借款人來說，利率折扣是不同的，如當(dāng)初簽合同時(shí)享受到七到八五折優(yōu)惠利率的頭套房借款人，已屬銀行貸款利率中較低的了。以八五折計(jì)算，100萬元20年期的頭套房貸款，加息后每月月供增加額不足100元，根本不足以對(duì)借款人日常生活造成影響。而如果這部分人選擇提前還貸后，如果再貸款購房，銀行對(duì)其將毫無優(yōu)惠，而是按二套房執(zhí)行上浮1.1的利率，借款人將得不償失。所以，記者建議頭套房的借款人，如加息后的月供不會(huì)威脅到生活的話，盡管享受頭套房的優(yōu)惠利率，不要選擇提前還貸。

●等額本息還款已到還款中期

此外，如果是使用等額本息還款方式的借款人，還款年數(shù)已接近還款中期，這時(shí)選擇提前還款也不太適合?！皞ゼ伟步荨钡膶＜医o記者解釋說，等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

●等額本金還款期已過1/3

對(duì)于使用等額本金還款的借款人，專家給出建議說，等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。

●投資收益率高于貸款利率

“偉嘉安捷”的專家還指出一類借款人不要著急提前還款，如果一些借款人手頭有其他投資理財(cái)項(xiàng)目，如股票、基金、債券等，如投資收益率高于貸款利率，投資收益將高于貸款利息支出，借款人則完全沒有必要選擇提前還貸，大可將資金用于投資。但如果借款人只是將資金存于銀行，近期內(nèi)無投資計(jì)劃，按照加息后的存貸款利率，五年期的存款年利率為4.2%，而同期的貸款利率則為6.14%，存貸利差較大，這種情況與其存入銀行，還不如選擇提前還貸。

●專家提示：提前還款三注意

，關(guān)于違約金。對(duì)于違約金的規(guī)定各家銀行有較大差異。一是，一般在銀行規(guī)定的年限限制內(nèi)提前還款的話需要收取一定比例的違約金，數(shù)額不等。尤其是對(duì)于之前享受過頭套房七折利率折扣的二套房改善型借款人，要看一下當(dāng)時(shí)與銀行簽訂的借款合同，有的個(gè)別銀行不允許借款人提前還貸，有的銀行需要支付一部分違約金才可以提前還貸。二是，根據(jù)記者了解，銀行只接受還款超過一年的借款人提前還款，部分銀行對(duì)還款不足一年的借款人的提前還款申請(qǐng)不予受理，部分受理的銀行需視情況約定收取一定的違約金。

，提前預(yù)約。根據(jù)銀行的規(guī)定，提前還款的借款人一般需要提前7-15個(gè)工作日向銀行提出書面申請(qǐng)，并約定還款日。

第三，金額限制。對(duì)于提前還款的金額，銀行一般規(guī)定為萬元的整數(shù)倍，個(gè)別銀行要求是6個(gè)月的還款額以上。

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連續(xù)加息預(yù)期可能松動(dòng)房價(jià) 房產(chǎn)股影響較明顯

本報(bào)濟(jì)南10月20日訊（記者張璐）商貸和公積金貸款利率上調(diào)對(duì)樓市產(chǎn)生直接影響，我省地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家和開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)該消息的普遍反應(yīng)是“巨大利空”。

商貸及公積金貸款利率上調(diào)對(duì)樓市的利空，以對(duì)房產(chǎn)股的影響較為明顯，20日房產(chǎn)股個(gè)股跌幅超過8%，保利、招商、萬科等國內(nèi)—線地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)股均呈大幅下跌態(tài)勢。我省地產(chǎn)股中，下跌幅度的為魯商置業(yè)（600223），至20日收盤時(shí)，魯商置業(yè)跌幅超過7%。

省城—家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，未來依然有繼續(xù)加息的可能，這種預(yù)期將在樓市上產(chǎn)生—種觀望，投資、投機(jī)乃至改善需求將大大減少，“對(duì)濟(jì)南、對(duì)山東樓市的影響當(dāng)然很大”。

“雖然目前利率上調(diào)幅度很小，購房者增加的成本也僅是象征意義上的，但政策變化對(duì)購房者心理產(chǎn)生的影響將是深遠(yuǎn)的?！鄙綎|大學(xué)房地產(chǎn)研究主任李鐵崗稱，“投資投機(jī)購房進(jìn)—步受抑制，供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價(jià)松動(dòng)可能性增加”。

李鐵崗認(rèn)為，利率調(diào)整是樓市宏觀調(diào)控政策的深度施行?！斑@之前調(diào)控政策已經(jīng)包括了供給、需求、土地以及市場交易的利稅等方面。”李鐵崗稱，“利率政策的出臺(tái)，使調(diào)控政策全面覆蓋樓市的各個(gè)環(huán)節(jié)。”

“地產(chǎn)是個(gè)資金密集型行業(yè)，樓市項(xiàng)目開發(fā)絕大部分資金來源于信貸的支持?！崩铊F崗還表示，利率變化除有增加購房者成本、抑制需求的效果外，還增加了開發(fā)企業(yè)的融資成本，促使開發(fā)企業(yè)迅速將項(xiàng)目投放市場，縮短項(xiàng)目資金回籠周期。而這種政策效果，將使—段時(shí)期內(nèi)商品房供應(yīng)量有所增加，進(jìn)而促使樓市供需結(jié)構(gòu)變化，對(duì)平抑房價(jià)有積極作用。

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